Ništa vam nije jasno oko novog zagrebačkog GUP-a? Pročitajte ovo

Iako je najavljeno da će se izmjene zagrebačkog generalnog urbanističkog plana (GUP) naći na stolu Gradske skupštine do kraja 2024., to se još nije dogodilo, nije ni jasno kada će. Iza njega su dva javna savjetovanja i popriličan broj pozitivnih, ali i negativnih reakcija. Investitori sa strepnjom čekaju taj trenutak, kalkuliraju, a tko može vadi dozvole.

Iako najavljene izmjene još nisu stupile na snagu, stručnjaci za nekretnine već su na nogama, pa smo odlučili detaljno istražiti što donosi novi GUP.

Kad stupa na snagu?

Kada će to točno biti ovisi o Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Naime gradonačelnik Tomislav Tomašević je konačni prijedlog plana predao na ishođenje suglasnosti Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine krajem listopada 2024. godine.

"Zakonom o prostornom uređenju nije propisan rok u kojem bi Ministarstvo bilo dužno izdati suglasnost. Zavod kao stručni izrađivač plana do danas nije zaprimio nikakve povratne informacije od Ministarstva. Ministarstvo, sukladno Zakonu, može izdati suglasnost ili tražiti dopune plana, koje je onda potrebno unijeti u konačni prijedlog plana prije usvajanja plana na Skupštini", poručuju iz grada Zagreba za Bloomberg Adriju.

Sanjin Strukić/PIXSELL

Kada će to biti i dalje ostaje nepoznanica - "GUP-a zaprimljen je zahtjev za izdavanjem suglasnosti na isti, a predmetni je postupak u fazi rješavanja", poručili su za Bloomberg Adriju iz nadležnog ministarstva.

Zašto izmjene?

Osnovna premisa novog GUP-a bila je revidirati mehanizme kontrole gustoće stanovanja te nametnuti ograničenja poput povećanja postotka minimalnog prirodnog terena, određivanje maksimalnog broja uporabnih jedinica na parceli, određivanje minimalne površine građevne čestice po stanu te udaljenost od međe. U fokusu je zabrana prenamjene i proširenja građevinskih zona, proširenje zelenih zona te smanjenje gradnje stambenih jedinica po novoizgrađenom objektu. Tu su se još našli i proširenje prometnica te dugotrajan proces provođenja urbanističkih planova. Dakle, krajnji cilj je manje gradnje, a više zelenila.

Krajnji cilj izmjena GUP-a je manje gradnje, a više zelenila | Depositphotos

Koja je maksimalna veličina zgrada?

Maksimalna veličina zgrada u prostorima individualne gradnje ograničena je na 400 do 500 m² bruto te maksimalno tri stambene jedinice. Radi se o ekvivalentu "urbane vile". Za prostore niske gradnje maksimalna gradnja na parceli je ograničena na 600 m² bruto uz maksimalno osam stambenih jedinica.

Što je s visinom?

Ako je umanjena tlocrtna površinu izgradnje, zašto to nije kompenzirano izgradnjom u visinu? Filip Dumbović, direktor konzultantske kompanije za nekretnine Avison Young za Bloomberg Adriju objašnjava kako izgradnja u visinu nije nužno zabranjena, no uvjetovana je izradom Urbanističkog plana uređenja za područja visoke gradnje uz gradske avenije i glavne gradske ceste. "Razina neizvjesnosti za investitora raste zbog potrebe za donošenjem UPUa te za period razvoja projekta - dakle s minimalno dvije godine na tri plus godine, a to sve radi procesa usvajanja Urbanističkog plana uređenja koji traje i do 12 mjeseci".

Pogled prema jugu i nekim od najvećih zagrebačkih nebodera | Pixsell

Hoće li se ograničiti parkirna mjesta?

Tu je i predefiniranost ograničenja izgradnje i količine parkirnih mjesta po jedinici koja onemogućuju izgradnju mikrostanovanja, kao što su studentski domovi, stanovi za samce i slično - a takvi projekti bi omogućili veći broj stambenih jedinica za manje nominalne iznose (do 100 tisuća eura) te za dugoročni najam.

Hoće li zahvatiti i trgovine?

Ograničava se maksimalne površine za izgradnju trgovine u sklopu M1 mješovite namjene (mješovita - pretežito stambena namjena) na od 500 m² bruto. Postoji velik broj primjera gdje se unutar mješovite namjene nalazi supermarket površine veće od te površine koji su investitori izgradili radi nedostatka takvog sadržaja u naselju. Takvi supermarketi dobro funkcioniraju u okruženju te stanovnici naselja ne moraju voziti do velikog trgovačkog centra kako bi obavili potrebnu kupovinu.

