Koliki su prinosi na nekretnine, a koliki na dioničke indekse?

U posljednjih deset godina ulaganje u dionički indeks Crobex donijelo je prosječan godišnji prinos od 7,7 posto, dok su najpovoljniji modeli ulaganja u turistički i dugoročni najam nekretnina u Splitu ostvarili do 7,3 posto. Dugoročni najam u Zagrebu i Splitu nudi još niže prinose - 5,3 posto odnosno 4,1 posto godišnje. S&P500 indeks i dalje bilježi značajno veće prinose.

Pa isplati li se onda gotovo religiozno investiranje u nekretnine i apartmanski turizam u Hrvatskoj?

Hrvatska je društvo nedvojbeno opsjednuto nekretninama. Jedan od glavnih životnih ciljeva njenih stanovnika je kupnja ili gradnja vlastite nekretnine, financijski viškovi se najčešće investiraju u nekretnine umjesto neki drugi oblik vlasništva (ako se uopće investira i ne stoji na štednji u banci). Broj nekretnina u vlasništvu je mjerilo životnog uspjeha i statusni simbol.

Situacija je relativno jednostavna. Između 72 posto bogatstva kućanstava u Hrvatskoj čini ne-financijsko bogatstvo tj. uglavnom nekretnine, prema izvješću investicijske banke UBS za kraj 2022. godine.

Europsko udruženje za upravljanje fondovima i imovinom za isto razdoblje procjenjuje kako 61 posto financijskog bogatstva kućanstava u Hrvatskoj čine depoziti, 29 mirovinski fondovi, četiri posto životno osiguranje, tri posto investicijski fondovi, dva posto dionice, a jedan posto obveznice i slični vrijednosni papiri.

U usporedbi s prosjekom EU građani Hrvatske puno veći dio svog bogatstva drže u nekretninama i depozitima, a puno manji u dionicama, investicijskim fondovima i životnom osiguranju.

Ukratko, veliku većinu imovine građana Hrvatske čine nekretnine. U dionice se investira jako malo, većina financijske imovine kućanstava "leži" u bankama i jedini doticaj s dioničkim tržištima je preko mirovinskih fondova, što je zapravo zakonska prisila zbog drugog mirovinskog stupa a ne rezultat promišljanja građana Hrvatske.

Najveći prinosi: nekretnine ili dionice?

Prinosi na različite tipove imovine se razlikuju. Puno je varijabli za uzeti u obzir: način korištenja imovine, vremenski okvir, rizik, troškovi itd. Izračun neto prinosa je posebno kompliciran jer treba uzeti u obzir amortizaciju nekretnina, poreze, troškove održavanja i slično.

Za početak treba uzeti u obzir bruto prinos. Anualizirana prosječna godišnja stopa bruto prinosa indeksa S&P500 od 1. srpnja 2015. do 1. srpnja 2025. je, prema izračunu, apsolutni rekorder s 11,6 posto bruto prinosom godišnje. Za Crobex je anualizirana prosječna godišnja stopa bruto prinosa u istom razdoblju iznosila 7,7 posto godišnje. U izračune nije uključena dividenda.

Prinos na nekretnine se u pravilu računa s obzirom na dugoročni najam, ali jedan dio Hrvatske ima specifičnu situaciju da može kombinirati dugoročni s kratkoročnim najmom. U prvom redu radi se o Splitu, u kojem mnogi nekretnine u vrijeme sezone iznajmljuju turistima - a ostatak godine studentima.

To je idealna situacija jer osigurava da nekretnina bude iskorištena cijele godine, kombinirajući prednosti kratkoročnog najma i dugoročnog najma. Kod kratkoročnog najma nekretnina većinu godine nije u funkciji i to je glavna mana. Popunjenost apartmana u Hrvatskoj se kreće oko 65 dana u godini. Ali s druge strane, u vrijeme kad je popunjen -kratkoročni najam jako je isplativ. Manu niske popunjenosti nadoknađuje se dugoročnim najmom studentima. Najbolje od oba svijeta, cjelogodišnja popunjenost i visoki prihodi u sezoni.

Jasno, radi se o idealnoj situaciji koju ne mogu osigurati ni svi koji iznajmljuju nekretninu u Splitu, a kamoli u nekom manjem mjestu. Slični idealni uvjeti mogu se još kombinirati u Rijeci, Puli, Zadru i Dubrovniku. Ali Split je najpogodniji.

Idealna situacija, 70 dana popunjenosti u sezoni i ostatak godine dugoročni najam studentima, prema izračunu analitičara Bloomberg Adrije na temelju podataka DZS i EIZG daje bruto prinos 7,3 posto.  To je bez troškova održavanja i poreza. Procjena neto prinosa je cca. pet posto godišnje.

Ta idealna splitska nekretninska situacija je u rangu anualiziranog prosječnog bruto prinosa europskog dioničkog indeksa Stoxx600 od početka ove godine, 7,3 posto. S&P500 je imao nešto slabiju performansu ove godine, pa iznosi 6,2 posto.

Opisana situacija u gradu Splitu s 70 dana kratkoročnog najma turistima i ostatak godine dugoročni najam studentima je rijetkost. U stvarnosti većina iznajmljivača mora birati između dugoročnog i kratkoročnog najma.

Bruto godišnji prinos na dugoročni najam u Zagrebu je 5,3 posto a u Splitu 4,1 posto. Dividendi prinos indeksa ljubljanske burze SBITOP iznosi 4,9 posto a Crobex10 2,6 posto.

Nekretnine rijetko kada ostvaruju bolje prinose

Kao što izračuni Bloomberg Adrije pokazuju, situacija s povratom na nekretnine je prilično raznolika. Idealna situacija u kojoj se može kombinirati kratkoročni i dugoročni najam nekretnine je u bruto prinosu podjednako dobra ili bolja od aktivnog investiranja u europski burzovni indeks Stoxx600 i američki S&P500.

Međutim, kada se gleda dugoročno onda investiranje u dioničke indekse donosi veći bruto prinos i od idealnih situacija s iznajmljivanjem nekretnine. Pogotovo to vrijedi za dugoročni najam, koji se pokazuje kao manje isplativ u bruto iznosu od burzovnih indeksa anualiziranih na ovogodišnje ili desetogodišnje prinose.

Porezi kompliciraju stvari. Porez na kapitalnu dobit iznosi 12 posto, isto kao i porez na dohodak od imovine. Ali kod oporezivanja dohotka od imovine se 30 posto iznosa ostvarene najamnine ili zakupnine priznaje kao izdatak, pa je efektivna porezna stopa 8,4 posto. To znači da kod istog bruto prinosa dioničkih indeksa i dugoročnog najma nekretnine prednost imaju nekretnine, jer se manje oporezuju.

Nekretnine su više od prinosa

Cilj ovog teksta nije omalovažavanje nekretnina kao imovine. Važan je kontekst. Većini ljudi je kupnja nekretnine za stanovanje najveća investicija koju će napraviti u životu, a ipak na to ne gledaju kao investiciju nego životnu nužnost.

Ipak, na pretek je Hrvata koji ne kupuju nekretnine za stanovanje nego kao oblik investicije. Pasivni prihod je ugodna stvar, pruža osjećaj sigurnosti i financijske slobode. Ali treba bolje razmisliti o tome bi li se ta imovina mogla bolje iskoristiti na dioničkom tržištu.

Ivo Cagalj/Pixsell

Iznajmljivanje nije uvijek najbolja opcija. Uz to što rijetko ostvaruje bolje prinose od dioničkih indeksa problem je što donosi i brojne troškove, osim poreza. Troškovi održavanja tijekom vremena se nakupe, a nekretnine amortiziraju. Dionice nemaju te probleme.

Veća imovinska efikasnost

Nekretnine nisu problem, ali činjenica ostaje da su građani Hrvatske previše fiksirani na njih. Udio kućanstava kojima je dio financijske imovine u dionicama je među najmanjima u EU, u kojoj kućanstva općenito puno manje ulažu u dionice od kućanstava u SAD-u.

Svaka imovina ima svoje rizike. Dionički indeksi u nekim godinama oštro padaju, primjerice. Ali monotona imovinska struktura u Hrvatskoj, nekretnine i štednja u banci, nije poticajna za gospodarski rast.

Diversifikacija imovine u smjeru veće izloženosti dioničkim tržištima, smanjenja depozita u bankama i napuštanja društvene opsjednutosti nekretninama mogu dugoročno puno napraviti za ekonomsku budućnost Hrvatske.