Nekretnine sve skuplje, a Hrvatska ne uspijeva preslikati modele priuštivog stanovanja. Zašto?

U 2025. godini nastavljen je snažan rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj - od 2015. do danas cijene stambenih kvadrata su se u prosjeku udvostručile. Prema posljednjim podacima, prosječna cijena četvornog metra novog prodanog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2025. iznosila je 2.754 eura, što predstavlja rast od čak 15,9 posto u odnosu na prošlu godinu.

U Zagrebu je prosječna cijena kvadrata novogradnje u istom razdoblju dosegnula 2.958 eura, što je 4,5 posto više nego lani.

Unatoč alarmantnim brojkama, rješenja za priuštivo stanovanje i dalje su samo mrtvo slovo na papiru. Iako su gradovi poput Zagreba, Splita i Rijeke još prije godinu dana potpisali sporazum s Europskom investicijskom bankom (EIB) o stručnoj podršci, konkretni projekti još nisu zaživjeli. U TV emisiji Bloomberg Adria Spotlight, financijski konzultant Ivica Žuro analizirao je što koči implementaciju, kakva je budućnost cijena u Zagrebu te zašto Hrvatska ignorira provjerene modele poput onog bečkog.

Birokracija kao glavna kočnica

Na pitanje zašto modeli priuštivog stanovanja nisu zaživjeli unatoč alarmantnom rastu cijena, Žuro kao ključne prepreke ističe birokratske tegobe.

"Mislim da do realizacije nije došlo zbog praktički birokratskih tegoba i samih problema u dobivanju generalno građevinskih dozvola i osmišljavanja modela", pojasnio je Žuro. Prema njegovim riječima, problem nije u nedostatku ideja ili kapitala, već u administrativnim preprekama koje usporavaju ili u potpunosti zaustavljaju projekte koji bi mogli povećati ponudu stanova na tržištu.

Bloomberg Adria

Model koji je dogovoren s EIB-om, pojašnjava, zamišljen je tako da omogući gradnju osam tisuća novih stambenih jedinica te dodatnih devet tisuća kroz program priuštivog najma. Takvo povećanje ponude, usmjereno na rješavanje problema prevelike potražnje, zasigurno bi imalo utjecaj na stabilizaciju, a potencijalno i na smanjenje cijena stambenih kvadrata u gradovima obuhvaćenim programom.

Cijene u Zagrebu: Vrhunac ili tek blagi predah?

Iako se bilježi pad potražnje, cijene nekretnina u Zagrebu ne pokazuju znakove značajnije korekcije. Žuro se pridružuje mišljenjima koja idu u pravcu daljnjeg blagog porasta i u 2026. godini.

"Potražnje još uvijek ima, ona ne pada", ističe Žuro, navodeći dva ključna razloga. Prvi je drastično smanjena novogradnja u odnosu na pretkrizne godine.

"U Hrvatskoj smo prije velike financijske krize 2008. godine godišnje gradili 28 tisuća stambenih jedinica. Posljednjih godina uvrh glave gradimo 16 tisuća", kaže. Drugi, specifičan za Zagreb, jest pritisak koji stvaraju studenti. Svake godine oko tri tisuće studenata koji ne dobiju smještaj u domu traži stan na tržištu, što dodatno generira potražnju i održava visoke cijene najma i prodaje.

Bečki model kao nedosanjani san

Dok Hrvatska traži rješenja, Beč već 90 godina uspješno primjenjuje model koji je riješio stambene probleme za široke mase. "To je jedno elegantno rješenje s 90 godina dobrih i loših iskustava", naglašava Žuro. Model se temelji na gradnji stanova u vlasništvu grada koji se daju u povoljan najam, ali i na poticanju privatnih investitora.

"Austrijska država dala je tržištu mogućnost da tko je god zainteresiran gradi slične stanove za najam, pri čemu se jedan dio najamnine subvencionira", objašnjava. Kao primjer navodi poznatu austrijsku osiguravajuću kuću koja veći profit ostvaruje od gradnje i iznajmljivanja nekretnina nego od svoje osnovne djelatnosti.

Za preslikavanje takvog modela u Hrvatsku, tvrdi Žuro, ključno je da se gradovi i država "odreknu zemljišta u korist rješavanja stambenog pitanja" i liberaliziraju inicijativu kroz javno-privatno partnerstvo (JPP), model koji je u Hrvatskoj nepopularan, ali u svijetu sasvim normalan i učinkovit.

Depositphotos

Mogu li investitori i banke promijeniti igru?

Često se čuje argument kako investitori nisu zainteresirani za "budget" stanogradnju jer im manji projekti sa skupljim kvadratima donose veći povrat uz manji rizik. Žuro se s time ne slaže i tvrdi da se situacija može promijeniti.

"S većom dostupnošću stanova i razinom cijene mjesečnog najma koja ne ide nagore, i građevinski poduzetnici i investitori bili bi zainteresirani da grade ovako nešto", kaže.

Ključ je, prema njemu, u jamstvu države ili grada. "Ako vam za nešto jamči grad, a ako jamči država, to je savršeno pokrivena situacija po pitanju evaluacije rizika." Kao pozitivan primjer navodi Trogir, gdje se gradi zgrada od 35 stanova u suradnji grada, koji se odrekao zemljišta, i privatnog izvođača.

Sličan potencijal vidi i kod komercijalnih banaka koje u Hrvatskoj imaju višak likvidnosti i visoku kapitaliziranost.

"Naravno da bi bilo interesa, a generalno su banke itekako zainteresirane za bilo kakav program financiranja bilo čega s državnim jamstvom", zaključuje Žuro. S obzirom na niske referentne kamatne stope, bankama bi posuđivanje novca državi ili gradovima po kamati od oko tri posto bilo izuzetno profitabilno, samo im treba ponuditi adekvatan program.

Dok se čeka politička volja za primjenu dokazanih rješenja, cijene nekretnina nastavljaju rasti, a san o vlastitom domu za mnoge ostaje sve dalji. "Mi se bavimo posljedicama, a ne uzrocima. Gasimo požar čašom vode dok nam cijela šuma gori", slikovito opisuje Žuro. Rješenja postoje, kapital je dostupan, no čini se da je najveća prepreka inertnost sustava koji se ne uspijeva prilagoditi gorućim potrebama građana.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.