Novi zakon o nekretninama: Veća zaštita za kupce, ali i rizik od rasta cijena

Početkom srpnja na snagu je stupio novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, čiji je cilj uvesti više reda na tržište, povećati transparentnost poslovanja agencija i pružiti jaču zaštitu potrošačima. Iako Ministarstvo gospodarstva očekuje pozitivne efekte, dio struke upozorava na administrativna opterećenja i potencijalne neželjene posljedice.

O prvim iskustvima s primjenom zakona te promjenama koje donosi za agencije, kupce i prodavatelje za Bloomberg Adria TV govorio je Branko Papeš, direktor agencije Dogma nekretnine.

Stari zakon zreo za mirovinu, novi donosi izazove

Prema njegovim riječima, stari zakon donesen još 2007. godine bio je zreo za promjenu nakon gotovo dva desetljeća. Iako u osnovi nije bio loš, kaže, njegova primjena u praksi često je bila upitna. Novi zakon donosi nekoliko ključnih novina: stroža pravila oglašavanja nekretnina, obvezu posjedovanja veće police osiguranja za agencije te, ono što je izazvalo najviše pozornosti, zabranu uvjetovanja razgledavanja nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju.

"Zakon nije predvidio prijelazno razdoblje, što je stvorilo početne komplikacije, pogotovo manjim agencijama", istaknuo je Papeš. Veće agencije poput Dogme, koja se za promjene pripremala mjesecima uz pomoć tima odvjetnika, lakše su se prilagodile. "Treba prilagoditi kompletnu dokumentaciju: ugovore o posredovanju, pravilnike o poslovanju, uvjete, cjenike, raznorazne potvrde... Očekujem da će se unutar idućih 15 do 20 dana sve agencije uskladiti", dodao je.

Kraj potpisivanja ugovora u tri minute

Jedna od najvažnijih promjena usmjerenih na zaštitu potrošača je uvođenje obveznog cjenika koji klijent mora potpisati zasebno, uz ugovor o posredovanju. Taj dokument mora jasno specificirati pojedinačne i ukupne iznose naknade. Papeš ovu mjeru pozdravlja jer podiže razinu transparentnosti i profesionalnosti u branši.

"Do sada je praksa često izgledala tako da agent dođe kod klijenta, u tri minute mu objasni ulogu agencije i da mu papir na potpis. Na takav način klijent nije bio upoznat ni s kvalitetom usluge, ni što ona sadrži, a u konačnici ni s time koliko će je platiti", objasnio je Papeš.

Povukao je paralelu s potpisivanjem ugovora kod telekoma, gdje se za pretplatu od 20 eura potpisuje nekoliko dokumenata i gubi sat vremena, dok se jedna od najvećih životnih financijskih odluka, poput kupnje nekretnine, rješavala u nekoliko minuta. Novi zakon to mijenja i nalaže agentima da klijentu detaljno objasne svaki aspekt usluge i cijene.

Razgledavanje bez obveze, ali što s 'turistima'?

Podosta prašine u javnosti podigla je odredba prema kojoj agencija više ne smije tražiti od potencijalnog kupca potpisivanje ugovora o posredovanju samo da bi mu pokazala nekretninu. To postavlja pitanje kako će agenti na terenu razlikovati ozbiljnog kupca od onih koji samo "razgledavaju" bez stvarne namjere kupnje ili angažiranja agencije.

Papeš smatra da je ovdje ključna uloga i vještina samog agenta. "Kvalitetan agent je dodana vrijednost klijentu. Sada je na nama da tom kupcu objasnimo da angažmanom agenta on dobiva vodiča i sigurnost kroz čitav proces kupoprodaje", naglasio je. Kupac koji na temelju oglasa dođe pogledati nekretninu, a ne potpiše ugovor, nije dužan platiti proviziju čak i ako se kupnja realizira. Stoga je, kaže Papeš, u interesu agencija da proaktivno objasne kupcima kako im stručnjak može uštedjeti i novac i vrijeme te im pružiti sigurnost u procesu s kojim se većina ljudi susreće tek jednom ili dva puta u životu.

Skrivena opasnost: Hoće li cijene nekretnina rasti?

Na kraju, Papeš je upozorio na za kupce potencijalnu neželjenu posljedicu novog zakona, a to je rast cijena nekretnina. Naime, u javnosti se stvorio dojam da kupci više ne plaćaju agencijsku proviziju, što, kaže, nije točno. Kupac koji angažira agenciju i dalje plaća njezinu uslugu. Međutim, dio agencija mogao bi se odlučiti da cjelokupnu proviziju, koja se obično kreće između četiri i šest posto i dijeli se između kupca i prodavatelja, prebaci isključivo na prodavatelja.

 

"To znači da će taj isti prodavatelj, kako bi dobio željeni iznos, za otprilike polovicu posredničke naknade dignuti cijenu nekretnine. Na taj način će se povećati i konačna cijena na tržištu", pojasnio je Papeš. Ipak, izrazio je nadu da se takav scenarij neće ostvariti, pogotovo u trenutnim tržišnim okolnostima. "U Hrvatskoj u prvih šest mjeseci bilježimo pad prodaje od četrdeset i više posto", zaključio je, sugerirajući da tržište trenutno nije pogodno za daljnje dizanje cijena.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.