Zašto su agenti za nekretnine postali najomraženija branša u Hrvatskoj?

"Ah, ti polupismeni kriminalci" – točno tim riječima jedna je zagrebačka odvjetnica okarakterizirala agente za nekretnine vidjevši još jedan u nizu loše sastavljenih predugovora za kupnju stana koji su pripremili za klijenta, kakvi joj očito često dolaze za stol.

Njen stav prema struci posrednika u prometu nekretninama nikako nije endemski, naprotiv, cijela branša postaje sve omraženija u javnosti, a kad se malo pogledaju njihove ustaljene prakse – jasno je i zašto je tomu tako.

Apsurdni model poslovanja

Krenimo od jednostavne ekonomske logike. Da kupujete bilo što na tržištu i tražite stručnog posrednika koji bi vam trebao pomoći u odabiru najbolje vrijednosti za vaš novac, posljednje što biste od njega očekivali je da radi i za drugu stranu, odnosno za prodavača, i to iz prostog razloga što su interesi vas kao kupca i druge strane kao prodavača dijametralno suprotni. On želi prodati što skuplje, a vi želite proći što jeftinije.

Zdrav razum nalaže da je posrednik koji je "u krevetu" s prodavačem zapravo neprijatelj vašeg novčanika. Naročito ako se taj isti posrednik naplaćuje od postotka realizirane transakcije jer je onda potpuno jasno da mu je cilj nabiti što višu cijenu kako bi i osobno zaradio što više.

No čak i ako prijeđemo preko te nelogičnosti, stvar s domaćim agentima za nekretnine ide u još bizarnije vode. Njih zapravo ne angažirate vi kao kupac, već ih u velikoj većini slučajeva uzimaju prodavači. Dapače, vi ćete kao kupac sami mjesecima, pa i godinama vrebati po oglasnicima i kojekakvim grupama dok ne naletite na nekretninu koja vam se sviđa, javit ćete se na oglas kako bi razgledali nekretninu, a onda kreće teatar apsurda.

Legalna 'ucjena'

Iako niste niti tražili niti koristili uslugu agencije za pronalazak nekretnine, ona će vam biti oktroirana. Naime, domaći agenti za nekretnine dosjetili su se ingenioznog poslovnog modela u kojem ne uzimaju samo proviziju (obično tri posto vrijednosti transakcije uz PDV) od prodavača koji ih angažira, već je naplaćuju i kupcu koji s njima zapravo ne želi imati nikakvog posla.

Zakon o posredovanju u prometu nekretninama ne brani mogućnost da na istom pravnom poslu mogu postojati dva nalogodavca | Depositphotos

U praksi to izgleda tako da vas agent kojeg ste kontaktirali preko oglasa (koji ste sami pronašli) zapravo ucjenjuje da vam neće pokazati nekretninu dok ne potpišete ugovor o posredovanju koji njima jamči proviziju i iz vašeg džepa.

Kako je takva ucjena legalna pitate se? Tako što nije ilegalna, objašnjavaju iz agencijske branše. Naime, Zakon o posredovanju u prometu nekretninama ne brani mogućnost da na jednom pravnom poslu mogu postojati dva nalogodavca. Drugim riječima, i kupac i prodavatelj mogu angažirati agenciju, ali je problematičan dio ucjenjivanje kupaca koji uslugu agencije ne želi, kao i činjenica da većina prodavatelja nije svjesna da im agenti rastjeruju potencijalne klijente uvjetovanjem provizije.

Taj dio priče u zoni je zakonskog sumraka već desetljećima. Trenutno se jedino možete obratiti Komisiji za pritužbe koja je organizirana pri Udruženju poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore (HGK), a u njihovoj je ingerenciji da izreknu opomenu agencijama koje nisu poslovale u skladu sa Zakonom ili Kodeksom etike posrednika u prometu nekretninama. Drugim riječima – pojeo vuk magare.

Ozbiljnih posljedica za lovce u mutnom nema, pa zašto ne bi nastavili profitabilno praksu iznuđivanja od obaju strana. Jedini je realni lijek, kad već nema pravnog, da ne pristanete na ucjenjivanje agenata, okrenete se i odete. No u praksi to nije nikakva kazna agencijama jer je tržište nekretnina, naročito u većim gradovima, toliko skučeno da je potražnja višestruko veća od ponude i oni će stan od kojeg ste vi odustali jako brzo prodati nekom drugom.

S druge strane, vaš integritet i principi bit će nagrađeni povratkom pretraživanja oglasnika i grupa na Facebooku, odnosno nastavku plaćanja (pre)skupog podstanarstva, sve dok se ciklus vjerojatno opet ne ponovi.

Upravo je to razlog zašto većina ljudi popušta pred krajnje moralno i legalno upitnom praksom agenata za nekretnine. Čisti očaj.

Negativan utjecaj agencija na cijene nekretnina ne staje samo na cijeđenju provizija, možda im je još veći moralni krimen pumpanje cijena | Depositphotos

Država d'uradi nešto

Logično biste pomislili: pa tu je država da svoje građane stjerane u kut štiti zakonima, ionako su političarima puna usta priče o "priuštivom stanovanju".

Dosadašnji fokus države bio je na nekakvim oblicima subvencija koje su na kraju samo raspirivale rast cijena, no nije im palo na pamet pozabaviti se zakonskom regulativom koja bi stavila soli na rep agencijama.

No da bi se njome itekako trebale pozabaviti jasno pokazuju i brojke. Uzmimo primjer stana od 200 tisuća eura: ako na njegovoj kupoprodaji agencija uzme tri posto od kupca, tri posto od prodavatelja i ako na te provizije zaračunamo PDV, dolazimo do brojke od 15 tisuća eura, odnosno 7,5 posto vrijednosti stana.

Vrijedi li toliko usluga razgledavanja, pripreme šablonskog ugovora kojim se agencija praktički izuzima od bilo kakvih problema ubuduće i usluga prebacivanja režija? Za više od 90 posto kupaca odgovor je – apsolutno ne. Kvalitetnije ugovore za manje novca možete sastaviti kod odvjetnika, a transfer režija riješite sami u jedan dan.

No negativan utjecaj agencija na cijene nekretnina ne staje samo na cijeđenju provizija. Možda im je još veći moralni krimen pumpanje cijena. Naime, ako stavite oglas da prodajete stan, vjerojatno ćete u jednom danu dobiti 20-ak poziva od agencija od koje će vam neke tvrditi da imaju kupca baš za takav stan kakav prodajete, samo trebate s njima sklopiti ugovor u zastupanju i problem riješen.

Naravno, kad potpišete, kupac misteriozno nestane, ali ne brinite, naći će vam agencija novog vrlo brzo. To je samo jedan od primjera moralno upitnih praksi kojima se agenti koriste. Još je učestalije nagovaranje na dizanje prodajne cijene.

Gotovo svi prodavatelji stanova s kojima smo razgovarali ispričali su nam kako je među prvim prijedlozima agencije bio onaj da se cijena koju su smatrali realnom korigira, naravno uvijek prema gore jer tako i provizija ide gore.

Oglašene cijene su više od 50 posto više od onih realiziranih/procijenjenih. Tako to izgleda kad su kupci prepušteni tržištu koje država zanemaruje, pa ga oblikuju interesi agencija za nekretnine | Depositphotos

Između ostalog, to je još jedan razlog zašto po domaćim oglasnicima svjedočimo apsurdnim cijenama kvadrata kakvih se ne bi posramio ni Monako. Zanimljivo je baciti oko na usporedbu oglašenih cijena i onih nešto realnijih koje možete pronaći u prostornim slojevima Plana približnih vrijednosti zemljišta u Informacijskom sustavu prostornog uređenja (Geoportal ISPU).

Po ISPU-u, koji doduše sadrži prošlogodišnje podatke o realiziranim i procijenjenim vrijednostima nekretnina, ispada da je diskrepancija između oglasnika i realnosti poprilična. Primjerice, za stan u četvrti Sigečica na zagrebačkom Trnju prosječna cijena kvadrata prema ISPU-u iznosi 2,3 tisuće eura, dok je na stanovitom popularnom oglasniku praktički nemoguće pronaći kvadrat ispod 3,5 tisuća eura, s tim da ih je veliki broj osjetno skuplji od toga i kreće se oko četiri tisuće eura po metru kvadratnom.

Dakle, oglašene cijene su (u najboljem slučaju) više od 50 posto više od onih realiziranih/procijenjenih. Tako to izgleda kad su kupci prepušteni tržištu koje država zanemaruje, pa ga oblikuju interesi agencija za nekretnine. Zato se sve češće postavlja pitanja je li cijela industrija koja bi načelno mogla imati korisnu funkciju posredovanja u praksi postala vojska nepotrebnih parazita koji rade štetu svima osim sebi.

S ulice u agenciju

Još jedan problem branše niska je ulazna barijera. Doslovno bilo tko može postati agent za nekretnine jer ne postoji formalno školovanje za to zanimanje, već je za dobivanje licence dovoljno položiti stručni ispit koji se polaže u organizaciji HGK-a.

Za njega se možete pripremiti uz pomoć priručnika i videomaterijala koji izdaje HGK, ali ne trebate pohađati nikakva predavanja ili seminare, već se možete samostalno pripremiti za polaganje. Ispiti se provode svakih 40-ak dana, uz iznimku ljetne pauze, pa godišnje dobijemo u prosjeku 500-tinjak novih agenata za nekretnine.

Ta hiperprodukcija i upitni standardi na kraju su rezultirali ovime što imamo danas – hrpom "agenata" koji imaju upitne komunikacijske i prodajne vještine, a ambicija i glad za lakom zaradom ih lako natjera i u zakonski upitne manevre. Uz to valja napomenuti i kako brojni posrednici uopće nemaju službenu licencu za rad.

Žito u kukolju

Mnogi će sada reći da je to bezobrazna generalizacija i da među agencijama i agentima ima časnih i profesionalnih ljudi koji svoj posao obavljaju kvalitetno. Apsolutno se slažemo. Problem je što ih ima premalo i što su dopustili da im branšu preuzmu i okaljaju likovi s kojima bi se ozbiljno trebali pozabaviti hrvatski sudovi, kad bi i pravosudni sustav bio ozbiljan.

Ako vas zanima kakvo je stanje na agencijskom terenu, dovoljno je baciti oko na polupismene oglase za nekretnine kojima ni ChatGPT ne može pomoći ili prozboriti dvije-tri riječi s onima koji ih objavljuju. Jako ćete brzo uvidjeti da je nemjerljivo puno veća vjerojatnost da ćete naletjeti na nekog tko je na YouTubeu pogledao par videa američkih influencera o "grindanju" i "salesu" nego na iskusnog stručnjaka koji zna svoj posao i dobar je u ophođenju s ljudima.

Da sumiramo, među agentima za nekretnine više se ne plijevi kukolj iz žita jer ga je više nego žita. Pokušati sve to prosijati može samo država, a iz nadležnog Ministarstva gospodarstva daju signale kako rade na zakonskim izmjenama koje bi trebale bolje regulirati tržišne odnose.

Samo se bojimo da čekanje tih poteza ne postane nalik čekanju pada cijena nekretnina.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar