Hrvatska među najnepriuštivijim tržištima stanovanja u EU, evo tko je najviše pogođen

Kupnja nekretnine je najveća investicija većine stanovnika Europe i Sjeverne Amerike, a posebno u državama kao Hrvatska u kojima ljudi rijetko ulažu u druge oblike imovine, kao zlato ili dionice.

Po pitanju vlasništva nad nekretninom u kojoj se stanuje Hrvatska stoji jako dobro. Dok u SAD-u 65 posto kućanstava živi u vlastitoj nekretnini, Njemačkoj 48 posto, Francuskoj 63 posto i slično, u Hrvatskoj 91 posto kućanstava živi u vlastitoj nekretnini.

Ali bitan je i način stjecanja. Iako 91 posto živi u vlastitoj nekretnini, samo 7,9 posto nekretnina je pod hipotekom. To znači da se nekretnine za život većinom nasljeđuju, a ne kupuju uz pomoć kredita. Za primjer, u Francuskoj je postotak vlasništva 63 posto a nekretnina s hipotekom 31,2 posto, što znači da je svaka druga nekretnina u vlasništvu njenih rezidenata kupljena uz pomoć kredita. Slični omjeri su i u Njemačkoj.

U državama poput Finske, Švedske, Danske, Nizozemske itd. većina kućanstava koja žive u vlastitoj nekretnini imaju hipoteku na nju, što znači da su je kupili uz pomoć kredita a ne naslijedili.

Hrvatska nije jedina država u kojoj je udio kućanstava koja žive u vlastitoj nekretnini pod hipotekom nizak, što je indikator da se stambeno pitanje ne rješava kupovinom nove nekretnine nego nasljeđivanjem. Poljska, Bugarska, Rumunjska, Srbija, Mađarska i ostale države tzv. "Nove Europe" imaju sličnu situaciju, pa čak i goru.

To se povezuje s tim da su nekretnine u tim državama preskupe s obzirom na prihode stanovništva tj. plaće. Nepriuštivost novih nekretnina tako dovodi do problema prenapučenosti. Skoro svaka treća osoba (31,3 posto) živi u nekretnini koju Eurostat klasificira kao "prenapučenu", što označava stambene nekretnine koje nemaju minimalno jednu sobu po bračnom paru, po jednoj osobi samcu između 12 i 17 godina i po paru djece mlađe od 12 godina.

Određivanje "priuštivosti" nekretnina u nekoj državi je dosta kompleksno pitanje. Velike su razlike ne samo među regijama nego i na relaciji grad-periferija. U nekim državama banke lakše odobravaju nekretninske kredite, izgradnja stanova nije iste brzine u svim državama, kao ni regulacije.

Hrvatska obala i Zagreb jedni od najnepriuštivijih područja Europe

Prema preliminarnim rezultatima istraživanja programa ESPON HOUSE4ALL kojeg financira EU, nekretnine u Hrvatskoj su jedne od najteže pristavih lokalnom stanovništvu u cijeloj Europskoj uniji (EU).

Analiziran je primarno grad Zagreb s okolicom te obalne općine i gradovi. Uz potrošnju jedne trećine godišnjeg dohotka stanovnika predmetnih općina i gradova, potreban je nekretninski kredit na više od 30 godina za kupnju stambene nekretnine od 75 m². To nije problematično, ista situacija je u većini EU.

Problem je što isto vrijedi za stambenu nekretninu od 45 m², tj. uz trošenje jedne trećine godišnjih prihoda potrebno je podignuti nekretnini kredit na više od 30 godina za kupnju stambene nekretnine od 45 m². U Hrvatskoj to vrijedi za sve obalne općine i gradove, Zagreb i većinu okolnih općina te Osijek.

Ono što posebno zabrinjava je da isto vrijedi za stambenu nekretninu od 25 m², u većini analiziranih obalnih općina i gradova Hrvatske, kao i u Zagrebu te Osijeku. Taj problem Hrvatska dijeli s Poljskom i Mađarskom, dok je u državama poput Njemačke, Francuske, Italije, Španjolske, Irske, Švedske, Finske itd. puno više područja gdje se stambena nekretnina te površine može kupiti nekretninskim kreditom na manje od 10 ili između 10 i 20 godina.

U prezentaciji objavljenoj tijekom lipnja 2024. naziva "No net land take trajectories: policies and practices across Europe", ESPON otkriva da se uz potrošnju 40 posto dohotka tijekom 10 godina u obalnim županijama Hrvatske može kupiti tek između 25 i 50 m² stambene nekretnine.

Koliko mjeseci treba raditi za priuštiti nekretninu?

Prema nedavno objavljenom izračunu stranice BestBrokers.com, na temelju podataka prikupljenih sa stranica Numbeo, TheGlobalEconomy, OECD Data i TradingEconomics te nacionalnih izvora, u Hrvatskoj je potrebno 238 mjesečnih plaća za kupiti stambenu nekretninu od 100 m². Izračun pretpostavlja kupnju uz pomoć nekretninskog kredita prema prosječnoj kamatnoj stopi na tržištu na datum 30. lipnja 2025. godine.

Zaokruženo, 20 godina je potrebno raditi u Hrvatskoj i svaki mjesec izdvajati sav novac sa strane ako se misli kupiti nekretnina od 100 m2. naravno, to je hipotetska situacija koja ne uzima u obzir rast plaća, ali dobro ilustrira razinu nepriuštivosti.

Može biti i gore, kao u Slovačkoj (297 mjeseci), Češkoj (274 mjeseca), Sloveniji (261 mjesec), Crnoj Gori (256 mjeseci), BiH (255 mjeseci), Luksemburgu (246), Švicarskoj (243) i Poljskoj (242). Ali je situacija daleko gora nego u Nizozemskoj, Norveškoj, Cipru, Belgiji, Španjolskoj, Irskoj i Danskoj, gdje je potrebno raditi manje od 155 mjeseci.

Priuštivost nekretnina je puno šire pitanje

Rješavanje stambenog pitanja je glavni cilj većini ljudi, ne samo u Hrvatskoj nego i EU te Sjevernoj Americi. Postoje velike kulturološke, institucionalne i ekonomske razlike među državama po pitanju rješavanja stambenog pitanja. U Hrvatskoj je glavni način nasljeđivanje.

Iza toga stoje zasigurno kulturološki razlozi, ali i ekonomski tj. problem nepriuštivosti nekretnina.  Mlada osoba kada zaključi da će joj u sljedećih 30 godina na otplatu kredita odlaziti prevelik dio prihoda izbjegava kupnju i čeka nasljeđe.

To odlaže osamostaljenje, pa mladi Hrvati najkasnije u EU odlaze iz roditeljskog doma (32 godina u Hrvatskoj, 26 godina prosjek EU), kasnije se žene i kasnije s odlučuju imati djecu. Demografski problemi su usko povezani s tim, pa je važnost rasta priuštivosti nekretnina puno šire pitanje od samog nekretninskog sektora.