Što čeka hrvatske nekretnine nakon godina rekordnog rasta?

Hrvatsko tržište nekretnina i građevinski sektor godinama su u ekspanziji, prkoseći prognozama o pucanju balona. Cijene rastu, novi projekti niču, no sektor se suočava s golemim izazovima - od nedostatka radne snage do sporosti administracije.

Cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u 2025. godini u prosjeku su bile više za 14,1 posto u odnosu na godinu ranije, podaci su Državnog zavoda za statistiku (DZS). Podaci Porezne uprave kažu da je u prvom tromjesečju 2026. pala potražnja za stanovima. U tom je razdoblju prodano 4728 stanova, odnosno oko 430 manje nego u prvom kvartalu 2025. godine.

Je li ovakav model održiv i što nas čeka u idućim godinama, u emisiji Zoomin Bloomberg Adrije raspravljali su Želimir Bodiroga, vlasnik i direktor građevinske tvrtke BBR Adria, i Ivan Kovačić, osnivač i izvršni direktor Remington Real Estatea. Složni su u jednom: era divljeg rasta je iza nas, a na tržištu slijedi faza stabilizacije i diferencijacije.

Stanje na terenu: Optimizam s dozom opreza

Na pitanje je li slika tržišta više optimistična ili zabrinjavajuća, Kovačić odgovara kako ona nije ni jedno ni drugo. "Hrvatsko tržište nekretnina se posljednje desetljeće lijepo razvijalo. Grade se sve kvalitetnije nekretnine i svi sudionici napreduju, od arhitekata do posrednika. Imamo i izazove, poput inflacije i rasta cijena kojem se ne vidi kraj", ističe Kovačić.

S druge strane, Bodiroga iz perspektive izvođača i investitora kaže kako je tržište i dalje optimistično, ali "puno zahtjevnije nego prethodnih godina". Prema njegovim riječima, u budućnosti će doći do jasne diferencijacije projekata na one visokokvalitetne i one manje kvalitetne, jer su dobra organizacija i priprema projekta danas važniji no ikad.

Gorući problem: Tko će graditi?

Najveći izazov za građevinski sektor, slaže se Bodiroga, nije pronalazak posla, već pronalazak radnika. "Posla ima dovoljno, ali apsolutno je teško naći dobre ljude. To je najveći izazov", naglašava. Najveća greška koju izvođači danas rade jest preuzimanje više posla nego što ga mogu realno izvesti, što dovodi do kašnjenja, pada kvalitete i rasta troškova.

Zbog toga je hrvatska građevina postala potpuno ovisna o stranim radnicima. "Oni nisu dodatak sustavu, nego njegov sastavni dio. Bez njih bi značajan broj projekata kasnio ili se ne bi mogao realizirati", jasan je Bodiroga. Kao ključnu prepreku ne navodi plaće, koje su u sektoru u posljednje tri godine rasle između 40 i 50 posto, već sporu administraciju pri odobravanju radnih dozvola. "Dobar radnik nije skup. Najskuplje je kad netko sjedi i ne radi", dodaje. Rješenje vidi u kombinaciji uvoza radnika i dugoročnog ulaganja u digitalizaciju i automatizaciju gradnje kako bi se povećala produktivnost.

Josip Mikačić/Pixsell

Istovremeno, rast cijena nekretnina nije automatski značio i rast profitabilnosti građevinskih tvrtki. "Enormno je porasla cijena ulaznih faktora - materijala, energenata, transporta. Danas je normalna građevinska cijena po kvadratu oko 2000 eura", objašnjava Bodiroga, dodajući kako globalna geopolitička situacija, od rata u Ukrajini do napetosti na Bliskom istoku, dodatno povećava rizik i neizvjesnost oko rokova isporuke materijala.

Stabilizacija tržišta i ponašanje kupaca

Iako se čini da su nekretnine postale neizdrživo skupe, Kovačić ističe zanimljiv paradoks. "Statistički, omjer prosječne plaće i cijene kvadrata u Zagrebu danas je sličan onome iz 2019. godine. Međutim, percepcija građana je drugačija", kaže Kovačić. Razloge vidi u psihološkom efektu apsolutnog iznosa cijene, koja je sa 150.000 eura za prosječan stan skočila na 250.000 ili 300.000 eura, te u medijskoj eksponiranosti luksuznih projekata s cijenama i preko 10.000 eura po kvadratu.

Do kraja godine ne očekuje pad cijena, već stabilizaciju. "Dobre nekretnine na dobrim lokacijama zadržat će cijene, dok će prosječne nekretnine doći pod pritisak. Volumen transakcija već pada, što je znak smirivanja", prognozira. Cijene najviše diže manjak ponude, a na obali i velika potražnja stranaca, koji u mjestima poput Opatije, Rovinja i Dubrovnika čine i do 90 posto kupaca.

Najveća promjena u ponašanju kupaca u posljednje dvije godine jest povratak u centre i blizinu sadržaja, za razliku od razdoblja pandemije kada se tražila osama. "Kupci se vraćaju u povijesne jezgre, gdje je gradnja ograničena, što će sigurno dodatno dizati cijene na tim mikrolokacijama", kaže Kovačić.

Uloga države i pogled u budućnost

Na pitanje što bi prvo promijenili da mogu, oba se stručnjaka slažu - ubrzanje administrativnih procesa. "Moramo ubrzati proces izdavanja dozvola. Vrijeme je danas često skuplje od novca", kaže Bodiroga. Kovačić dodaje da je ključ u efikasnijem urbanizmu i urbanoj komasaciji, jer je jedini dugoročni lijek za priuštivost stanovanja povećanje ponude, a ne poticanje potražnje.

A gdje bi danas uložili milijun eura? Bodiroga bira "staru školu": opipljivu imovinu. "Najvjerojatnije u kvalitetno zemljište za budući razvoj projekta mješovite namjene, jer to dugoročno stvara najveću vrijednost". Kovačić bi se, pak, držao svoje ekspertize. "Ulagao bih u premium rezidencijalni segment na obali. Zagreb već ima jaku konkurenciju, dok obala ima ogroman potencijal i globalnu potražnju", zaključuje.

Obojica se slažu da će najveća promjena u iduće tri godine biti upravo spomenuta stabilizacija i sve veća razlika između profesionalnih, kvalitetnih projekata i onih prosječnih. Vrijeme u kojem se "sve prodavalo" je prošlo, a na scenu stupaju znanje, kvaliteta i strpljenje.

 

-- Cijeli razgovor pogledajte u videu.