Novi GUP donosi kaos na tržište nekretnina, život u Zagrebu postat će privilegija

Poliraju se detalji novog generalnog urbanističkog plana (GUP) za Zagreb, iza njega su dva javna savjetovanja i popriličan broj pozitivnih, ali i negativnih reakcija. Ujedno otkucavaju dani do kraja godine kada je najavljeno glasovanje u Gradskoj skupštini. Kada će to točno biti, ovisi isključivo o gradonačelniku Tomislavu Tomaševiću. Iako najavljene izmjene još nisu stupile na snagu, stručnjaci za nekretnine već su na nogama. Poručuju kako najavljeni GUP nije prikladan za Zagreb i ne razvija grad u smjeru u kojemu bi trebao.

Jasno je da svaki GUP ima veliki utjecaj na tržište nekretnina, svaka promjena u zoniranju i promjene u pravilima građenja utječu na odluke investitora i kupaca, pa samim time imaju snažan utjecaj na cijene nekretnina. Zagrebačkom GUP-u, prema onome što je dosad poznato javnosti, u fokusu je zabrana prenamjene i proširenja građevinskih zona, proširenje zelenih zona te smanjenje gradnje stambenih jedinica po novoizgrađenom objektu. Tu su se još našli i proširenje prometnica te dugotrajan proces provođenja urbanističkih planova.

Dakle, krajnji cilj je manje gradnje, a više zelenila.

"To na prvu možda i ne zvuči loše, jer svi bismo htjeli imati više prirode oko sebe, ali postoji mjesto i vrijeme kada se takve politike provode, a to nije sada", poručuje za Bloomberg Adriju Sanjin Rastovac, vlasnik agencije Sky nekretnine.

Smanjenjem tlocrtne površine za moguću gradnju, povećanjem postotka zelenih površina u parceli te ograničavanjem maksimalne veličine zgrada u mnogim naseljima, smatra, postići će se efekt dodatnog povećanja cijena kvadrata.

"Trenutno u gradu imamo manjak dobrih parcela za gradnju, a ovim GUP-om će se mogućnost izgradnje na većini umanjiti. Prodavatelji vjerojatno neće biti spremni shodno tome smanjiti i tražene cijene, pa će investitori koji žele nastaviti graditi taj rast ulaznih troškova prenijeti na kupca povećanjem prodajne cijene", kritičan je Rastovac.

Posljedica: Veće cijene

Ako krenemo od početne postavke da nam u gradu nedostaje stanova i novogradnje te da se trenutno i dalje ne gradi na razini prije prošle ekonomske krize, onda bi bilo logično, smatraju agenti, usvojiti strateške odluke koje će povećati ponudu. "Nažalost, u Gradu to očito nisu zaključili, nego idu u suprotnom smjeru".

Zato Rastovac očekuje da će doći do dodatnog iseljavanja mladih iz grada jer je kreditna sposobnost građana već sad na gornjem rubu u usporedbi s cijenama nekretnina. Rijetki si mogu priuštiti da im je trošak stanovanja manji od 30 posto mjesečnih primanja.

Sanjin Rastovac smatra kako će investitori trošak prebaciti na krajnje kupce | Sky nekretnine

"Sljedeći moment na tržištu koji vidim u budućnosti kao posljedicu navedenog GUP-a je da ćemo imati situaciju gdje će nekretnine postići cijenu koja će biti nedostižna Zagrepčanima, a u isto vrijeme investitorima neće biti isplativo prodavati po nižoj cijeni te bi tada moglo doći do jaza zbog kojeg se neće događati broj transakcija koji sad imamo", objašnjava.

S Rastovcem se slaže i Ilijana Jerković Skender, agentica iz Remax Commerciala koja ističe kako bi "ove promjene mogle najviše utjecati na mlade radno sposobne građane koji si neće moći priuštiti stanovanje u Zagrebu. To će zasigurno utjecati na povećanje cijena kvadrata u okolnim gradovima Zagrebu, što je već i sad vidljivo na nekim novogradnjama u okolici, gdje cijene kvadrata dosežu one u Zagrebu".

Koliko će to povećanje iznositi, kaže, teško je predvidjeti, s obzirom na to da su već i sada cijene kvadrata vrtoglavo visoke te stanovanje u Zagrebu polako postaje privilegija.

Ilijana Jerković Skender, agentica iz Remax Commerciala | Remax

I ne samo to, ističe Mirjana Čagalj, potpredsjednica HGK-a za graditeljstvo i promet. Smatra kako će predložene izmjene i dopune rezultirat smanjenjem mogućnosti gradnje novih stambenih i drugih građevina, što će neminovno dovesti do smanjenja posla za arhitekte, inženjere građevinarstva, elektrotehnike i strojarstva i druge ključne struke te do smanjenja broja stanova na tržištu i porasta njihove cijene, kao i cijene najma stanova, do mjere da će stanovanje za mlade postati privilegija.

"Zbog toga bi glavni grad mogao postepeno gubiti mlade i radno sposobne ljude koji si ne mogu priuštiti ostanak u Zagrebu, a to bi uzrokovalo daljnje propadanje grada i otežalo pokušaje demografske i gospodarske obnove", smatra Čagalj.

Uz to Jerković Skender prognozira kako će i starije nekretnine dobiti na vrijednosti, s obzirom na smanjen koeficijent izgradnje novih stambenih jedinica.

I to ne samo prodajne već i cijene najma, koje su ionako otišle u nebesa. Nekad su najamnine bile u prosjeku 300 do 400 eura, a danas je gotovo nemoguća misija pronaći stan u Zagrebu po toj cijeni. Danas se za stan u Zagrebu od 50-ak kvadrata traži od 450 pa sve do 1.000 eura.

U čemu je problem?

Na području cijelog grada planirani su novi parkovi, veće prirodne zelene površine na parcelama, regulacija potoka te ograničenja u broju mogućih stanova u zgradi i u iskoristivost izgrađenosti parcela, a povećane su minimalne potrebne širine cesta za gradnju određenih građevina.

Sve te promjene utjecat će na cijenu kvadrata, jer život u uređenom gradu, u kojem ima dovoljno zelenila, javnih površina bez prometa i u kojem niste okruženi samo stambenim zgradama ima svoju cijenu.

Život u uređenom gradu ima svoju cijenu | Depositphotos

"No od svih njih, one koje će ipak najviše utjecati na cijenu nekretnina one su koje određuju novogradnju maksimalnog broja stanova. Razlog je još uvijek velika potražnja, što će automatski dizati cijenu već ionako skupih kvadrata", objašnjava agentica Jerković Skender.

Dakle, povećanju cijena pogodovat će smanjenje izgrađenosti i stroži uvjeti gradnje. "To će automatski od investitora zahtijevati veći angažman i više manjih projekata, što im nikako nije isplativije od dosadašnjeg načina gradnje", smatra Jerković Skender.

Vlada zabrinutost

Iako u Hrvatskoj gospodarskoj komori u značajnom dijelu podržavaju GUP, Čagalj otkriva da neki segmenti ipak izazivaju zabrinutost.

Prostorno-plansko rješenje, ističe Čagalj, reducira parametre stambene gradnje, bez obzira na to što su danas na pojedinim lokacijama možda neadekvatni, a to bi moralo biti utemeljeno na detaljnoj i vrlo ozbiljnoj stručnoj ekonomskoj analizi koja bi dokazala da takvo rješenje za posljedicu neće imati povećanje cijene stambenog prostora te priuštivost odnosno dostupnost stambenog prostora širem broju korisnika, osobito onih slabije platežne moći.

"Takva analiza nije predočena te smatram da je potrebno preispitati takvo prostorno-plansko rješenje", ističe Čagalj.

Napominje i kako šire područje grada, uključujući njegova prigradska naselja, pokazuje zrelost i potrebu za transformacijom. "Tu transformaciju ne bi trebalo zaustavljati grubim alatima poput drastičnog ograničavanja broja stambenih jedinica, već planski usmjeriti i artikulirati razvoj uvjetovanjem potrebne infrastrukture i planiranjem potrebnih gradskih sadržaja", smatra Čagalj.

Jerković Skender prognozira kako će i starije nekretnine dobiti na vrijednosti | Pixsell

HGK predlaže i da se obaveza provedbe javnih natječaja i izrade urbanističkih planova uređenja (UPU) uskladi s posebnim propisom iz područja prostornog uređenja kako bi se, ističe Čagalj, izbjeglo eventualno stvaranje pravne nesigurnosti za investitore.

"Same procedure pripreme, kako natječaja tako i UPU-a, i dalje nisu jasno uređene na način koji bi jamčio participaciju i usuglašavanje svih korisnika prostora te koji bi osigurao jednoznačan i učinkovit proces", zaključuje Čagalj.

Stručnjaci predlažu rješenja

Rastovac smatra kako se uz malu izmjenu navedeni GUP može poboljšati. "Ako su već umanjili tlocrtnu površinu izgradnje, zašto to nisu kompenzirali izgradnjom u visinu? Ako želimo više zelenila, zašto jednostavno ne dodamo jedan kat više. Nakon što pročitate GUP, brzo ćete zaključiti da bi većina grada trebala imati dva do tri kata. Koji veliki grad ima zgrade s maksimalno tri etaže?!", kritičan je Rastovac.

Činjenica je da su promjene GUP-a izrađene s idejom poboljšanja uvjeta stanovanja i kvalitete urbanog života, a  kontrolirana gradnja i uređenje urbanog prostora trenutno nedostaje gradu Zagrebu.

Umjetnički paviljon | Pixsell

"No pitanje je koji će biti krajnji učinak ovih promjena na cijene samih nekretnina: stagnaciju postojećih, možda i smanjenje cijena građevinskih parcela i većih stanova ili još veće povećanje cijene kvadrata i iseljavanje mlađe, radno sposobne populacije iz Zagreba zbog nemogućnosti pristupačnog stanovanja", zaključila je Jerković Skender.

Rastovac je još kritičniji. "Poanta svega je da su odabrali krivi smjer za grad i svoje građane koji će to osjetiti na svojoj koži u sljedećem periodu. Nadam se da će čuti kritike koje dolaze s više strana i shvatiti da su određene promjene potrebne žele li da se grad razvije u pravu europsku metropolu", zaključuje.

Na stolu je puno toga, pred gradonačelnikom Tomaševićem i vladajućima velike odluke, koje će uvelike krojiti sliku našeg glavnog grada. Samo da zeleni grad ne postane pusti grad.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar