Jesu li nekretnine povećale imovinsku nejednakost u Hrvatskoj?

Imovinska nejednakost u Hrvatskoj je snažno narasla u zadnjih nekoliko godina, dok na razini cijele eurozone takvog rasta nejednakosti nije bilo. Time su od velikog ekonomskog oporavka Hrvatske zadnjih godina najveću korist imali najbogatiji, jer su povećali svoj udio u ukupnoj neto imovini svih kućanstava u zemlji. Vrijednost neto imovine je narasla u svim skupinama, ali je taj rast bio neravnomjeran.

Nejednakost se može mjeriti na više načina, koji nisu nužno usklađeni po pitanju smjera. Ali u osnovi se može tvrditi da većina nejednakosti, ili barem one najvažnije, proizlazi iz nejednakosti u dohodcima i nejednakosti u neto imovini (imovina minus obveze). Primjerice, nejednakost u dohodcima blago pada zadnjih godina u Hrvatskoj, iako nejednakost u neto imovini raste. Na razini cijele eurozone to se nije dogodilo, nego su padale i imovinska i dohodovna nejednakost.

Jedan od razloga zašto je trend u Hrvatskoj drugačiji može ležati u strukturi poreznog sustava Hrvatske, koji jako malo oporezuje imovinu i oslanja se na oporezivanje potrošnje, primarno kroz PDV. Ostale države eurozone u pravilu više oporezuju imovinu, a manje potrošnju. S obzirom na to da siromašnija kućanstva troše veći dio prihoda nego bogata kućanstva, porezni sustav u Hrvatskoj smanjuje mogućnosti akumulacije kapitala kod kućanstava s nižim dohodcima a već bogatima čuva vrijednost imovine. Drugi važan razlog leži strukturi imovine, gdje dominiraju nekretnine. Rastom cijena nekretnina kućanstva koja posjeduju više nekretnina i nekretnine veće vrijednosti brže akumuliraju svoju neto imovinu nego ostale skupine.

Niska dohodovna nejednakost...

Najčešće korišteni pokazatelj nejednakosti je dohodovni Gini koeficijent. Njime se mjeri koncentraciju dohotka, pri čemu veća vrijednost znači veću nejednakost. Vrijednost 0 označava potpunu jednakost, a 100 koncentraciju cijelog dohotka u jednoj osobi. Hrvatska s 29,8 spada u prosjek EU, između Francuske (30) i Njemačke (29,5). Godine 2015. je Gini koeficijent Hrvatske iznosio 30,4, pa je od tada postala dohodovno više jednaka.

Dohodovno najmanje jednake članice EU su Bugarska (38,4),  Litva (35,3), Latvija (34,2) i Italija (32,2). najveća dohodovna jednakost je u Slovačkoj (21,7), Češkoj (23,7), Sloveniji (23,8) i Belgiji (24,6).

..., ali visoka imovinska nejednakost

Iako je Hrvatska, kao i većina Europe, dohodovno prilični egalitarna zemlja, Gini indeks po pitanju neto imovine pokazuje velike razine nejednakosti. U eurozoni iznosi 72,37. Usporedi li se to s Gini indeksom dohotka od 29,4, jasno je da problem nejednakosti proizlazi iz prevelike koncentracije imovine, a ne distribucije dohotka.  

Neto imovina se definira kao iznos financijskih klasa imovine (depoziti, obveznice, dionice, investicijski fondovi, dionice) i nefinancijskih klasa imovine (nekretnine, zlato) umanjen za obveze (nekretninske i gotovinske kredite itd.).

 

Hrvatska je u drugom kvartalu 2017. (početak prikupljanja podataka u Hrvatskoj) imala manju imovinsku nejednakost od prosjeka eurozone, s Gini koeficijentom 71,53. U tom trenutku je eurozona imala 73,03. S vremenom je nejednakost u eurozoni padala i stagnirala pa je u trećem kvartalu 2025. Gini koeficijent iznosio 72,37, dok se Gini koeficijent Hrvatske cijelo razdoblje povećavao i u trećem kvartalu 2025. iznosio 75,08.

Imovinska nejednakost u Hrvatskoj je druga najveća od promatranih članica za koje je Europska središnja banka prikupila podatke. Veća je samo u Njemačkoj (76,33). Susjedne Slovenija i Mađarska imaju puno manju razinu nejednakosti, Gini koeficijent od 62,86 za Sloveniju, a 63,47 za Mađarsku. Od susjeda manju imovinsku nejednakost imaju samo Slovačka (55,63) i Grčka (60,83).

Pola kućanstava ima tek nekoliko postotaka ukupne neto imovine

Udio 50 posto najsiromašnijih u ukupnoj neto imovini je u Hrvatskoj zapravo veći od prosjeka eurozone i trećem kvartalu 2025. je iznosio 6,25 posto. Ali to je pad u odnosu na drugi kvartal 2024. kada je 50 posto najsiromašnijih kućanstava u Hrvatskoj imalo 7,37 posto imovine. Prosjek eurozone je u trećem kvartalu 2025. iznosio 5,09 posto, što je blagi rast drugog kvartala 2017. kada je iznosio 4,5 posto.

Gledano po zemljama, samo u Francuskoj, Njemačkoj, Austriji i Finskoj donjih 50 posto kućanstava ima manji udio nego u Hrvatskoj, a najveći udio je u Slovačkoj (15,5 posto), Grčkoj (11,22 posto), Sloveniji (10,84 posto) i Mađarskoj (10,42 posto).

Udio najbogatijih u ukupnoj neto imovini raste

Najbogatija kućanstva po pitanju imovine su relativno snažno povećala svoj udio. 64,11 posto neto imovine je u trećem kvartalu 2025. bilo u vlasništvu 10 posto najbogatijih kućanstava a u drugom kvartalu 2017. - 58,86. Rast udjela od 5,25 postotnih bodova u malo više od osam godina nije zanemariv.

Dapače, 10 posto najbogatijih kućanstava u Hrvatskoj drži veći udio ukupne neto imovine nego u svim analiziranim državama (eurozona bez Nizozemske i Bugarske, a s uključenom Mađarskom), 6,96 postotnih bodova više od prosjeka. Kako prosjek analiziranih država stagnira od 2017,. a Hrvatske raste - razlika je sve veća.

Porezni sustav doprinosi stvaranju imovinske nejednakosti

Teza da porezni sustav Hrvatske potiče akumulaciju imovine dok istodobno otežava stvaranje štednje za kupnju imovine postaje plauzibilna kada se sagleda struktura poreznih prihoda u odnosu na ostale članice EU. Prema izvješću Europske komisije iz 2025. porezi na rad u Hrvatskoj čine 35 posto poreznih prihoda, na potrošnju 50 posto, a kapital 15 posto. Raspodjela na razini EU je 51 posto porezi na rad, 27 posto porezi na potrošnju i 22 posto na kapital.

Kao što je objašnjeno u uvodu, porezi na potrošnju više opterećuju kućanstva s nižim dohodcima, dok porezi na kapital više opterećuju bogatija kućanstva. Tijekom vremena se učinci takve porezne strukture akumuliraju, što može dovesti do brže akumulacije neto imovine kod kućanstava koja već imaju značajan kapital. Prihodi od poreza na dodanu vrijednost (PDV) su u Hrvatskoj najveći u EU, bez obzira gledaju li se kao postotak BDP-a (13,3 posto Hrvatska, 7,1 posto prosjek EU) ili udio u ukupnim poreznim prihodima (34,5 posto Hrvatska, 17,6 posto prosjek EU).

Rast cijena nekretnina kao najveći izvor raste nejednakosti u Hrvatskoj

Rast cijena nekretnina u Hrvatskoj podigao je vrijednost neto imovine svima i bio je jedan od najvećih u EU/eurozoni. Ali u nekim državama je rast cijena bio još veći, a ipak nisu imale rast udjela neto imovine 10 posto najbogatijih kućanstava. Primjer su Mađarska i Portugal.

Ali, između Hrvatske na jednoj strani te Mađarske i Portugala na drugoj strani postoji važna razlika: postotak vlasnika nekretnine koji posjeduju i drugu nekretninu. Prema procjeni globalne mreže nekretninskih agencija RE/MAX, u Hrvatskoj iznosi 35 posto, Portugalu 21 posto, Mađarskoj 17 posto. Ako je koncentracija višestrukog vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj puno veća i ako 10 posto najbogatijih kućanstava posjeduje puno veći postotak nekretnina nego u drugim zemljama, onda visoki rast cijena sve više povećava njihov udio u ukupnoj neto imovini.

Porez na nekretnine je u Hrvatskoj i uveden s namjerom da smanji opisani disbalans tj. nejednakosti, ali nije dovoljno velik da bi ozbiljnije poremetio strukturu vlasništva. Veći efekt bi bio da se određuje prema vrijednosti, a ne prema kvadraturi te da ga lokalne vlasti ne minimiziraju.

Zanimljivo je da donjih 50 posto kućanstava u Hrvatskoj drži nešto veći udio ukupne neto imovine nego prosjek eurozone, što sugerira da problem imovinske nejednakosti nije prvenstveno u izrazito slaboj poziciji najsiromašnijih, nego u snažnoj koncentraciji bogatstva u 10 posto najbogatijih kućanstava.

Zaključno, u Hrvatskoj ne postoji izražena dohodovna nejednakost ali postoji rekordna imovinska nejednakost. Vjerojatno proizlazi iz izraženije koncentracije vlasništva nad nekretninama u rukama manjeg broja kućanstava, bar u odnosu na većinu ostalih država eurozone. Porezni sustav koji minimalno oporezuje imovinu i stavlja naglasak na oporezivanje potrošnje samo dodatno ojačava takvu koncentraciju.

Sve dok rastu cijene nekretnina rast će i imovinska nejednakost u Hrvatskoj, koja je već sada jedna od najvećih u eurozoni.