Može li Možemo! spasiti zagrebački GUP? Sat otkucava

Generalni urbanistički plan (GUP) grada Zagreba vrući je politički krumpir uoči lokalnih izbora 18. svibnja. Bačićevo ministarstvo vratilo ga na doradu, vladajući Možemo! ima jako malo prostora za manevriranje. Hoće li uspjeti ispraviti potrebno, održati javnu raspravu, dobiti zeleno svjetlo od Ministarstva te ga izglasati u Skupštini? To su samo neka od pitanja koja smo postavili arhitektu i zamjeniku zagrebačkog gradonačelnika Luki Korlaetu koji kaže: "Pokušat ćemo."

Nije samo Ministarstvo imalo zamjerke na izmjene GUP-a, na nogama su i stručnjaci za nekretnine. "Novi GUP donosi kaos na tržište nekretnina, život u Zagrebu postat će privilegija", poručili su. Zamjerke su se većinom odnosile na maksimalne veličine i visine zgrada, trgovine mješovite namjene i hotele.

"Trenutno u gradu imamo manjak dobrih parcela za gradnju, a ovim GUP-om će se mogućnost izgradnje na većini umanjiti. Prodavatelji vjerojatno neće biti spremni shodno tome smanjiti i tražene cijene, pa će investitori koji žele nastaviti graditi taj rast ulaznih troškova prenijeti na kupca povećanjem prodajne cijene", kritičan je Sanjin Rastovac, vlasnik agencije Sky nekretnine.

Koje su službene zamjerke Ministarstva na GUP?

Službene primjedbe Ministarstva na konačni prijedlog Izmjena i dopuna GUP-a grada Zagreba odnose se na četiri grupe primjedbi, a to su izmjena uvjeta kojima su propisani uvjeti za izdavanje lokacijske dozvole za zahvate u prostoru na područjima predviđenima za urbanu preobrazbu prije donošenja urbanističkog plana uređenja, ukidanje obveze provođenja arhitektonskih natječaja, osim za građevine javne i društvene namjene na zemljištu u vlasništvu Grada Zagreba, ukidanje procedure gradskih projekata te ukidanje predložene namjene "Mješovita namjena gradskog projekta – MGP" te ukidanje određenih pojmova definiranih u pojmovniku plana za koje je Ministarstvo ocijenilo da se ne mogu definirati planom te redefiniranje pojma "priuštivo stanovanje" tako da se definira sukladno dokumentu koji se tek treba usvojiti na nacionalnoj razini.

Ministarstvo također u svojem dopisu traži da se o izmijenjenom prijedlogu ID GUP-a provede ponovna javna rasprava pozivajući se na svoju ustaljenu praksu provedbe Zakona o prostornom uređenju.

Smatrate li da su razlozi osnovani i na temelju struke ili je u pitanju politika?

U pogledu stručnih razloga Ministarstvo inzistira na doslovnoj primjeni određenih odredbi Zakona o prostornom uređenju na koje predstavnici stručnih udruga već godinama upozoravaju da su nekvalitetne i da ne rezultiraju željenom kvalitetom izgrađenog prostora. Pritom je već duže vremena primjetna tendencija da se određene prostorno-planske teme definiraju i ograniče Zakonom. Osnovni nesporazum proizlazi iz činjenice da je izmjenama GUP-a grad Zagreb, u okviru svojih ustavnih ovlasti, a to je prostorno uređenje prema Ustavu u nadležnosti jedinica lokalne samouprave, pokušao definirati prostorni nadstandard koji bi rezultirao uvođenjem reda u prostor i povećanjem kvalitete izgrađenog prostora, što je Ministarstvo ocijenilo kao neusklađenost sa Zakonom.

Sjednica zagrebačke Gradske skupštine | Matija Habljak/Pixsell

Ilustrativan je primjer obveze provedbe urbanističko-arhitektonskih natječaja. Istina je da Zakon u članku 55. definira da je natječaj moguće, po potrebi, propisati kao obvezu samo za građevine javne i društvene namjene na zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave. Međutim, isti Zakon člankom 3. definira kako je vrsnoća izgrađenog prostora opći interes koji se osigurava provedbom dokumenta Arhitektonske politike Republike Hrvatske, Nacionalne smjernice za vrsnoću i kulturu građenja, dokument koji je donijela Vlada, gdje se upravo arhitektonski natječaji ističu kao najbolji mehanizam za ostvarenje kvalitetnog arhitektonskog oblikovanja i kvalitetnog izgrađenog prostora. Kvaliteta, kultura i ljepota prostornog i arhitektonskog oblikovanja definirani su i kao jedan od ciljeva prostornog uređenja u članku 6. Zakona. Ovakvim doslovnim tumačenjem Zakona usmjerenim samo na jedan članak Zakona ukida se dokazano najuspješniji mehanizam za stvaranje visokovrijednog izgrađenog prostora, što isti Zakon definira kao jedan od glavnih ciljeva prostornog uređenja.

