Cijene stambenih i poslovnih kvadrata neće padati unatoč padu kupoprodaja. Evo i zašto.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj ušlo je u razdoblje naizgled kontradiktornih trendova. Podaci Porezne uprave otkrivaju da je broj kupoprodajnih transakcija u 2025. pao za značajnih 13,2 posto, što bi u normalnim okolnostima signaliziralo hlađenje i mogući pad cijena.

Ipak, cijene, osobito u velikim gradovima poput Zagreba, i dalje blago rastu. Postavlja se pitanje je li riječ o privremenoj stabilizaciji ili početku ozbiljnije korekcije. Što cijene nekretnina čini tako otpornim na pad transakcija za Bloomberg Adriju otkriva Filip Dumbović, direktor u Avison Youngu.

Paradoks na tržištu: Manje kupaca, cijene i dalje visoke

Iako podaci o padu broja transakcija djeluju zabrinjavajuće, Dumbović ističe kako se ne radi o novom fenomenu. "Mi smo u tom padajućem tržištu već tri godine, odnosno sad ulazimo u četvrtu, ali je razlika ta da bez obzira na pad volumena nije došlo do pada cijena", objašnjava Dumbović. Prema njegovim riječima, razlog za ovakvu otpornost leži u iznimno dobrim ekonomskim fundamentima. Hrvatska bilježi jednu od najviših stopa gospodarskog rasta u Europi, a visoka zaposlenost osigurava stabilnu potražnju.

"Ako se ne dogode neki vanjski šokovi, ne bi trebalo doći do znatnog smanjenja cijena", tvrdi Dumbović, dodajući kako je tržište i dalje "tržište prodavatelja". Manjak ponude u odnosu na potražnju ključni je faktor koji vlasnicima nekretnina omogućuje da drže cijene na visokim razinama. Dok god postoji takva neravnoteža, značajnija korekcija cijena nije realna.

Na pitanje gdje su cijene kvadrata više porasle u zadnje dvije godine, odgovor je za mnoge iznenađujući. Iako su stambene nekretnine stalno u fokusu javnosti, Dumbović otkriva da su komercijalne nekretnine zabilježile znatno veći skok. "Naše mišljenje je da je najviše rasla cijena u komercijalnim nekretninama kod proizvodno-skladišnih pogona", ističe on. Cijene najma takvih prostora skočile su s tri do četiri eura po kvadratu u 2015. godini na današnjih šest do sedam eura, dok su prinosi za investitore pali s više od deset posto na oko sedam posto, što signalizira ogroman porast vrijednosti same imovine.

Razlike su vidljive i na tržištu najma. Dok se ugovori za najam stanova u Hrvatskoj uglavnom sklapaju na godinu dana, što vlasnicima omogućuje brzu prilagodbu cijena tržišnim uvjetima, zakupi za urede i logističke prostore potpisuju se na pet i više godina. Cijena zakupa uredskih prostora je 2008./2009. bila iznad 15 eura, a danas prelazi 19-20 eura, što ponovno čini gradnju isplativom, ali uz niže prinose (ispod 10 posto).

Povrat investicije kod stanovanja je oko 15 posto na period od tri godine, dok je kod uredskih prostora povrat niži i traje 5-7 godina. Zbog rasta cijena najma, u Zagrebu je pokrenut novi investicijski ciklus - trenutno je u izgradnji preko 100.000 kvadrata uredskih zgrada, a očekuje se da će prime nekretnine imati zakupe oko 20 eura po kvadratu.

Sanjin Strukić/PIXSELL

Dok se u Sjedinjenim Američkim Državama govori o ozbiljnoj krizi sektora komercijalnih nekretnina, gdje se i nekretnine na Manhattanu teško popunjavaju, Dumbović smatra da nema velikog rizika od prelijevanja te krize na Hrvatsku. Ključna razlika je u sustavu financiranja. "Glavna razlika koja do koje dolazi da se takve stvari događaju su puno labavija kreditna regulativa u Americi", pojašnjava. Sustav tzv. "bullet paymenta", gdje dužnik godinama plaća samo kamatu, a cijelu glavnicu mora vratiti na kraju razdoblja, stvara ogroman rizik koji u Hrvatskoj nije raširen.

Hrvatsko tržište funkcionira na konzervativnijim principima, što ga čini znatno otpornijim.

Pogled unaprijed: Blagi rast cijena, osim ako…

Gledajući iduće tri godine, Dumbović ne očekuje dramatične promjene. Prognozira nastavak blagog rasta cijena, u skladu s inflacijom, i za stambeni i za komercijalni sektor, osim u slučaju vanjskih šokova poput nove ekonomske krize ili eskalacije rata u Ukrajini. Da bi došlo do ozbiljne korekcije, "trebalo bi doći do pada broja zaposlenih od barem deset posto u Hrvatskoj ili do znatnog rasta troškova zaposlenja", što se trenutno ne čini vjerojatnim. Oba segmenta, i stambeni i komercijalni, smatra otpornima.

 

Ipak, upozorava na postojanje regionalnih neravnoteža kao jedinog značajnijeg rizika. "Za stanovanje, tržište Istre djeluje kao da postoji značajno veća količina ponude od potražnje, dok, recimo, tržišta poput Zagreba i Splita postoji znatan manjak ponude", kaže Dumbović. Te će razlike utjecati na lokalne cijene, ali ne predstavljaju sistemski rizik za cijelo hrvatsko tržište.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj, i stambeno i komercijalno, pokazuje otpornost i nije za očekivati značajnije korekcije cijena u naredne tri godine.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.