Novi Zakon o gradnji - smanjenje birokracije ili uvod u kaos?

Novi Zakon o gradnji, čije se stupanje na snagu očekuje početkom 2026. godine, obećava temeljitu reformu sektora koji čini oko sedam posto hrvatskog BDP-a. Vlada najavljuje digitalizaciju i drastično skraćivanje rokova za izdavanje građevinskih dozvola, s ciljem poticanja investicija i smanjenja birokracije.

Međutim, dio struke upozorava na moguće rizike, od srozavanja standarda gradnje do zaobilaženja lokalnih prostornih planova. O tome što novi zakon donosi investitorima, građanima i struci, za Bloomberg Adria TV govorio je Saša Perko, direktor tvrtke DOMinvest.

Rokovi - mit ili stvarnost?

Jedna od zvučnijih najava jest skraćivanje roka za izdavanje građevinskih dozvola na 30 do 60 dana nakon što je projektant prikupio dokumentaciju, što je značajan pomak u odnosu na trenutni prosjek od gotovo 200 dana. Ipak, Perko poziva na oprez i ističe kako je ključno definirati na što se taj rok točno odnosi.

"Ako pričamo samo o vremenu od predaje potpunog zahtjeva do izdavanja dozvole, onda je rok od 60 dana možda dostižan. Trenutni prosjek za taj dio procesa u Hrvatskoj je oko 75 dana", objašnjava Perko. Pritom, ističe, postoje velike regionalne razlike: dok se u Koprivnici ili Čakovcu dozvola čeka 27-28 dana, u Zagrebu je prosjek 90, a u Splitu gotovo 200 dana. "Skratiti ukupan proces, od trenutka kada se angažira arhitekt pa do dobivanja dozvole, jako je teško", dodaje.

Manje zahtjevne zgrade: Ubrzanje s rizikom

Veliki novitet zakona je uvođenje pojma "manje zahtjevne zgrade", što se prvenstveno odnosi na obiteljske kuće do dvije stambene jedinice i 400 četvornih metara bruto površine. Za dobivanje dozvole za takve objekte bit će dovoljan samo idejni projekt, dok se glavni projekt predaje tek pri prijavi gradilišta. Upravo to, upozorava Perko, otvara vrata potencijalnim problemima.

"Možete imati obiteljsku kuću koja je izuzetno kompleksna, na primjer na strmom terenu s bazenom i strojarnicom. Ona može imati 399 kvadrata, a biti kompleksnija od stambene zgrade s dvadesetak stanova", navodi Perko. "Glavno je pitanje tko će kontrolirati izvodi li se gradnja prema glavnom projektu ili prema idejnom, koji je vrlo bazičan. Tu bi moglo doći do srozavanja kvalitete."

Detalji o sadržaju projekata i procedurama tek se trebaju definirati podzakonskim aktima i pravilnicima koje struka još čeka, kaže Perko.

Digitalna budućnost kasni dva desetljeća

Zakon uvodi i širu primjenu BIM (Building Information Modeling) tehnologije, odnosno digitalnih blizanaca zgrada, koji u svijetu već godinama smanjuju troškove i broj pogrešaka na gradilištu. Perko pozdravlja ovaj korak, ali sumnja u kratkoročno pojeftinjenje gradnje u Hrvatskoj.

"U zapadnom svijetu BIM smanjuje troškove jer se greške uoče na digitalnom modelu, a ne u gradnji. Kod nas će prvo biti potrebno uložiti u tehnologiju i edukaciju ljudi, koji često negativno reagiraju na promjene", kaže Perko. Koliko Hrvatska kasni u digitalnoj transformaciji graditeljstva, ilustrira podatkom: "BIM je u javnim projektima kod nas definiran tek od 2031. godine, dok je, recimo, u Finskoj uveden još 2007. Kasnimo 'samo' 24 godine."

Ministarstvo 'pritišće' lokalne jedinice

Jedna od odredbi koja je izazvala pažnju jest ona koja Ministarstvu graditeljstva daje ovlast izdavanja dozvola ako jedinica lokalne samouprave u roku ne donese plan razvoja infrastrukture. Perko smatra da je riječ o mehanizmu pritiska na lokalne jedinice koje su kočile investicije.

"Vjerojatno Ministarstvo pokušava natjerati općine i gradove da, ako su već neko zemljište proglasili građevinskim, osiguraju i potrebnu infrastrukturu. Što vam vrijedi građevinska parcela na kojoj nominalno možete graditi, a zapravo ne možete jer nemate pristupni put, vodu ili struju?", pojašnjava.

 

Perko također ističe kako razumije kritike da zakon pogoduje investitorima, ali i, s druge strane, namjeru Vlade da ubrza procese i smanji administraciju. Ključni izazov vidi u zaobilaženju prostornog planiranja na lokalnoj razini, pogotovo kod projekata od državnog interesa poput stanova za priuštivo stanovanje. U tim slučajevima Ministarstvo će moći samo propisati uvjete i izdati dozvolu, što će zasigurno, kaže Perko, izazvati nezadovoljstvo u nekim lokalnim zajednicama.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.