Hoće li novi porez na nekretnine zaustaviti rast cijena ili dodatno uzdrmati tržište?

U posljednjih nekoliko godina, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj su drastično porasle (od prvog tromjesečja 2020. do istog tromjesečja 2024. za otprilike 48 posto). Uzroci velikim dijelom leže u uvođenju eura, državnim subvencijama, a i ponašanju pojedinih agenata koji su poticali na postavljanje prodajnih cijena znatno iznad realnih vrijednosti.

Investitori su dodatno pravdali visoke cijene stanova povećanim troškovima gradnje, pozivajući se na rast cijena građevinskog materijala kod proizvođača (20 posto u 2023. u odnosu na pretpandemijsku 2019. godinu, prema DZS-u) i ostalih inputa. Ipak, takav trend sve više gubi na snazi, a situacija na tržištu nekretnina tijekom 2024. godine pokazuje znakove promjena.

Prva velika promjena odnosi se na pad broja transakcija stambenih nekretnina koji se materijalizirao od 2023. godine, pri čemu je zabilježen pad od 13,4 posto kod stanova i apartmana te 19 posto kod kuća na godišnjoj razini, prema publikaciji "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2023.", odnosno istraživanju Ekonomskog instituta, Zagreb (EIZ).

Smanjenje prodaje logično dovodi do pritiska na cijene. Iako one možda ne padaju odmah u nominalnom iznosu, u uvjetima rasta plaća dolazi do realnog smanjenja cijena nekretnina. Potražnja više nije tako jako izražena, dok ponuda postaje sve veća.

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za 48 posto od 2020. do 2024. godine | RGZ

Na tržištu se pojavljuje sve više stambenih nekretnina, što je rezultat povećanog broja građevinskih dozvola iz prethodnih godina. Naime, lani je broj dozvola za stambene zgrade porastao za 2,3 posto godišnje, dok je u prvoj polovini 2024. godine broj izdanih dozvola za stambene zgrade porastao za 5,7 posto godišnje. Neke od novogradnji, pogotovo one započete tijekom 2023. godine, još uvijek nisu našle svoje kupce.

Također, važno je napomenuti da je smanjena i potražnja stranih kupaca, posebno na obali (broj prodanih stanova i apartmana u sedam obalnih županija pao je za 15 posto godišnje u 2023. godini, prema publikaciji EIZ-a). To je posljedica ekonomske recesije u zemljama iz kojih dolaze ti kupci, a oporavak njihovih gospodarstava i dalje je neizvjestan.

Iako se u pojedinim medijima i dalje ističu visoki troškovi gradnje kao razlog za visoke cijene, stvari su se na tom području značajno promijenile. Cijene građevinskog materijala počele su se stabilizirati (rast građevinskog materijala u prvih osam mjeseci ove godine je u prosjeku iznosio pet posto godišnje), a očekuje se i smanjenje kamatnih stopa na stambene kredite, što bi dodatno moglo potaknuti pad troškova izgradnje. Štoviše, mnogi investitori financiraju svoje projekte putem kapara od budućih kupaca, što im značajno smanjuje vlastite troškove financiranja.

No posebno intrigira najava Vlade Republike Hrvatske o uvođenju novog poreza na nekretnine. Iako još uvijek nisu poznati svi detalji, najavljeno je da će porez obuhvatiti sve stambene objekte, s posebnim naglaskom na one koji se iznajmljuju kratkoročno ili stoje prazni.

Vlada uvodi novi porez na kratkoročni najam i prazne nekretnine, što bi moglo utjecati na cijene i tržište najma

Pitanje pravedne raspodjele poreza moglo bi izazvati probleme jer bi se oporezivanje vršilo prema kvadraturi, ne uzimajući u obzir vrijednost nekretnine ili njezinu lokaciju. Tako bi vlasnici manje vrijednih nekretnina mogli plaćati isti porez kao i oni s luksuznim nekretninama na atraktivnim lokacijama. Time bi se, ako do toga i dođe, povećala ponuda nekretninski neatraktivnih stanova i kuća.

Ključno pitanje je hoće li taj porez biti progresivan, odnosno hoće li se primijeniti strože oporezivanje na drugu ili svaku dodatnu nekretninu. Ako ne bude, malo je vjerojatno da će doći do većeg pritiska na vlasnike da prodaju svoje nekretnine, što znači da neće doći do značajnog pada cijena stanova na tržištu, što je jedan od ciljeva te mjere.

Pozitivno je što će se fokus oporezivanja prebaciti na kratkoročni najam, koji je prema priopćenju predlagača zakona bio premali, odnosno stvarala se rentijerska pozicija mnogih sudionika na tržištu. To bi moglo potaknuti veću ponudu dugoročnog najma, što je nužno za stabilizaciju tržišta najma u Hrvatskoj, ali i rješavanje situacije sa sve većim priljevom stranih radnika koji imaju problema s pronalaskom adekvatnog smještaja.

Gledajući u budućnost, Hrvatska bi se trebala okrenuti jačim ulaganjima u infrastrukturne projekte. Zbog sve manje atraktivnosti nekretnina kao investicijskog izbora, investitori će svoje novce vjerojatno preusmjeriti u druge imovinske klase, uključujući državne obveznice ili trezorske zapise, koji su postali sve popularniji oblik ulaganja.