Maistra jača na krilima luksuza i dobra je prilika za jednu vrstu ulagača

Profitabilna poslovna strategija za goste koje ne pitaju za cijenu nego traže iskustvo i autentičnost već je dugo dostupna na Zagrebačkoj burzi, a riječ je o Maistri. Tržišna kapitalizacija narasla je u šest godina za 68 posto uz stabilne multiplikatore, što sugerira rast fundamentalne vrijednosti, a ne balon.

Hotelski brendovi poput Hiltona ili Sheratona su desecima godina gradili reputaciju sjajne usluge da bi bili jamstvo kvalitete i sigurnosti bez obzira na destinaciju postižući sve veće marže, u Hrvatskoj na kraju prošle godine od 863 hotela, svega 62 su s pet zvjezdica (ili sedam posto). Postoje u Hrvatskoj još i hoteli posebnog standarda, no to je za neku drugu analizu. Usporedimo li to s našim mediteranskim konkurentom, Španjolskom, poprilično zaostajemo s tim udjelom, uz naglasak da i oni povećavaju broj luksuznih hotela.

Istraživanje Svjetskog vijeća za putovanja i turizam (World Travel & Tourism Council – WTTC) pokazuje da su motivi potrošača luksuznih hotela višedimenzionalni, uključuju status i prestiž, personalizaciju, autentičnost te udobnost i sigurnost. Luksuzni smještaj simbol je društvenog uspjeha, ali i sredstvo bijega u ekskluzivnost i hedonizam. Gosti očekuju uslugu koja anticipira njihove potrebe i naglašava emocionalnu komponentu putovanja.

U Hrvatskoj je još donedavno prosječna dnevna potrošnja gostiju u hotelima više kategorije iznosila oko 200 eura. U globalnom kontekstu taj iznos je gotovo pa zanemariv jer u nama konkurentnim mediteranskim zemljama poput Francuske i Španjolske dnevna potrošnja gostiju u ovom segmentu doseže i do nekoliko tisuća eura.

No, provjerimo je li luxury segment isplativ i za ulagače u dionice takvih turističkih kompanija kroz usporedbu s konkurencijom ili je ponuda koja nadmašuje uobičajene potrebe turista precijenjena među turističkim dionicama u regiji.

Počevši još od velikih investicija, u hotel Lone i Monte Mulini, prije više od 10 godina pa do današnjeg dana ističe se Maistra. Još uvijek ima jednu od top tri investicije u luxury segmentu Hrvatskoj, riječ je investiciji od 100+ milijuna eura u hotel Marjan u Splitu. Poslovanje Maistre, ostaje u fokusu investicijske javnosti i dokazuju da skupo može opstati, ako je vrhunsko. Spomenuta investicija potencijalno otvara atraktivnu priliku jer kombiniraju strukturni rast, visoku profitabilnost i oslonac na stvarnu imovinu, uz mogućnost prijenosa troškova na krajnjeg kupca.

Gledajući ulaganja kroz Capex, moramo se prisjetiti da je ususret pandemiji Maistra izdvajala značajna sredstva za izgradnju svojih kapaciteta kako bi ih podigla na luksuznu razinu. Iako je u pandemijskim godinama taj trend opao, sve do posljednje investicije u hotel Marjan, Maistra dominira u ulaganjima u luxury segment. Iznos CAPEX u posljednjih dvanaest mjeseci zaključno s 30.9.2025. iznosi 69,2 milijuna eura i najveći je u 10 posljednjih godina, izuzev 2018. godinu.

Pozicioniranje Maistrinih hotela je u najvišem segmentu turizma, posebno dolazi do izražaja kada se uzme u obzir da su njihovi hoteli isključivo u destinacijama za goste koji traže da iskustvo nadiđe očekivanja i izazove emocije, odnosno u Rovinju, Dubrovniku i Zagrebu.

Iskustvo boravka u hotelu s pet zvjezdica nadilazi puku estetiku. Naime, temelji na besprijekornoj usluzi i anticipaciji potreba gosta bez obzira boravi li on prvi ili stoti put u navedenom hotelu. Hoteli izvan te kategorije pružaju udoban smještaj i standardnu, kvalitetnu razinu usluge, luksuzni smještaj najvišeg ranga izdvaja se upravo po tome što je svaki trenutak boravka u potpunosti personaliziran. Od imena gosta koje se pamti odmah po dolasku, preko izvornih lokalnih namirnica i autentičnih jela iz destinacije, do usluga kojima se 24/7 diskretno brine čak i onom najmanjem detalju, kao što je temperatura u sobi ili mekoća jastuka koju gost preferira.

Usporedba s međunarodnim konkurentima koji su sve više prisutni u kategoriji pet zvjezdica u Hrvatskoj teška je jer, na primjer kod Hiltona, gotovo 50 posto ukupnih prihoda dolazi od upravljačkih naknada i franšiza, no omjer Capexa i prodaje iznosi svega nekoliko postotaka. Od međunarodnih konkurenata koji baš ove godine planiraju otvoriti hotel u luxury segmentu je i Marriot s investicijom od također 100+ milijuna eura u Ičićima, no ta destinacija nije usporediva s Rovinjem ili Dubrovnikom.

Prisjetimo li se podatka glavnih konkurenata primjećujemo da je investicijski ciklus već neko vrijeme prisutan, a posebno za kategoriju hotela s pet zvjezdica.

Atraktivna arhitektura, dizajn i namještaj se veže uz luxury segment, no u luxury segmentu ključ su posvećenost gostu, gastronomija na najvišoj razini i privatnost primat u percepciji "doživljaja". Taj preferirani izvanredni "doživljaj" više košta i hotele, no gledajući profitabilnost, čini se da se u toj kategoriji uspijevaju ostvariti veće marže.

Snažan investicijski ciklus kod flagship kompanije za luxury segment u Hrvatskoj - Maistre - dolazi do izražaja posebno kada se uzme u obzir veliko smanjenje ukupnog duga za čak 53 posto od kraja 2024. sa 136 milijuna eura na 63,9 milijuna eura 30.9.2025. godine.

Ako usporedimo profitabilnost samo u Hrvatskoj uz pretpostavku da Maistra ipak ima najveću ponudu u luksuznom segmentu, onda razumijemo ekskluzivitet. Pomak EBITDA zarade iz 2021. od 57,9 milijuna eura na 89,3 milijuna eura LTM 9M25 predstavlja rast od gotovo 54 posto u četiri godine, istovremeno marže ostaju stabilne na 33 do 35 posto, što dodatno naglašava znak discipline i cjenovne moći.

Prednost luxury segmenta dolazi do izražaja u punoj godini poslovanja (ne samo fokusiranje na jedan kvartal, što je do nedavno bila praksa u Hrvatskoj) jer hoteli s pet zvjezdica su otvoreni cijelu godinu i zahvaljujući novim tehnološkim mogućnostima gosti se više ne prijavljuju toliko preko platformi, već su rezervacije direktne, a to onda znači i više novca za hotelijere. Puni rezultat tog trenda trebao bi biti vidljiv u ovoj godini poslovanja.

Odabrani niz sličnih turističkih kompanija nema isti udio kategorizacije smještaja niti broj smještajnih jedinica, no od odabranih, Plava laguna ne prednjači po udjelu hotela s pet zvjezdica. Ipak, kod Plave lagune se usmjerenost na profit i maksimiziranje profita čini kao primat jer oni su jedini koji su uspjeli ostvariti EBITDA maržu iznad rekordne 2019. godine i ostati na vrhu.

Maistru svrstavamo u kategoriju luksuzne turističke ponude. Povećanje broja smještajnih jedinica i "doživljaj" za kojeg očekujemo da će nastupiti otvaranjem hotela Marjan u Splitu ove godine potencijalno otvara atraktivnu priliku jer kombiniraju strukturni rast, visoku profitabilnost i oslonac na stvarnu imovinu, uz mogućnost prijenosa troškova na krajnjeg kupca.

Zbog postojanja dominantnog većinskog vlasnika i izostanka transparentnosti, ne bi nas trebalo iznenaditi i njihovo moguće "povlačenje s burze" te zadržavanje ukupnog profita uslijed rasta profitabilnosti. To ne mora biti negativno za ulagače, naprotiv, takvo razmišljanje moglo bi potaknuti raspravu o očekivanoj premiji, koja bi mogla biti tražena u slučaju "istiskivanja" malih dioničara uslijed očekivanih većih profita.

Dominacija profitabilnosti turističkih kompanija u Hrvatskoj u odnosu na globalne lidere, i bez dominantnog luxury segmenta, vjerojatno pronalazi uzrok u "asset heavy" karakteristici.

Trendovi luksuznog i doživljajnog turizma, digitalizacija, nastavno na kontrolu inflatornih pritisaka (cijena rada) dodatno jača investicijsku tezu te otvara pitanje potencijalnog cjenovnog potencijala turističkih dionica na Zagrebačkoj burzi, posebno onih koji su usmjerene baš na taj luksuzni segment.

Promatrajući kombinaciju luksuznog pozicioniranja, visokih marži, stabilnog rasta i vrijedne fizičke imovine, Maistra se nameće kao strukturni pobjednik hrvatskog turizma.

Ipak, iznadprosječna profitabilnost nije pridonijela vidljivost hrvatskih turističkih kompanija jer se trguju uz multiplikatore koji su niži od globalnih hotelskih lanaca, čak i kompanije poput Maistre s dominantnim luxury segmentom. To sugerira podcijenjenost u odnosu na stvarnu kvalitetu, vjerojatno dijelom zbog niže likvidnosti, ali i prisutnosti dominantnog većinskog vlasnika.

Očekivano otvaranje luksuznog hotela Marjan u Splitu 2026. godine i jačanje direktnih rezervacija stvaraju potencijal za daljnje širenje EBITDA‑e i povećanje cijena usluga. Istovremeno, smanjenje zaduženosti Maistre i snažan operativni novčani tijek dodatno podržavaju investicijsku tezu.

Maistra trenutno izgleda fundamentalno snažno upravo zahvaljujući tom luxury segmentu, odnosno strateški je dobro pozicionirana i valuacijski atraktivna u odnosu na svoje performanse i imovinu, zanimljiva prilika za dugoročne ulagače.