Isplati li se iznajmljivanje nekretnina? Brojke razbijaju jedan od najvećih investicijskih mitova

Ne treba ni spominjati da su nekretnine, nakon tradicionalne štednje, najpopularniji oblik ulaganja među građanima u regiji. U Hrvatskoj je, kao i u susjednim zemljama, gotovo ustaljeno mišljenje da bez dva ili tri stana osoba nije "uspjela" u životu.

Međutim, rijetko se postavljaju osnovna investicijska pitanja - koliko zapravo zarađuju vlasnici stanova za najam, znaju li koliki im je stvarni povrat nakon svih troškova i koliki dio tog prihoda pojede inflacija?

Na prvi pogled, bruto prinosi od najma mogu se činiti privlačnima. Prema dostupnim podacima, trenutno su najviši u Južnoj Africi, oko 11,5 posto, dok je u Kazahstanu oko 10,5 posto. Međutim, brojke dobivaju potpuno drugačije značenje kada se u izračun uključi inflacija. U Južnoj Africi ona iznosi oko 4,5 posto, pa stvarni bruto prinos pada na sedam posto.

U Kazahstanu inflacija doseže 10,4 posto, što znači da investitori praktički ne ostvaruju nikakav stvarni povrat. Štoviše, kada se od bruto prinosa oduzmu porezi, troškovi održavanja, prazni mjeseci između najmoprimaca i ostali troškovi, investicija završava u minusu.

Slična analiza pokazuje zanimljive razlike unutar Adria regije. Najviši prosječni realni bruto prinos od najma trenutno ostvaruju investitori u Sjevernoj Makedoniji. Glavni razlog je snažan rast cijena stanova u Skoplju, gdje se odvija većina tržišnih transakcija. Cijene nekretnina tamo su porasle za čak 102 posto između posljednjeg tromjesečja 2019. i prvog tromjesečja 2026. Kako je kupnja stanova postajala skuplja, dio potražnje prelio se na tržište najma, što je povećalo najamnine i povećalo prinose za vlasnike nekretnina.

Srbija i Slovenija također ostvaruju pozitivne realne bruto prinose. Hrvatska i Bosna i Hercegovina nalaze se na drugom kraju ljestvice. Zbog relativno niskih prinosa od najma i još uvijek visoke inflacije, investitori u prosjeku realno gube na svojim trenutnim prihodima od najma.

Međutim, baš kao što prinos od dividendi nije jedini izvor prihoda pri ulaganju u dionice, prihod od najma nije cijela priča kada su u pitanju nekretnine. Drugi dio ukupnog povrata je kapitalna dobit, odnosno povećanje vrijednosti same nekretnine. Razlika je u tome što se ostvaruje samo prodajom. Sve dok vlasnik zadržava stan, jedini novčani tok ostaje prihod od najma.

Zato je važno pogledati ukupni povrat. Cijene nekretnina u Adria regiji porasle su u prosjeku za 89 posto od 2019. godine. Najveći rast zabilježen je u Bosni i Hercegovini sa 111 posto i Sjevernoj Makedoniji sa 102 posto. Međutim, usporedba s tržištem kapitala pokazuje da rast cijena nekretnina nije bio iznimka među različitim klasama ulaganja. U istom razdoblju američki indeks S&P 500 porastao je za 129 posto, SBITOP za čak 226 posto, CROBEX10 ostvario je rast od 128 posto, dok je MBI10 porastao za 110 posto.

Naravno, radi se o različitim investicijskim klasama s različitim profilima rizika. Međutim, postavlja se pitanje gdje investitor ulaže više vremena i truda. S jedne strane, tu su održavanje nekretnine, komunikacija s najmoprimcima, troškovi obnove i administracija. S druge strane, ulaganje u dionice zahtijeva praćenje poslovanja tvrtke i kretanja na tržištu kapitala, ali bez operativnih obveza koje nosi fizička imovina.

Unatoč tome, percepcija da su "cigle" jedina prava i sigurna investicija i dalje je duboko ukorijenjena u regiji. Razina financijske pismenosti i dalje je relativno niska, pa veliki dio građana usmjerava svoj višak kapitala u dodatne nekretnine, umjesto u diverzificirani portfelj.

Malo je vjerojatno da će se ovaj trend značajno promijeniti u nadolazećim godinama. Očekuje se da će cijene nekretnina nastaviti rasti, ali umjerenijim tempom nego u prethodnim godinama. Potražnja ostaje snažna, dok je novogradnja i dalje ispod razina rekordnog razdoblja 2007. i 2008. godine. Istovremeno, regija bilježi rast realnih plaća, rekordno visoku zaposlenost, bolju profitabilnost tvrtki i brži gospodarski rast od Zapadne Europe.

Dodatni poticaj tržištu je još uvijek značajan udio sive ekonomije, koja pogoduje kupnji nekretnina u gotovini. U Hrvatskoj je oko 55 posto nekretnina kupljeno bez kredita, dok u Srbiji taj udio doseže čak 75 posto.

Ne treba zanemariti ni razinu štednje kućanstava. Građani Adria regije trenutno drže oko 110 milijardi eura na bankovnim računima, od čega najveći dio na transakcijskim, odnosno neoročenim računima. Taj kapital predstavlja potencijalni izvor buduće potražnje za nekretninama. Dok se financijska pismenost ne poveća i dok ulaganje na tržištu kapitala ne postane uobičajeni dio osobnih financija, višak štednje i dalje će se uvelike ulagati u kupnju drugog ili trećeg stana, a ne u dionice, obveznice ili druge investicijske klase.