Evo zašto je Jadran preko noći prestao biti hit među stranim kupcima

Nakon godina rasta tržišta nekretnina na jadranskoj obali, podaci za 2025. godinu pokazuju - hlađenje, ponajviše zbog pada interesa stranih kupaca. Prema podacima Porezne uprave, broj transakcija pao je s ukupno 11.623 prošle godine na samo 6.952 u prvih devet mjeseci 2025. godine,

Zašto su stranci, koji su na nekim lokacijama činili i do 90 posto kupaca, odustali od ulaganja u hrvatsku obalu? Analizu trenutnog stanja i prognozu za 2026. godinu za Bloomberg Adriju dao je Branko Papeš, direktor agencije Dogma nekretnine.

Dramatičan pad nakon rekordnih godina

Cjelokupno tržište nekretnina u Hrvatskoj se od 2015. godine praktički udvostručilo, a strani kupci godinama su bili glavni motor rasta cijena na obali. Prema riječima Papeša, apsolutni vrhunac dosegnut je 2022. godine s čak 13.300 kupoprodaja realiziranih od strane upravo stranih državljana. U toj rekordnoj godini, stranci su sudjelovali u čak 36 posto svih transakcija stanova i kuća na razini Hrvatske.

"Međutim, znamo da su stranci kupovali primarno na njima atraktivnim lokacijama kao što je Jadran, gdje je na pojedinim lokacijama bilo čak i preko 90 posto realiziranih kupoprodaja isključivo od stranaca", tvrdi Papeš.

Podaci za 2025. pokazuju potpuno drugačiju sliku. Do kraja godine očekuje se između 8.500 i devet tisuća transakcija stranih državljana, što predstavlja pad od gotovo 40 posto u odnosu na rekordnu 2022. godinu.

Zašto su stranci nestali?

Papeš navodi dva ključna razloga za ovakav preokret na tržištu. Prvi je ekonomska situacija u matičnim zemljama kupaca, a drugi su cijene u Hrvatskoj, koje su prestale biti konkurentne.

"Dva su osnovna razloga zašto je došlo do pada kupoprodaja od strane stranih državljana. Pod broj jedan je njihova ekonomska situacija u zemljama odakle dolaze, a to je Austrija, Njemačka i okruženje", objašnjava Papeš, dodajući kako je tamo došlo do ekonomskih poremećaja koji su smanjili njihovu kupovnu moć.

Drugi, jednako važan razlog, jest vrtoglavi rast cijena na našoj obali. "Mi više nismo tako lako dostupna destinacija; cijene nekretnina u zadnjih desetak godina su se poduplale", kaže Papeš, ističući kako je rast od pandemije naovamo iznosio "deset do 15 posto, čak u pojedinim godinama i 20 posto godišnje".

Unatoč padu prometa, cijene na najatraktivnijim lokacijama poput Istre, Opatije, otoka te Zadra, Splita i Dubrovnika i dalje su iznimno visoke. Potražnja stranaca usmjerena je upravo na te lokacije uz more, no cjenovni prag postao je previsok za prosječnog kupca.

"Što to znači jeftinije na Jadranu? Ispod 200.000 eura gotovo da nema nekretnine koja se može kupiti, niti apartman od četrdesetak kvadrata, a transakcije idu i do par milijuna eura", tvrdi Papeš. Ipak, naglašava kako kvalitetna nekretnina, koja ima dobru lokaciju, kvalitetno je uređena i ima realno postavljenu cijenu, "vrlo, vrlo lako pronađe put do svog kupca".

Što nas čeka u 2026.: Stabilizacija, ali ne i pad cijena

Za sve one koji očekuju drastičan pad cijena nekretnina u idućoj godini, Papeš nema dobre vijesti. Umjesto pada, predviđa stabilizaciju tržišta i nastavak rasta cijena, ali ipak znatno umjerenijim tempom. Ističe kako je brojka od devet tisuća stranih kupaca i dalje dvostruko veća nego 2015. godine, što znači da pritisak na tržište nije nestao.

"Ono što mi očekujemo je jedna stabilizacija tržišta. Cijene će i dalje lagano rasti, ne više po stopi od 15-20 posto, no, međutim, sigurno u stopi od pet do deset posto", prognozira Papeš.

Pritisak potražnje, dodaje, iako smanjen, i dalje je dvostruko veći nego prije deset godina, što jamči da do značajnijeg pada cijena neće doći. Ključ uspješne prodaje, zaključuje Papeš, bit će u realno postavljenoj cijeni za kvalitetnu nekretninu na dobroj lokaciji, koja će i u novim okolnostima uvijek lako pronaći svoga kupca.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.