Možete li do lokalnih izbora napravit potrebne izmjene?

Stručni izrađivač, nositelj izrade i svi uključeni gradski uredi pokušat će u što skorijem vremenu izraditi potrebne izmjene i provesti traženu proceduru kako bi se izmjene GUP-a usvojile još u mandatu ovog saziva Gradske skupštine.

Rekli ste kako projekti u tijeku idu dalje, logično jer su doneseni pod starim GUP-om, no što je s novim najavljenim projektima? Hoće li zbog ove odgode doći do dodatnih troškova? Koji su projekti sad na čekanju?

Nedonošenje izmjena i dopuna GUP-a nema posebno snažnog utjecaja na realizaciju planiranih gradskih strateških projekata jer su izmjene upravo bile usmjerene na javne i društvene sadržaje i prostore te na postizanje reda u prostoru. I trenutno važeći GUP dosta fleksibilno definira uvjete za gradnju građevina javne i društvene namjene. Realizacija određenih projekata olakšala bi se donošenjem izmjena i dopuna GUP-a, a važno je istaknuti da su među njima i projekti od važnosti za državu, primjerice dogradnja zgrade HNK ili rekonstrukcija željezničke pruge Zagreb Glavni kolodvor – Hrvatski Leskovac.

Hrvatsko narodno kazalište u Zagrebu | Matija Habljak/Pixsell

No valja naglasiti da odgoda procedure izmjena i dopuna GUP-a neće stvoriti dodatni financijski trošak i niti jedan najavljeni projekt nije na čekanju zbog toga.

Agencije za nekretnine kritizirale su izmjene GUP-a i tvrde kako će samo donijeti skok cijena, kako prodajnih tako i najma.

Stručni stav prilikom izrade izmjena i dopuna GUP-a bio je da je fokus na zaštiti prostora i povećanju kvalitete izgrađenog prostora. Pitanje rasta cijena nekretnina nije primarni fokus prostornog planiranja. U situaciji kada samo u Zagrebu postoji oko 50 tisuća praznih stanova te je veliki broj stanova pretvoren u turističke apartmane i poslovne prostore, uz kontinuirani rast cijena nekretnina, jasno je da se ograničavanje rasta cijena nekretnina treba rješavati drugim mjerama, prije svega mjerama porezne politike.

Izmjene bi obuhvatile i hotele u vidu ograničavanja broja ležajeva koji mnogi stručnjaci smatraju je premali da zainteresira investitore i strane brendove.

Izmjenama GUP-a nisu mijenjane odredbe kojima bi se ograničavao broj ležajeva hotela u zonama turističke i poslovne namjene, uključivo i mješovite – pretežito poslovne namjene. To su područja u kojima se nastoji planski usmjeriti gradnja hotela. Kapaciteti hotela ograničeni su samo u zonama stambene namjene te zoni mješovite namjene gradskog središta, prvenstveno zbog činjenice da veliki hoteli znatno utječu na okolni prostor – prvenstveno problemima prometnog pristupa, ali i svojim utjecajem na okolni izgrađeni prostor. Pritom je važno naglasiti da gradnja većih hotela u gradskom središtu nije zabranjena, već je propisana obveza donošenja detaljnijeg plana prilikom čije izrade se omogućuje stručna analiza utjecaja hotela na okolni prostor, a mogućnost gradnje provjerava se i tijekom javne rasprave, čime se omogućuje da i stanari utjecajnog prostora imaju mogućnost uvida u planirani zahvat.

S obzirom na to da je izmjenama smanjeno područje za izgradnju, hoće li doći do nedostatka novogradnje? Kako će reagirati investitori?

Iako je fokus ovih izmjena GUP-a bio na planiranje prostora za javne i društvene namjene i javne prostore, čime su povećani prostori javnih i zelenih površina te prostori rezervirani za javne i društvene namjene, radi se o zanemarivom postotku smanjenja površina za izgradnju te su izrečeni strahovi neutemeljeni. GUP i dalje planira 3713,1 hektar površina za stambenu namjenu, 4172,6 hektara za mješovitu namjenu te 1723,7 hektara za gospodarsku namjenu. Unatoč povećanju površina za javne zelene površine, njihov postotak zauzima svega 16,3 posto površine obuhvata GUP-a.

Predstavljanje GUP-a široj javnosti | Davor Puklavec/Pixsell

Najavljenim izmjenama ograničavaju se maksimalne površine za izgradnju trgovine u sklopu M1 mješovite namjene. Zašto?

Izmjenama GUP-a štite se prostori stanovanja (stambena namjena, mješovita – pretežito stambena namjena) od sadržaja koji imaju potencijalno nepovoljan utjecaj na stanovanje. Među takvim sadržajima svakako su i veći trgovački centri s otvorenim parkiralištima koji nisu primjereni za takve zone zbog prometnog opterećenja, buke koja proizlazi od dostave itd., ali i zbog neprimjerenosti takvih sadržaja karakteru stambenih zajednica. Naime, takvim se sadržajima ne doprinosi postizanju urbaniteta gradskog prostora, a isto se može postići planiranjem uličnih poteza s manjim trgovinama u prizemljima zgrada, što je planom omogućeno i što se planom potiče. Dodatno se naglašava kako se uvjeti za gradnju većih trgovačkih centara u zonama poslovne namjene nisu bitno mijenjani. Takve zone određene su na temelju stručnih planerskih kriterija i planirane su tako da se nepovoljni utjecaj na okolne prostore stanovanja svede na što manju mjeru.

Kako možemo pomiriti Zeleni grad i cijene nekretnina koje su itekako porasle zadnjih godina?

Upravo činjenica da su cijene nekretnina znatno porasle u razdoblju od 2016. godine, kada su usvojene zadnje izmjene i dopune GUP-a, najbolje ilustrira potrebu da se obuzdavanje rasta cijena nekretnina mora postizati drugim sredstvima, a ne isključivo prostorno-planskim dokumentima koji primarno trebaju biti usmjereni na uravnoteženi prostorni razvoj.

Što je s projektom Zagrebačkog velesajma i Gredelja?

Svi strateški gradski projekti razvijaju se neovisno o donošenju izmjena i dopuna GUP-a. Za Projekt Zagrebački velesajam- istok, vezano uz razvoj gradskog projekta za Kongresni centar izrađena je Studija najbolje namjene razvoja kongresnog centra i pratećih komercijalnih sadržaja te je u pripremi Program gradskog projekta Kongresni centar. Vezano uz Gredelj, tu je nužno povezivanje sjevera i juga, odnosno rješavanje Gredelja s područjem Glavnog kolodvora. Za područje Glavnog kolodvora je članak 102. GUP-a grada Zagreba propisao obvezu izrade studije područja Glavnog kolodvora Zagreb kao stručne podloge na temelju koje će se dimenzionirati kolodvor, riješiti niveleta, razgraničiti namjene površina, definirati gradnja drugih sadržaja ispod željezničke pruge i u njenom neposrednom kontaktnom prostoru, a rezultati te studije bit će podloga za raspisivanje urbanističko-arhitektonskog natječaja. S obzirom na propisani sadržaj studije tu je nužna koordinacija s HŽ-om i dio te podloge spada u njihovu nadležnost zbog čega još nismo uspjeli dovršiti pripremne radnje koje su uvjet za izradu programa gradskog projekta.

Vlada li u Zagrebu investitorski lobi kojem nije u interesu novi GUP?

Postojanje određenih interesnih skupina koje artikuliraju različite, pa i privatne interese, legitimno je i očekivano u svakoj zajednici. Jedan od ciljeva prostornog planiranja je međusobno usklađen i dopunjujući razmještaj različitih ljudskih djelatnosti i aktivnosti u prostoru radi funkcionalnog i skladnog razvoja zajednice uz zaštitu integralnih vrijednosti prostora, što podrazumijeva uravnoteženje različitih (često i nekompatibilnih) interesa na ograničenom prostoru. Pritom prostorni plan treba s jedne strane omogućiti stvaranje visokovrijednog izgrađenog prostora, ali i omogućiti prostorne uvjete za razvoj gospodarstva uvijek se vodeći načelom da javni interes mora imati prednost pred privatnim. To je bila osnovna misao vodilja prilikom izrade ovih izmjena i dopuna GUP-a.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar