Kako zaraditi na garažama u Zagrebu? Nije dovoljna samo dobra lokacija

Garaže su posljednjih godina postale sve zanimljivija investicijska klasa. Sve izraženiji nedostatak parkirnih mjesta, rast broja vozila (godišnjeg rasta od 3,9 posto u odnosu na 2024.) i kontinuiran rast cijena stambenih nekretnina povećali su interes investitora za ovaj segment tržišta. U odnosu na stanove, ulaganje u garaže zahtijeva znatno manji početni kapital, troškovi održavanja niži su, a upravljanje nekretninom jednostavnije.

Kako bi se procijenila isplativost takvog ulaganja, analizirani su oglasi za prodaju i najam garaža objavljeni na Njuškalu.

Nakon filtriranja oglasa, analiza je obuhvatila 151 garažu u prodaji i 203 garaže u najmu. Ukupna vrijednost garaža ponuđenih na prodaju iznosila je gotovo 7,8 milijuna eura, pri čemu je prosječna oglašena cijena bila 51,5 tisuća eura, dok je medijalna cijena iznosila 40 tisuća eura. Na tržištu najma zbroj svih oglašenih mjesečnih najamnina iznosio je 42,6 tisuća eura, odnosno oko 512 tisuća eura godišnje. Prosječna mjesečna najamnina iznosila je 210 eura, dok je medijan bio 150 eura.

Prvi izračun prinosa napravljen je usporedbom ukupnog iznosa godišnjih najmova i ukupne vrijednosti garaža ponuđenih na prodaju. Takav pristup rezultirao je prinosom od 6,58 posto. Riječ je o jednostavnoj metodi koja pruža brz pregled tržišta, ali ne uzima u obzir razlike u veličini, kvaliteti i lokaciji garaža ponuđenih na prodaju i za najam. Zbog toga postoji mogućnost da nekoliko skupljih ili većih garaža značajno utječe na konačni rezultat.

Kako bi se dobila reprezentativnija procjena, provedena je dodatna analiza po gradskim četvrtima. Iz naslova oglasa izdvojena je površina garaža kada je bila navedena, nakon čega je izračunata prosječna cijena po četvornom metru za prodaju i najam.

Budući da svi oglasi ne sadrže podatak o površini, broj analiziranih garaža bio je nešto manji, no ovakav pristup omogućuje kvalitetniju usporedbu različitih dijelova grada. Za svaku četvrt prinos je izračunan na temelju odnosa prosječne prodajne cijene i prosječne mjesečne najamnine po četvornom metru, a medijan svih kvartova iznosio je 4,8 posto.

Analiza po gradskim četvrtima pokazuje da se prinosi na garaže znatno razlikuju ovisno o lokaciji. Najviši prinosi ostvareni su u istočnom dijelu grada, ponajprije u Sesvetama i Gornjoj Dubravi, kao i na području Trešnjevke, gdje se ističe Trešnjevka Jug s procijenjenim prinosom od 6,6 posto. S druge strane, najniži procijenjeni prinos zabilježen je u zapadnom dijelu Zagreba, odnosno u Podsusedu Vrapču, gdje iznosi 3,1 posto. Takvi rezultati upućuju na to da lokacija ima važnu ulogu u odnosu prodajnih cijena garaža i ostvarivih najamnina te posljedično utječe na investicijsku atraktivnost pojedinih dijelova grada.

Garaže postaju sve zanimljivija investicija zbog rasta potražnje za parkirnim mjestima | Pixsell

Rezultate ipak treba promatrati s određenim oprezom. U nekim četvrtima broj oglasa s navedenom površinom bio je relativno malen pa procijenjeni prinosi mogu biti podložni većim odstupanjima, dok za pojedine gradske četvrti nije bilo dovoljno dostupnih podataka za njihov izračun. Nasuprot tome, četvrti s većim brojem oglasa pružaju pouzdaniju sliku tržišta.

 

Zaključno, tržište garaža u Zagrebu i dalje nudi zanimljive mogućnosti za ulaganje. Dok agregirani podaci sugeriraju prinos od 6,58 posto, detaljnija analiza po gradskim četvrtima pokazuje da se tipični tržišni prinos kreće oko 4,8 posto godišnje. Zato investitori pri procjeni isplativosti ne bi trebali promatrati samo prosjek cijelog tržišta, već analizirati pojedine mikrolokacije, gdje razlike između prodajnih cijena i najamnina mogu biti znatne. Takav pristup omogućuje realniju procjenu očekivanog prinosa i donošenje kvalitetnijih investicijskih odluka.