Plaće rastu više od cijena stanova?! Što otkriva analiza Bloomberg Adrijine analitike

Građevinarstvo je i dalje jedan od najvažnijih stupova Hrvatske ekonomije, i što se tiče udjela u BDP-u i po broju zaposlenih.

Važnost građevinske industrije raste posljednjih godina, prvenstveno potaknuta potražnjom za nekretninama, obnovom nakon potresa i fondovima EU. Također valja spomenuti i velike infrastrukturne projekte koji daju dodatan poticaj branši.  

U prosjeku, bruto dodana vrijednost (BDV) građevinarstva činila je 6,7 posto BDP-a Hrvatske u 2025., što je osjetno više u usporedbi s 4,5 posto iz 2019. godine.

Uz BDV, vrijedi napomenuti i da je građevinarstvo postalo produktivnije u posljednjih pet godina. Dakle, iako je došlo do znatnog porasta broja radnika, BDV je porastao još snažnije.

Konkretno, u Hrvatskoj je rast broja građevinskih radnika iznosio 34 posto i skočio je za otprilike 40 tisuća. Kada pogledamo dodanu vrijednost, jedan radnik je u prosjeku generirao oko 39 tisuća eura dodane vrijednosti u 2024. godini, dok je ta brojka u 2019. iznosila tek 21,5 tisuća eura.

Taj skok od oko 17 tisuća eura po zaposleniku približio nas je prosjeku Europske unije (EU) koji iznosi oko 61 tisuću eura po radniku (u 2019. je iznosio 49,5 tisuća eura).

Priuštivost nekretnina

S obzirom na snažnu potražnju te rastuće troškove rada i ulaganja u građevinarstvu, cijene nekretnina značajno su porasle. U 2025. godini u usporedbi s 2019. godinom, prosječna cijena nekretnina u Hrvatskoj je porasla za 68 posto.

Međutim, paralelno s velikim skokom cijena, također su rasle i prosječne neto plaće. Glavni pokretač povećanja primanja je iscrpljenost tržišta rada, ne samo u Hrvatskoj već u cijeloj Adria regiji, s vrlo malim brojem kvalificiranih nezaposlenih radnika dostupnih za popunjavanje slobodnih radnih mjesta.

Kao rezultat toga, poslodavci su prisiljeni povećavati plaće (često čak i iznad rasta produktivnosti) kako bi zadovoljili potražnju. Stopa nezaposlenosti nam je već duže vremena na povijesno niskim razinama (trenutno iznosi oko 4,2 posto), a rast zaposlenosti također je jači nego u prethodnim razdobljima pa kao rezultat toga sve više ovisimo o uvozu radnika iz trećih zemalja.

Uspoređujući prosječnu cijenu nekretnina (i novogradnje i postojećih nekretnina) s prosječnim neto plaćama, dolazimo do zaključka da se pristupačnost stanovanja povećala u Hrvatskoj s 1.9 prosječne neto plaće za prosječni kvadrat u 2019. na 1.8 prosječne neto plaće u 2025. godini.

Naravno, to se odnosi na prosjek u cijelom gospodarstvu i uvijek će postojati pojedinci čije su plaće manje porasle ili za koje kupnja nekretnine ostaje nedostupna.

Spašava nas vlasništvo

Pozitivna strana visokih cijena nekretnina je ta što su građani u Hrvatskoj, povijesno gledano, obično vlasnici nekretnina u kojima žive. U prosjeku, preko 90 posto našeg stanovništva živi u vlastitim stanovima i kućama, dok ostatak unajmljuje prostor u kojem živi. 

U EU27 taj je prosjek 68 posto, dok u zapadnim zemljama pada ispod 50 posto. Zbog visokih cijena nekretnina, najviše su pogođeni mladi ljudi koji tek započinju svoju profesionalnu karijeru i samostalan život. Kao rezultat toga, mladi ljudi iz Hrvatske, ali i cijele regije, obično napuštaju roditeljski dom tek u ranim tridesetima, dok se u EU-u to obično događa u ranim dvadesetima.

Prognoze za ovu godinu

Što se tiče 2026. godine, očekujemo da će cijene nekretnina nastaviti rasti, ali nešto sporijim stopama rasta nego posljednjih godina. Potražnja je i dalje prisutna, a broj stanova u izgradnji i dalje je niži nego u rekordnom razdoblju 2007. – 2008. godine.

I dalje vidimo rast realnih plaća, porast zaposlenosti, poboljšanu profitabilnost poduzeća i, u konačnici, brži gospodarski rast nego u Zapadnoj Europi. Osim toga, udio sive ekonomije i dalje je primjetan, što podržava kupnju nekretnina gotovinom pa se tako u Hrvatskoj se oko 55 posto nekretnina kupuje kešom.

Također je važno ne zanemariti rastuću štednju kućanstava u regiji, koja bi se u budućnosti mogla iskoristiti za kupnju druge ili treće nekretnine. Prema podacima HNB-a, lani su hrvatska kućanstva držala skoro 50 milijardi eura na tekućim i žiro računima u bankama.  

Financijska (ne)pismenost igra ulogu u investicijskim odlukama, zbog čega većina građana s viškom sredstava i dalje radije ulaže u dodatne nekretnine nego diverzificira svoje portfelje i ulaže na tržišta kapitala putem dionica, državnih obveznica ili drugih klasa imovine.

Cijelu analizu Bloomberg Adrijinog analitičkog tima možete pronaći OVDJE.

Pad kamata

Što se tiče kamatnih stopa, stambeni sektor je vrlo osjetljiv na promjene, što utječe na priuštivost. Nakon snažne ekspanzivne monetarne politike tijekom posljednjeg desetljeća i poboljšanih gospodarskih uvjeta, trošak stambenih kredita značajno je opao.

Kamatne stope na stambene kredite smanjile su se između 2015. i 2025. godine. Hrvatska je doživjela najznačajniji pad u cijeloj regiji (zbog uvođenja eura), s 5,6 na 3 posto.

Zaključno, iz gore navedenih razloga očekujemo da će prosječne cijene nekretnina u regiji porasti za dodatnih 10 posto u 2026. godini u Hrvatskoj jer postoji snažna potražnja za ovim oblikom štednje, odnosno ulaganja.