Država planira graditi 8000 priuštivih stanova: Znači li to korekciju cijena?

Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj za mnoge je postalo oksimoron. Uz cijene kvadrata koje su posljednjih godina rasle po stopi od petnaestak posto godišnje, Vlada je odlučila intervenirati novim Zakonom o priuštivom stanovanju.

No, može li novi model zaista promijeniti tržište i otvoriti vrata mlađim generacijama ili je riječ tek o političkom potezu? U razgovoru za Bloomberg Adria TV, Ivana Domović Janković, direktorica agencije za nekretnine Verus Villam, analizirala je domete Vladinih mjera i dala prognozu za tržište u idućih godinu dana.

Plan na papiru, test na terenu

Novi zakon je, prema njezinim riječima, važan politički signal, no stvarni zaokret mjerit će se rezultatima, a ne zakonskim okvirima. "Zaokret će postati tek kad vidimo konkretne stanove i ljude koji su ih stvarno dobili", ističe Domović Janković. Najava Vlade o izgradnji 8000 stanova u iduće četiri godine zvuči atraktivno, no stručnjakinja je skeptična oko izvedivosti.

"Brojka od 8000 stanova u četiri godine, a kamoli veća brojka koja se spominje do 2030., politički je vrlo atraktivna, ali operativno također vrlo zahtjevna i bez ubrzanja birokracije, čak i teško ostvariva. U praksi znamo da samo ishođenje građevinske dozvole može trajati i do dvije godine", upozorava Domović Janković, dodajući da su tu još i prostorni planovi, imovinskopravni odnosi i brojne druge suglasnosti koje koče i privatne i javne projekte. Zakon će se, kako kaže, "testirati na šalteru i u uredima za prostorno uređenje, a ne u Saboru".

Problematični su i kriteriji za dobivanje stanova. Iako su široko postavljeni, u praksi bi mogli biti pregrubi i nelogični. "Imate situacije gdje je netko mlad naslijedio poljoprivredno zemljište ili nekretninu koja nije funkcionalna za stanovanje i on automatski ispada iz sustava, a realno si i dalje ne može riješiti stambeno pitanje", navodi kao primjer. Uspjeh modela ovisit će, stoga, o tome koliko će kriteriji biti precizni i pravedni u prepoznavanju stvarne životne situacije.

Premala ponuda kao glavni krivac

Na pitanje što je glavni uzrok visokih cijena nekretnina, Domović Janković odgovara kako je riječ o kombinaciji faktora, ali jedan se posebno ističe. "Kad bih morala izdvojiti jednu stvar, mislim da je to definitivno ponuda. Da imamo više kvalitetnih stanova na tržištu, svi ovi pritisci bi bili puno slabiji", tvrdi ona.

Uz nedovoljnu ponudu, cijene su rasle zbog skuplje gradnje, rasta cijena materijala i rada, ali i snažne potražnje koju potiču turizam, koji dio stambenog fonda pretvara u apartmane, te investicijska kupnja gdje nekretnine služe kao oblik čuvanja kapitala. Sporost sustava, koji na problem dugo nije reagirao kao na strukturni, dodatno je pogoršala situaciju jer ponuda nije pratila potražnju.

Jaz između rada i krova nad glavom

Iako su plaće u Hrvatskoj posljednjih godina rasle, cijene nekretnina pobjegle su im još brže, stvarajući ozbiljan društveni problem. "Veza između rada i mogućnosti rješavanja stambenog pitanja je oslabila. Danas imate ljude koji rade, imaju stabilne prihode i obrazovani su, ali jednostavno ne mogu zatvoriti financijsku konstrukciju za kupnju stana bez pomoći obitelji", objašnjava Domović Janković. To, kako kaže, prije deset ili petnaest godina nije bilo tako izraženo, a situacija u kojoj solidan posao više nije dovoljan za rješavanje osnovnog životnog pitanja nadilazi okvire tržišnog i postaje društveni problem.

Državne poluge: Pomoć ili medvjeđa usluga?

Osim gradnje novih stanova, država planira aktivirati i prazne stanove kroz javni najam. Ipak, Domović Janković upozorava na ograničenja takvih mjera. Klasične subvencije za kupnju, kako smo već vidjeli, često imaju kontraefekt. "Kad povećate kupovnu moć, a ponuda ne raste dovoljno brzo, tržište dio tog efekta jednostavno ugradi u cijene. Onda se legitimno postavlja pitanje pomažemo li kupcima ili zapravo indirektno dižemo cijene", kaže ona.

S druge strane, aktivacija praznih stanova ovisi o povjerenju vlasnika, kojeg kronično nedostaje. "Vlasnici će svoje stanove dati u takav model samo ako imaju jasna pravila i pravnu sigurnost. Realnost je da kod nas mnogi zaziru od modela u kojima je država posrednik", zaključuje.

Prognoza: Ne pad, već korekcija i selekcija

Za sve one koji se nadaju osjetnijem padu cijena, nije izgledno da će se to dogoditi. Klasičan pad cijena na razine otprije nekoliko godina naša sugovornica ne očekuje, ali predviđa ulazak u fazu korekcije i selekcije. To znači da će kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama u Zagrebu, Splitu i na obali i dalje držati cijenu, no precijenjeni stanovi, lošija gradnja i nekretnine na lošijim mikrolokacijama mogle bi doživjeti korekciju.

"Ako moram birati, rekla bih da je pred nama blaga korekcija uz stagnaciju u dijelu tržišta", prognozira za idućih 12 mjeseci. Tržište će se, prema njezinom mišljenju, početi prilagođavati realnoj kupovnoj moći, što će se očitovati u strukturi ponude. Očekuje više manjih stanova i racionalnije projekte. Cijena po kvadratu možda neće značajno pasti, ali će ukupna vrijednost stanova postati prilagođenija džepu prosječnog kupca.

 

-- Cijeli razgovor pogledajte u videu.