Sanjin Strukić/PIXSELL

Što će investitori?

Dumbović ističe kako je mnogo investitora požurilo s ishođenjem lokacijske i građevinske dozvole koja će biti valjana, prema postojećim pravilima, i nakon što se izglasa novi GUP. S druge pak strane, investitori koji kao pred korak imaju obvezu donošenja Urbanističkog plana uređenja (UPU) su pisali mnogobrojne primjedbe na novi GUP.

Od ukupnog broja od primjedbi, preko 400 u prvom krugu i 2.600 u drugom krugu, oko devet posto ih je prihvaćeno, oko 14 posto je djelomično prihvaćeno, dok ostale nisu prihvaćene ili nisu uopće razmatrane (jer nisu predmet plana i slično).

Gdje će se graditi?

Pozitivno je, smatra, omogućavanje stanovanja u određenom dijelu Zagrebačkog Velesajma - do 15 posto obuhvata, što je ekvivalent 2.000 stanova - te izmjenama odredbi za obuhvat Gredelja, dakle ekvivalent 15.000 stanova, koji bi mogli omogućiti novogradnju na obje lokacije kroz period od četiri do šest godina.

Pogled iz zraka na urušeni krov u nekadašnjoj tvornici Gredelj u Strojarskoj ulici | Sanjin Strukić/PIXSELL

Što je s hotelima?

Predefiniranjem maksimalnog broja ležaja kod hotela na 75, u izračunu je to nekih 37 soba, narušava se fleksibilnost korištenja prostora koja je određena maksimalnom mogućnosti izgradnje. "Dozvoljen broj ležaja je premalen te samim tim nezanimljiv investitorima i stranim brendovima  koji traže minimalno 200 ležaja odnosno 100 soba - zbog nedostatka ekonomije obujma". Izgradnja većeg hotela u centru grada moguća je isključivo usvajanjem Urbanističkog plana uređenja koji produžuje proces razvoja projekta i povećava neizvjesnost investitorima.

Koji su efekti izmjena?

Posljedice se mogu lako objasniti na primjeru izmjene urbanog pravila. Naime, smanjenjem koeficijenta iskoristivosti (kis) s 3,0 na 2,0 na zemljištima unutar urbanog pravila 2.9. dolazi do smanjenja broja stambenih jedinica za 33 posto. Drugim rječima na površini od 10.000 m² dosad se moglo izgraditi više zgrada s oko 325 do 375 stanova srednjeg standarda prosječne veličine 60 do 70 m². Novim pravilom dolazi do smanjenja na oko 215 do 250 stanova iste prosječne veličine.

Novogradnja na Črnomerecu | Sanjin Strukić/PIXSELL

Očekivano je kako će se nedostatak od nekih 120 stanova na parceli od 10.000 m², prelit na susjedne parcele te će se grad sve više širiti, povećavati broj prometnica, udaljenost do posla i prometne gužve, a cijene će nastaviti rasti radi nedostatka ponude.

Hoće li prodavatelji smanjiti cijene zemljišta?

"Cijena zemljišta bi se po logici mogućnosti izgradnje trebala smanjiti kada koeficijent iskoristivosti padne s 3,0 na 2,0, no vjerojatnije je da vlasnici zemljišta neće spustiti svoje cijene za 33 posto te će investitori morati taj dodatan trošak prevaliti na krajnjeg kupca", objašnjava Dumbović.

Gradilište suvremene, multimedijalne Gradske knjižnice i društveno kulturnog centra Paromlin oko kojeg su se godinama lomila koplja | Sanjin Strukić/PIXSELL

Koje su posljedice?

- Veće cijene nekretnina

"Navedene intencije su rađene u dobroj namjeri, no njihova provedba bi mogla utjecati na daljnje povećanje cijena stanova u Zagrebu radi smanjenja potencijalne ponude novih stanova uz zadržavanje iste razine potražnje za stanovanjem", objašnjava za Dumbović.

Ako krenemo od početne postavke da nam u gradu nedostaje stanova i novogradnje te da se trenutno i dalje ne gradi na razini prije prošle ekonomske krize, onda bi bilo logično, smatraju agenti za nekretnine, usvojiti strateške odluke koje će povećati ponudu. "Nažalost, u Gradu to očito nisu zaključili, nego idu u suprotnom smjeru", smatra Sanjin Rastovac, vlasnik agencije Sky nekretnine. "Trenutno u gradu imamo manjak dobrih parcela za gradnju, a ovim GUP-om će se mogućnost izgradnje na većini umanjiti. Prodavatelji vjerojatno neće biti spremni shodno tome smanjiti i tražene cijene, pa će investitori koji žele nastaviti graditi taj rast ulaznih troškova prenijeti na kupca povećanjem prodajne cijene", kritičan je Rastovac.

