Razlika između tražene i realizirane cijene stana u Zagrebu blizu 40 posto

Bilo kakav pogled na oglasnike domaćih nekretnina automatski izaziva gnušanje s ciničnim komentarom kako vlasnici traže previše, bilo za kupnju bilo za najam. Kad je u pitanju Zagreb, nezadovoljstvo sada ima i znanstvenu podlogu jer prema istraživačkom radu Dine Bečića, doktoranda s Geografskog odjela Prirodoslovno-matematičkog fakulteta, razlika između cijena stanova oglašenih za prodaju i ostvarene cijene u glavnom gradu je 38,7 posto.

U konkretnim brojkama to znači čak 900 eura razlike između oglašenih cijena, koje u prosjeku iznose 3.256 eura za kvadratni metar, i realiziranih koje su bile 2.348 eura. Podaci koje koristi Bečić imaju određenih ograničenja, ali su potkrijepljeni statističkom analizom te se ne oslanjaju na izjave iz agencija za nekretnine kojima je u interesu zarade nerijetko interes i gurati cijene prema gore.

Dino Bečić svoje istraživanje objavio je u stručnom časopisu Kartografija i geoinformacije. Primarni fokus njegovog znanstvenog rada su prostorni obrasci stambenih nekretnina u Zagrebu, odnosno relativne razlike u cijenama stanova i visinama najma između gradskih četvrti.

Analiza se bazira na 4,1 tisući oglasa objavljenih na portalu "Index oglasi" u razdoblju od sredine svibnja 2023. do kraja srpnja 2024. Podatak o prosječnoj oglašenoj cijeni Bečić je dobio obradom brojki iz tih oglasa, dok je realizirana cijena u transakcijama stambenih nekretnina u gradu Zagrebu objavljena u Izvješću o tržištu nekretnina Grada Zagreba i Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine za 2023. godinu. Razliku između službenih podataka i onih u oglasima Bečić objašnjava time što oglašene brojke "često uključuju pregovaračke marže i subjektivne procjene prodavatelja".

Uz razlike u oglašenim i realiziranim cijenama Bečićevo istraživanje potvrđuje i neke relativno dobro poznate obrasce: stanovi u podsljemenskoj zoni i centru bitno su skuplji. A poželi li netko u Zagrebu koliko-toliko prihvatljiv stan možda je najbolje ostati na Balkanu, odnosno južno od Save u Novom Zagrebu.

Primjerice, srednja tražena cijena za prodaju nekretnine u četvrti Podsljeme bila ja 446 tisuća eura, dok se u Novom Zagrebu ona kretala između 191 i 196 tisuća eura. U četvrti Gornji Grad - Medveščak srednja tražena cijena također je premašivala 440 tisuća eura, a i Maksimir se s traženih 367 tisuća eura potvrdio kao skupi kvart. Donja Dubrava ili Peščenica su se pokazale znatno prihvatljivijima s traženim cijenama također ispod 200 tisuća eura.

Slično je i s najamninama. Dok su u centru i podsljemenskoj zoni tražene mjesečne najamnine bile više od 1.300 eura, u Novom Zagrebu se cijena kretala oko 700 eura. Trešnjevka se i po cijenama stanova i po visini najma pokazala kao svojevrsna sredina. Traženi najam se kretao između 750 i 850 eura, a cijene stanova na prodaju između 240 i 260 tisuća eura.

Stratifikacija tržišta

"Sveukupno, ovi rezultati ukazuju na jasnu stratifikaciju zagrebačkog tržišta nekretnina, pri čemu središnje i povijesno značajne četvrti postižu više cijene, dok su periferne četvrti cjenovno povoljnije", komentira Bečić. Broj oglasa po četvrtima u njegovoj analizi kretao se, za prodaju, od 100-tinjak pa do gotovo 400, dok je kod analize najma u pitanju bilo nekoliko desetaka oglasa za svaki kvart.

Bečićevo istraživanje uključivalo je i neke druge karakteristike oglašenih nekretnina te poveznice koje bi mogle pokazati na dodatne odnose na zagrebačkom tržištu. Za početak, korelacija između prodajnih cijena i najma je vrlo visoka "što ukazuje na to da gradske četvrti s višim prodajnim cijenama obično imaju i više cijene najma". To je i općepoznato.

Ono što se također može očekivati, a što je Bečićeva analiza isto pokazala je negativna korelacija cijena i najamnina s brojem praznih stambenih jedinica. Drugim riječima, "četvrti s višim cijenama nekretnina imaju veći broj praznih stambenih jedinica".

Razlike cijena stanova između zagrebačkih kvartova mogu biti znatne | pixsell

 

Ako je netko pomislio kako su više cijene u centru Zagreba i podsljemenskoj zoni rezultat većih stanova Bečić ih razuvjerava uz zaključak kako "prosječna veličina kućanstva pokazuje negativnu korelaciju s prodajnim i najamnim cijenama, što ukazuje na to da su kućanstva u skupljim četvrtima obično manja". Poznato je kako manji stanovi obično imaju nešto višu prosječnu cijenu kvadratnog metra, a to je očito i jedan od uzroka koji, uz prestižnu lokaciju, dodatno kroje cijene stanova u Zagrebu.

Bečić u svojem istraživanju ističe i jedno bitno svojstvo koje gradski i državni oci i majke ne bi smjeli zanemariti prilikom kreiranja stambenih politika. Njegova analiza pokazala je i da "gradske četvrti s većim udjelom javnog vlasništva imaju niže cijene nekretnina" te da postoji "značajna pozitivna korelacija između praznih stambenih jedinica i privatnog vlasništva, što upućuje na to da je značajan dio praznih stanova u privatnom vlasništvu".

Privatno vlasništvo

Dodaje kako "četvrti s većim udjelom javnog vlasništva pokazuju niže oglašene cijene, što upućuje na moguću ulogu javnog vlasništva u očuvanju stambene pristupačnosti". S druge strane, "četvrti s većom koncentracijom privatnog vlasništva, osobito ondje gdje postoji veći broj praznih stambenih jedinica, čine se podložnijima investicijski vođenim rastom cijena".

Iz Bečićevih brojki mogu se iščitati i još neke interesantne pojedinosti poput one koja povezuje skupi centar i jeftinu Peščenicu. Ako netko pokušava odlučiti između najma i posjedovanja te dvije četvrti su najisplativije za kupnju stana ukoliko toj osobi nije važna sama cijena već da za svoj novac dobije najviše.

Prema podacima iz istraživanja u ova dva kvarta potrebno je najmanje vremena – nešto manje od 19 godina – kako bi se prosječnom mjesečnom stanarinom isplatila prosječna cijena oglašenog stana. Najgora po tom mjerilu je Trešnjevka-jug gdje je za tako nešto potrebno čak 29 godina.

U svojoj analizi Bečić je istaknuo kako prilikom usporedbe realiziranih i oglašenih cijena u prodaji stanova u Zagrebu treba uzeti u obzir kako se podatak o realiziranoj cijeni odnosi na cijeli Zagreb te kako bi buduća istraživanja trebala uključiti i transakcijske cijene na razini gradskih četvrti "kako bi se provjerilo pojavljuju li se slični prostorni obrasci i u realiziranim prodajama".

Novo istraživanje samo je još jedna dodatna cigla u piramidi teme (pristupačnosti) nekretnina koja u hrvatskom društvu nikada ne zamire. U trenutku kad su se zbog očekivanog postroživanja mjera za odobravanje stambenih kredita građani ponovo pojačano okrenuli bankama i kupnji stanova, nije zgorega imati dodatnu informaciju o tome što se na tržištu može očekivati. Važno da ne bude potresa.