Nekretninski balon 2025. se počinje ispuhivati, ali ne svugdje

Potražnja za nekretninama ne jenjava, no u 2025. se ipak očekuje stabilizacija cijena, barem kada su u pitanju stambene nekretnine. I to ne posvuda, Zagreb čeka gradonačelnika Tomislav Tomašević da stavi na stol izmjene GUP-a. A tu je i dugogodišnji kamen spoticanja vladajućih - kontroverzni porez na nekretnine koji će ugledat svjetlo dana s prvim danom 2025. godine. U svakom slučaju pred nama je zanimljiva godina.

Najavljeni porez na nekretnine nije niti će smanjiti interes ulagača, ali neće se više događati rast cijena kakvom smo svjedočili zadnjih godina, poručio je Boro Vujović, osnivač i direktor, Opereta Real Estate. U HGK pak zaključuju da će se učinci moći vidjeti tek nakon što prođe određeno vrijeme njihove primjene.

Za 2025. godinu očekuje se dinamično razdoblje za sektor stambenih nekretnina, uz utjecaj planiranih zakonodavnih promjena koje Vlada namjerava uvesti.

"Porez na nekretnine, kao dio širih fiskalnih reformi, mogao bi potaknuti vlasnike na prodaju ili davanja u najam manje korištenih ili neiskorištenih nekretnina, s ciljem povećanja stambene ponude na tržištu. Ova mjera mogla bi imati utjecaj na segment rabljenih nekretnina, gdje bi povećanje ponude moglo dovesti do eventualne korekcije cijena" smatra Karlo Jurić, analitičar u Odjelu za investicijske transakcije Colliersa.

Kraj dvoznamenkastog rasta

No stučnjaci su u jednom složni - gotovo je s dvoznamenkastim rastom cijena nekretnina. Period visokog rasta cijena je iza nas. Od početka godine bilježi se usporavanje ključnih trendova na tržištu. Iako su prosječne cijene nekretnina nastavile rasti, stope rasta su smanjene, dok je broj transakcija neznatno pao.

"U 2025. očekujemo blagi rast cijena novogradnje i stagnaciju cijena rabljenih nekretnina. Volumen prodaje će, kao i ove godine, biti smanjen u odnosu na razinu potražnje. Nalazimo se u nikad gorem omjeru vrijednosti za novac, sto je pogotovo izraženo u rabljenim nekretninama. Uzrok je nedostatak ponude u odnosu na potražnju. Nedostatak ponude je primarno posljedica premalo novogradnje", objašnjava Jurić.

Karlo Jurić | Colliers Hrvatska

Dakle nedostatak novogradnje i precijenjena starogradnja su doveli do smanjenog volumena prodaje.

"Inače je neobično da volumen pada u ekonomskoj ekspanziji. Ali, kupci vise ne žele i ne mogu pratiti cijene rabljenih nekretnina. S druge strane, prodavatelji nisu pod pritiskom prodaje", objašnjava Klara Matić, direktorica Avison Younga.

Starogradnja će ipak profitirati?

Matić ističe da s obzirom kako u narednom periodu neće doci do značajnog povećanja novogradnje, nema uporišta za pad cijena ni novogradnje ali ni starogradnje jer neće doći do značajnije nove ponude odnosno konkurencije prodavateljima i većeg i boljeg izbora za kupce.

"Nažalost, izvjesno je da problem manjka ponude novogradnje po prosječnim cijenama, i veće ponude općenito, pa onda i nepriuštivosti, neće biti riješen u 2025. bez obzira na najavljene izmjene poreznih zakona i uvođenje stambene politike, ali će se pokrenuti neki pozitivni procesi", ocjenjuje Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK.

Gradovi poput Zagreba, Splita, Rijeke i Osijeka mogli bi zabilježiti blagi rast cijena, smatra Jurić, "potaknuti ograničenom ponudom kvalitetnih nekretnina i stalnom potražnjom, od strane domaćih, ali i stranih kupaca, pogotovo u priobalnim mjestima". Nasuprot tome, ističe, u rjeđe naseljenim područjima cijene bi mogle ostati stabilne ili pokazivati blagi pad.

I starije nekretnine u Zagrebu dobit će na vrijednosti, posebno nakon GUP-a | Pixsell

No, sve izraženiji jaz između traženih i realiziranih cijena stambenih nekretnina upućuje na neravnotežu između očekivanja prodavatelja i platežne moći kupaca. Ova pojava posebno dolazi do izražaja u segmentu rabljenih nekretnina, gdje tražene cijene često ne odgovaraju realnim tržišnim uvjetima.

"U takvom kontekstu postoji potencijal za korekciju cijena. Takve prilagodbe mogle bi pridonijeti stabilizaciji stambenog tržišta i njegovom usklađivanju s financijskim mogućnostima potencijalnih kupaca koji su često mlade obitelji ili kupci prve nekretnine", smatra Jurić.

Dakle u segmentu rabljenih nekretnina potrebna je veća prilagodba cijena kako bi se povećala dinamika transakcija. "Fond kupaca koji su spremni plaćati precijenjene nekretnine iscrpljen je još u 2023., što naglašava potrebu za realnijim cijenama", poručuju iz Udruženja poslovanja nekretninama HGK.

Nepriušivost Jadrana

Ali taj problem nema novogradnja, naime one u višem cjenovnom segmentu, s cijenama od 3.000 do 5.000 eura po kvadratu i više, postaju teško dostupne hrvatskim građanima. "Tržište na obali snažno je pod utjecajem stranih kupaca - svaki treći kupac na Jadranu ove je godine bio stranac, uglavnom iz EU-a, dok se uskoro očekuju i kupci iz OECD zemalja izvan EU-a", objašnjava Ranilović.

Naime, Hrvatska širom otvara vrata stranim investitorima. Građani zemalja članica Europske unije već uživaju pravo slobodne kupnje nekretnina, a sada će to pravo biti prošireno na državljane još 21 zemlje izvan EU-a.

Iako značajan, ovaj strateški iskorak neće značajno utjecati na cijene nekretnina, slažu se nekretninski stručnjaci. Hrvatska je, poručuju, što se tiče stjecanja nekretnine, i dosad bila vrlo liberalizirana.

"Tržište je generiralo ogroman broj velikih nekretnina, kuća s bazenom koje kupcima nisu potrebne. Prošle godine je bilo 2500 kuća s bazenom na prodaju u Istri, ove godine ih je 5800, a od tog broja je 100-njak onih koje odgovaraju onome što kupci žele. Te nekretnine će se jako teško prodati, morat će iskakat iz paštete. Te kuće su biznis, to su ogromne vile s četiri ili pet soba, neke imaju i preko osam soba, održavanje takvih kuća postaje enormno skupo. Njihovi vlasnici morat će spustiti cijene, a i onda je pitanje tko će to kupiti. To će biti sigurno između i 20 i 30 posto", smatra Aljoša Vučetić, vlasnik Maris nekretnine iz Pule.

Iako su državljani tih zemalja već sada kupovali nekretnine putem tvrtki (SPV), liberalizacija će pojednostaviti proces i potencijalno povećati interes. Dakle vlasnik nekretnine ne može biti državljanin SAD-a, objašnjava Filip Dumbović, direktor konzultantske kompanije za nekretnine Avison Young, ali može biti tvrtka koja je u vlasništvu državljanina SAD-a. S obzirom na to da se većinom radi o nekretninama za turistički najam, naveden način kupnje je relativno povoljan iz porezne perspektive.

Što se tiče stjecanja nekretnine Hrvatska je i dosad bila vrlo liberalizirana | Depositphotos

Vujović je objasnio kako ulazak u OECD donosi administrativne promjene. "Državljani i pravne osobe iz članica OECD-a više neće trebati suglasnost Ministarstva pravosuđa za stjecanje nekretnina, osim kada je riječ o poljoprivrednom zemljištu, koje i dalje podliježe ograničenjima", pojasnio je.

Zagreb donosi zeleni GUP

Svaki GUP ima veliki utjecaj na tržište nekretnina, a zagrebačkom GUP-u, prema onome što je dosad poznato javnosti, u fokusu je zabrana prenamjene i proširenja građevinskih zona, proširenje zelenih zona te smanjenje gradnje stambenih jedinica po novoizgrađenom objektu. Nakon dvije javne rasprave prijedlog se trebao naći na gradskoj skupštini do kraja godine, no najava za to još uvijek nema tako je je izvjesno da će se o tome rasporavljati u 2025. godini.

No krajnji cilj izmjena GUP-a je manje gradnje, a više zelenila. Zato Sanjin Rastovac, vlasnik agencije Sky nekretnine, očekuje da će doći do dodatnog iseljavanja mladih iz grada jer je kreditna sposobnost građana već sad na gornjem rubu u usporedbi s cijenama nekretnina. "Rijetki si mogu priuštiti da im je trošak stanovanja manji od 30 posto mjesečnih primanja".

S Rastovcem se slaže i Ilijana Jerković Skender, agentica iz Remax Commerciala koja ističe kako bi "ove promjene mogle najviše utjecati na mlade radno sposobne građane koji si neće moći priuštiti stanovanje u Zagrebu. To će zasigurno utjecati na povećanje cijena kvadrata u okolnim gradovima Zagrebu, što je već i sad vidljivo na nekim novogradnjama u okolici, gdje cijene kvadrata dosežu one u Zagrebu".

Komercijalne nekretnine su pak druga priča

Kod komercijalnih nekretnina je situacija pozitivna i snažni su fundamenti. Matić smatra kako će tržište logistike i skladišta će nastaviti s razvojnim ciklusom odnosno s gradnjom mnogo novih objekata za zakup. Razvoj se, kaže, događa u industrijskim/poslovnim zonama oko Zagreba, Rijeke, Splita i Osijeka.

Godina na izmaku je bila obilježena značajnim kupoprodajnim transakcijama u sektoru uredskih prostora u Zagrebu te s par transakcija u hotelskom sektoru na obali i u Zagrebu.

Klara Matić, direktorica Avison Young | Bloomberg Adria

"Trend sale and leaseback transakcija sve je popularniji na hrvatskom tržištu komercijalni nekretnina, omogućujući vlasnicima da oslobode kapital prodajom nekretnina uz istovremeno zadržavanje prostora kroz dugoročne ugovore o najmu, što privlači sve veći interes domaćih i stranih investitora", objašnjavaju iz Colliersa.

Dakle uredsko tržište je nakon vise od desetljeća stagnacije ušlo u novi razvojni ciklus. "Gradi se i u najavi je značajna količina novih uredskih zgrada u Zagrebu. Dio će biti za zakup a dio za vlastite potrebe firmi koje ih grade", objašnjavaju iz Avison Younga.

Najavljeni projekti

Potražnja za novim, visokokvalitetnim uredima na dobro povezanima mikrolokacijama ostaje stabilna, dok je ponuda slobodnog modernog uredskog prostora ograničena.

Iz Cooliersa izdvajaju neke od projekata. "U pripremi su projekti poput Business Centre Arena, Supernova Office Towers u Buzinu, Matrix D na Slavonskoj aveniji te uredska zgrada VMD-a na križanju Vukovarske i Heinzelove ulice". Također, novi najavljeni projekt u Zagrebu je i poslovni kompleks ispred Super Konzuma u Radničkoj ulici u Zagrebu.

"Većina logističkog prostora u Hrvatskoj koncentrirana je oko Zagreba, uz aktivne i rastuće zone u Kukuljanovu (blizu Rijeke) i Dugopolju (blizu Splita). Tijekom sljedeće dvije godine u planu je izgradnja približno 300.000 m² novog logističkog prostora. Među ključnim projektima i developerima ističu se RC Europe, proširenje Log Experta u Zdenčini, Meridian 16 Business Park te VGP Park Zagreb", objašnjava Jurić iz Cooliersa.

Pical resort | Valamar

Hotelsko tržište također ide u povećanu gradnju novih objekata, značajan je broj projekata koji bi se trebali završiti u 2025. godini, "najveći od njih je gradnja Hotela Pical s pet zvjezdica s više od 500 soba u Poreču od Valamara, dovršetak gradnje Hotela Hyatt Regency s pet zvjezdica u Zadru od Dogus Grupe te gradnja hotela Marjan također s pet zvjezdica u Splitu od strane Adrisa".

U segmentu maloprodaje, investitori se sve više fokusiraju na sekundarne i tercijarne gradove s manjom tržišnom zasićenošću, pri čemu su maloprodajni parkovi najdominantniji format; "Immofinanz je najaktivniji investitor s više projekata u tijeku ili najavljenih", objašnjava Jurić.

U segmentu komercijalnih nekretnina očekuje se nastavak rasta interesa domaćih i stranih investitora za logističke i industrijske prostore, dok bi tržište uredskih prostora moglo doživjeti daljnju diferencijaciju.

Zagrebtower | S Immo

Moderni uredski prostori s naglaskom na energetsku učinkovitost i prilagodbu hibridnim modelima rada ostaju konkurentni, dok stariji uredski prostori sve češće zahtijevaju značajne renovacije kako bi zadržali relevantnost i konkurentnost na tržištu.

"Također, za očekivati je nastavak potražnje za kvalitetnim i održavanim hotelskim objektima na obali, posebice onih s više od 100 soba", zaključuje Jurić.

Sve u svemu - pred nama je uzbudljiva godina, s mnoštvom novih zakona i propisa koje tek trebamo vidjeti kako će se konkretno odraziti na tržište. "Ako želite uložiti učinite to odmah jer će cijene samo rasti, a posebno novogradnje", poruka je za kraj Ive Dilber, licencirane agentice za nekretnine iz Euroville.