S Rastovcem se slaže i Ilijana Jerković Skender, agentica iz Remax Commerciala koja ističe kako bi "ove promjene mogle najviše utjecati na mlade radno sposobne građane koji si neće moći priuštiti stanovanje u Zagrebu. To će zasigurno utjecati na povećanje cijena kvadrata u okolnim gradovima Zagrebu, što je već i sad vidljivo na nekim novogradnjama u okolici, gdje cijene kvadrata dosežu one u Zagrebu". Koliko će to povećanje iznositi, kaže, teško je predvidjeti, s obzirom na to da su već i sada cijene kvadrata vrtoglavo visoke te stanovanje u Zagrebu polako postaje privilegija.

- Iseljavanje mladih

Zato Rastovac očekuje da će doći do dodatnog iseljavanja mladih iz grada jer je kreditna sposobnost građana već sad na gornjem rubu u usporedbi s cijenama nekretnina. Rijetki si mogu priuštiti da im je trošak stanovanja manji od 30 posto mjesečnih primanja.

Mladi si sve teže mogu priuštiti život u Zagrebu | Pixsell

"Sljedeći moment na tržištu koji vidim u budućnosti kao posljedicu navedenog GUP-a je da ćemo imati situaciju gdje će nekretnine postići cijenu koja će biti nedostižna Zagrepčanima, a u isto vrijeme investitorima neće biti isplativo prodavati po nižoj cijeni te bi tada moglo doći do jaza zbog kojeg se neće događati broj transakcija koji sad imamo", objašnjava.

- Manje posla

I ne samo to, ističe Mirjana Čagalj, potpredsjednica HGK-a za graditeljstvo i promet. Smatra kako će predložene izmjene i dopune rezultirat smanjenjem mogućnosti gradnje novih stambenih i drugih građevina, što će neminovno dovesti do smanjenja posla za arhitekte, inženjere građevinarstva, elektrotehnike i strojarstva i druge ključne struke te do smanjenja broja stanova na tržištu i porasta njihove cijene, kao i cijene najma stanova, do mjere da će stanovanje za mlade postati privilegija.

Hrvatski zavod za zapošljavanje u Zvonimirovoj ulici | Sanjin Strukić/PIXSELL

"Zbog toga bi glavni grad mogao postepeno gubiti mlade i radno sposobne ljude koji si ne mogu priuštiti ostanak u Zagrebu, a to bi uzrokovalo daljnje propadanje grada i otežalo pokušaje demografske i gospodarske obnove", smatra Čagalj.

Hoće li rasti cijene starogradnje?

U nedostatku novogradnje, starogradnja će također doživjeti rast cijena jer će se kupci koji bi inače tražili stanove u novogradnji morati zadovoljiti sa starogradnjom. "Cjenovno će nadmašiti nekoga kome je dostižno jedino kupnja starogradnje te će se taj efekt dalje prelijevati na stanove lošije kvalitete", smatra Dumbović.

I Jerković Skender prognozira kako će i starije nekretnine dobiti na vrijednosti, s obzirom na smanjen koeficijent izgradnje novih stambenih jedinica.

Profitirat će vlasnici starogradnje | Pixsell

Ima li dobrih strana?

Određene izmjene su pozitivne, ističu u Avison Youngu, poput povećanja broja javnih parkova za 36 hektara te povećanje površina za javnu i društvenu namjenu za 18 hektara. "Novouvedena mješovita namjena gradskog središta (M0) je omogućila veću fleksibilnost u omjerima poslovnog i stambenog sadržaja te je šteta što nije primijenjena za sve mješovite površine u gradu".

Pozdravljaju ograničenje bruto kvadrata za područja individualne i niske izgradnje kako bi se očuvala niska gustoća stanovanja u tim naseljima, "no smatramo da je potrebno dopustiti veću gustoću za prostore visoke gradnje kako bi se ponuda novogradnje približila potražnji za stanovanjem te stabilizirala cijena stanova u srednjem roku", zaključuje Dumbović.

Sanjin Strukić/PIXSELL

Na stolu je puno toga, pred gradonačelnikom Tomaševićem i vladajućima velike odluke, koje će uvelike krojiti sliku našeg glavnog grada. Samo da zeleni grad ne postane pusti grad.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar