Ako želite zarađivati od rente, razmislite o kupnji stana na jugu Italije ili u Turskoj

Nakon što smo analizirali isplativost dugoročnog najma stanova u regiji, prirodno se nameće pitanje mogu li se veći prinosi ostvariti kupnjom nekretnine u inozemstvu. Sve više građana iz regije razmatra ulaganja u turističke zemlje poput Italije, Grčke, Crne Gore ili Turske, bilo zbog viših prinosa od najma, diverzifikacije imovine ili očekivanja daljnjeg rasta cijena nekretnina.

No, kao i kod svake investicije, visina prinosa od najma ne govori cijelu priču. Ukupan povrat na ulaganje čine i prihod od najma i promjena vrijednosti same nekretnine, uz niz drugih čimbenika poput poreza, valutnog rizika i vremena koje vlasnik mora uložiti u upravljanje nekretninom. Upravo zato uspoređujemo kako danas izgledaju prinosi na najam i kretanje cijena nekretnina na najpopularnijim turističkim tržištima u regiji.

Bruto prinosi od najma razlikuju se od zemlje do zemlje, pri čemu se izdvajaju Turska i Italija. U južnom dijelu Italije bruto prinosi prelaze sedam posto, dok Turska također nudi vrlo atraktivne prinose na većem dijelu tržišta.

Kada se pogledaju pojedini gradovi, najviše prinose u Italiji trenutno ostvaruju nekretnine na Siciliji, dok su oni u razvijenijim gradovima poput Milana znatno niži. Slična je situacija i u Grčkoj, gdje Atena ostvaruje niže prinose od pojedinih turističkih destinacija. U Turskoj su prinosi relativno ujednačeni diljem zemlje, a posebno se izdvaja Ankara, gdje bruto prinos trenutno prelazi osam posto.

Međutim, prihod od najma predstavlja samo jedan dio ukupnog povrata na ulaganje. Kao što kod dionica uz dividendu važnu ulogu ima i rast cijene same dionice, tako i kod nekretnina značajan dio prinosa proizlazi iz povećanja vrijednosti imovine. Razlika je u tome što se kapitalna dobit ostvaruje tek prodajom nekretnine. Dok god vlasnik zadržava stan, jedini redoviti novčani tok ostaje prihod od najma.

Upravo zato investitor treba promatrati ukupni prinos. Od posljednjeg kvartala 2019. godine cijene nekretnina u Italiji porasle su oko 20 posto, u Grčkoj 71 posto, a u Crnoj Gori čak 115 posto. Poseban slučaj predstavlja Turska, gdje su nominalne cijene nekretnina porasle oko 1.560 posto. Takav rast prvenstveno je posljedica vrlo visoke inflacije i dugotrajne deprecijacije turske lire, pa ga nije moguće izravno uspoređivati s ostalim tržištima.

Kako su u istom razdoblju prošla tržišta kapitala? Talijanski burzovni indeks porastao je 118 posto, grčki čak 169 posto, turski 1.110 posto, dok je crnogorsko tržište ostvarilo rast od 56 posto.

Naravno, riječ je o različitim investicijskim klasama s različitim profilima rizika. No, postavlja se pitanje gdje investitor ulaže više vremena i truda. S jedne strane nalaze se održavanje nekretnine, komunikacija s najmoprimcima, troškovi adaptacija i administracija. S druge strane ulaganje u dionice zahtijeva praćenje poslovanja kompanija i tržišta kapitala, ali bez operativnih obveza koje nosi fizička imovina.

Dodatni rizici pojavljuju se kada investitor kupuje nekretninu izvan domicilne zemlje. Unutar euro područja valutni rizik praktički ne postoji pa hrvatski investitori mogu bez većih prepreka kupovati nekretnine u Italiji, Grčkoj ili Crnoj Gori. Situacija je drukčija u Turskoj, gdje kretanje tečaja može značajno povećati ili smanjiti ostvareni prinos. Dugotrajna deprecijacija turske lire posljednjih godina učinila je nekretnine izražene u eurima znatno jeftinijima nego ranije, ali istodobno povećava neizvjesnost budućih prinosa.

Trend koji se teško mijenja

Zaključak ostaje sličan kao i u prethodnoj analizi. Percepcija je da je "cigla" jedino pravo i sigurno ulaganje i dalje je duboko ukorijenjena u regiji. Razina financijske pismenosti još uvijek je relativno niska pa velik dio građana višak kapitala usmjerava upravo u dodatne nekretnine, umjesto u diverzificirani portfelj.

Takav trend vjerojatno se neće značajnije promijeniti ni u idućim godinama. Očekujemo nastavak rasta cijena nekretnina, ali umjerenijim stopama nego posljednjih nekoliko godina. Potražnja ostaje snažna, dok je nova gradnja i dalje ispod razina iz rekordnog razdoblja 2007. i 2008. godine. Istodobno, regija bilježi realni rast plaća, rekordno visoku zaposlenost, bolju profitabilnost kompanija te brži gospodarski rast nego zapadna Europa. Dodatni poticaj tržištu daje i još uvijek značajan udio sive ekonomije, koji pogoduje kupnji nekretnina gotovinom.

Ne treba zanemariti ni razinu štednje kućanstava. Građani Adria regije trenutno na bankovnim računima drže oko 110 milijardi eura, pri čemu se najveći dio nalazi na transakcijskim, odnosno neoročenim računima. Taj kapital predstavlja potencijalni izvor buduće potražnje za nekretninama. Sve dok financijska pismenost ne poraste i dok ulaganje u tržište kapitala ne postane uobičajen dio osobnih financija, višak štednje i dalje će se u velikoj mjeri prelijevati u kupnju druge ili treće nekretnine, umjesto u dionice, obveznice ili druge investicijske klase.