Rast cijena stanova u Hrvatskoj među najvišima u EU, nadmašio i plaće i BDP

Brojke koje su ovih dana objavili europski statističari još su jednom potvrdile ono čega smo svi ionako prilično svjesni – u Hrvatskoj je sve teže priuštiti si mjesto za život. U deset godina prosječna cijena stambenih nekretnina skočila je za čak 124 posto. Istovremeno, prosječne plaće porasle su 94 posto, a bruto domaći proizvod (BDP) po stanovniku 107 posto.

Najnoviji Eurostatovi podaci za cijelu Europsku uniju nose tek blagu utjehu. Usprkos tome što smo pri vrhu, desetljetni rast cijena naših stanova nije bio najviši. U susjednoj Mađarskoj cijene su skočile čak 253 posto, a i Portugal i Češka, te još nekoliko članica Unije, imali su brži rast cijena od nas.

Objavljene brojke, uz potvrdu kako stanove i kuće stvarno jest sve teže kupiti, ipak ubrizgavaju i dozu realnosti u popularnu percepciju koja istovremeno rezultira u panici, ali i rezignaciji. Mada je skok od 124 posto u deset godina iznimno visok, pogledom na oglasnike redovito se stječe dojam da su cijene (rasle) i puno više od toga.

Olakšanje u svemu ne može dati niti postpandemijski rast plaća kojeg često naglašavaju iz samog vrha hrvatske vlasti. S razine od 742 eura u 2015. godini prosječan neto dohodak je do srpnja ove godine porastao na 1.437 eura. Plaće tako jasno zaostaju za cijenama stambenih kvadrata ostvarenim u kupoprodaji, a još više i za onim oglašenim.

Treća mjera koja može dodatno obeshrabriti je BDP po stanovniku. On je 2015. iznosio 10.820 eura, a u posljednjih godinu dana 22.400 eura. Izuzmemo li iz računice pad broja stanovnika, čak i natprosječan rast domaćeg bogatstva, u usporedbi s ostatkom Unije, ne znači previše kad cijene stanova rastu još brže.

Uzme li se još u obzir i kako su banke ljetos morale postrožiti uvjete za odobravanje stambenih kredita, nade u kupnju vlastitog stana, čak i ako ga domaće građevinske kompanije na nepalsko-filipinsko-kosovski pogon uspiju izgraditi, prilično su mizerne.

U svoj toj nevolji ipak postoji poslovični tračak nade. Znanstvena analiza Dine Bečića sa zagrebačkog Prirodoslovno-matematičkog fakulteta objavljena proljetos pokazala je kako se oglašene cijene stanova i one ostvarene u transakcijama u Zagrebu razlikuju gotovo 40 posto. Pogledi na oglase tako možda mogu rezultirati zgražanjem, no treba imati u vidu kako su horor znamenke rezultat tzv. APP politike ("ako prođe, prođe") agenata i graditelja. Sam stan u konačnici može biti jeftiniji.

Posljednjih godina u Hrvatskoj se gradi između 15 i 20 tisuća stanova godišnje. | Kristina Stedul Fabac/PIXSELL

 

Druga utjeha proizlazi iz informacije o tome kako se Hrvatska konstantno nalazi pri samom vrhu po udjelu stanovnika koji žive u vlastitoj nekretnini. To bi trebalo signalizirati realno malu potražnju za stanovima za život. Dobar dio ih se kupuje kao investicija ili kao način očuvanja vrijednosti.

Kad to ne bi bilo tako Hrvatska bi mogla poslužiti kao paradoks tržišne ekonomije. Osnovna logika govori kako s padom potražnje i cijene idu prema dolje. Općepoznato je kako Hrvatska već dva desetljeća gubi stanovnike, a cijene nekretnina ipak rastu.

Visoki udio građana koji žive u vlastitoj nekretnini i nekretnine kao investicijski odabir posljedica su stambene politike i inflacijske spirale iz bivše države. Tijekom posljednja tri desetljeća Jugoslavije u Hrvatskoj se godišnje gradilo po barem 20 tisuća stanova.

Od osamostaljenja tu smo brojku premašivali samo u razdoblju od 2005. do 2008. godine. Posljednjih nekoliko godina godišnje se gradi se između 15 i 20 tisuća stanova.

Korektiv koji bi ispravio razliku između traženih i dobivenih cijena u kupoprodaji stanova i kuća zasad nije na vidiku. Eliminacija te razlike zasigurno bi prilično smanjila pritisak na rast cijena nekretnina.

Dodatni faktor bilo bi stavljanje na tržište, bilo kroz prodaju bilo kroz najam, barem dijela stambenih nekretnina koje se ne koriste već su obična betonska investicija. No u trenucima kad upravo ta umjetno stvorena oskudica na tržištu održava rast cijena i vrijednosti nekretnina, to je teško očekivati.

Treći mogući faktor bila bi aktivnija uloga javne vlasti u stambenoj politici. Spomenuta analiza Dine Bečića pokazala je kako su prosječne cijene stanova u zagrebačkim kvartovima niže tamo gdje je više stanova u javnom vlasništvu. Angažiranije središnje i lokalne vlasti mogle bi pomoći u rješavanju stambenih problema za one koji se s time muče.

Bez toga, teško se nadati ikakvom pojeftinjenju nekretnina u Hrvatskoj. Rast cijena vjerojatno će nastaviti, iako lako moguće u sporijem ritmu, pa bi jedinu nadu mogao pružiti ubrzani rast plaća. Posljednja dva mjeseca one su u padu, otkrivaju brojke Državnog zavoda za statistku. A da cijene stanova umjesto u kvadratnim metrima počnemo iskazivati u kvadratnim centimetrima?