Podaci Porezne uprave za prvi kvartal ove godine otkrivaju dramatične razlike na hrvatskom tržištu nekretnina. Dok je na nacionalnoj razini broj transakcija pao za gotovo 13 posto, iza te brojke krije se slika duboke podjele - neke županije u kontinentalnom dijelu zemlje bilježe značajan pad aktivnosti, dok obala i dalje pokazuje otpornost i rast.
O tome ulazi li hrvatsko tržište u fazu strukturnog razdvajanja te kako se mijenjaju navike kupaca, za Bloomberg Adria TV govorila je Martina Mataić Škugor, direktorica za kreditno posredovanje u agenciji za nekretnine Opereta.
Dva paralelna tržišta - obala protiv kontinenta
Podaci ukazuju na postojanje dva paralelna tržišta u Hrvatskoj. Dok pojedine kontinentalne županije doživljavaju snažno hlađenje, obala se kreće u suprotnom smjeru. Najdrastičniji primjer je Varaždinska županija, gdje je zabilježen pad aktivnosti od čak 60,1 posto. S druge strane, u Splitsko-dalmatinskoj županiji promet je u istom razdoblju rastao za više od 22,3 posto.
Čitaj više
Hrvatska treća u EU-u po rastu cijena stanova
U četvrtom tromjesečju cijene su bile 16,1 posto više nego godinu prije, a viši skok zabilježen je jedino u Mađarskoj i Portugalu.
08.04.2026
Jesu li nekretnine povećale imovinsku nejednakost u Hrvatskoj?
Imovinska nejednakost u Hrvatskoj snažno je porasla posljednjih godina, dok se na razini eurozone takav trend ne vidi. Iako je vrijednost neto imovine rasla u svim skupinama, najbogatija kućanstva povećala su znatno svoj udio.
10.03.2026
Plan od 60 milijardi eura na kušnji – evo što u praksi koči obnovu zgrada
Nacionalni plan energetske obnove zgrada, čija se vrijednost procjenjuje na astronomskih 44 do 60 milijardi eura do 2050. godine, predstavlja jedan od najambicioznijih infrastrukturnih projekata u novijoj hrvatskoj povijesti. Međutim, iza velikih brojki kriju se još veći izazovi, a jedan od njih je rješavanje onog najtežeg problema – dogovora suvlasnika u zgradama.
27.02.2026
Cijene stambenih i poslovnih kvadrata neće padati unatoč padu kupoprodaja. Evo i zašto.
Broj kupoprodaja nekretnina pao za 13,2 posto, ali cijene ne slijede trend zbog snažnih ekonomskih fundamenata i manjka ponude.
19.02.2026
Plaće rastu više od cijena stanova?! Što otkriva analiza Bloomberg Adrijine analitike
U prosjeku, bruto dodana vrijednost (BDV) građevinarstva činila je 6,7 posto BDP-a Hrvatske u 2025., što je osjetno više u usporedbi s 4,5 posto iz 2019. godine.
12.02.2026
"Porezni podaci ukazuju na to da imamo pad u prvom kvartalu u odnosu na prošlu godinu za nekih 12,9 posto", potvrdila je Mataić Škugor. "Kada smo radili analizu tih podataka, vidjeli smo doista razliku i podjelu tržišta na kontinentalno, gdje imamo pad, i na obalno."
Ipak, ona upozorava da se iza velikih brojki kriju i specifičnosti lokalnih tržišta. Primjerice, ogroman pad u Varaždinu dijelom je posljedica iznadprosječne aktivnosti u istom razdoblju lani, kada je na tržištu bio veći broj novogradnji. "Na nekim područjima dolazi i do normalizacije tržišta nakon razdoblja pojačane aktivnosti", pojašnjava Mataić Škugor.
Tko kupuje nekretnine i kakav je utjecaj stranaca?
Domaći kupci i dalje čine okosnicu tržišta. "Potreba za stanovanjem je i dalje značajna i izražena, pa tako i na obalnom području", ističe Mataić Škugor. Domaći kupci nekretnine kupuju za život, ali i kao oblik investicije.
Stranci, međutim, imaju značajan utjecaj na dinamiku cijena, ali samo u određenim područjima. Na razini cijele Hrvatske, njihov udio u ukupnim transakcijama iznosi osam posto, što nije dominantno. U Gradu Zagrebu njihov je udio zanemariv, tek 0,8 posto, te nemaju nikakav utjecaj na cijene. No, situacija je potpuno drugačija na obali.
"Kako idemo prema moru, njihov udio je sve veći, tako da na obalnim područjima cijena nije formirana samo prema lokalnoj potražnji", kaže Mataić Škugor. Tamo stranci u nekim mjestima čine i do 30 posto kupaca, a najviše dolaze iz Slovenije, Njemačke, Austrije, Bosne i Hercegovine te Češke. Tih pet nacija čini 70 posto svih stranih kupaca u Hrvatskoj. Zbog toga su cijene, posebno na premium lokacijama, prilagođene i njihovoj kupovnoj moći.
Ipak, i broj stranih kupaca je u padu – u prvom tromjesečju manji je za preko 13 posto u odnosu na lani. Mataić Škugor to objašnjava globalnom neizvjesnošću i oprezom koji vlada i na njihovim matičnim tržištima.
Stanovi više nisu zvijezde tržišta
Možda i najzanimljiviji trend koji podaci otkrivaju jest promjena u strukturi onoga što se kupuje. Stanovi, koji su godinama bili najtraženija kategorija, više to nisu.
"Primijetili smo da stanovi više nisu kategorija koja se najviše kupuje. Izražena je kupnja zemljišta, posebno građevinskih i poljoprivrednih", navodi Mataić Škugor. Zemljišta sada čine 20 posto ukupne kupoprodaje, jednako kao i stanovi.
Najveći udio, čak 26 posto, odnosi se na kategoriju "različitih nekretnina", što uključuje kombinirane kupoprodaje, poput kuće sa zemljištem ili stana s garažom. Ovaj trend, objašnjava ona, izravna je posljedica stanja u gradskim središtima. "U centrima gradova nema više stanova, potražnja je puno veća od ponude. To znači da se ljudi sve više okreću područjima izvan grada, okreću se prstenu gdje za isti iznos mogu kupiti veću kvadraturu."
Promjena ponašanja kupaca vidljiva je i u samom procesu kupoprodaje. Tržište se usporava, a kupci su oprezniji i informiraniji. Prije kupnje provjeravaju kreditnu sposobnost, uspoređuju ponude i spremni su pregovarati. "Kupci više ne kupuju pod svaku cijenu. Spremni su odlučiti se ne kupiti nekretninu koja im financijski ne odgovara", zaključuje Mataić Škugor. S druge strane, prodavatelji su teži u pregovorima, što produžuje cijeli proces, ali pokazuje da je vrijeme impulzivne kupnje, barem za sada, iza nas.
--Cijeli razgovor pogledajte u videu.
.webp){kind=icon}
