Može li država "otključati" prazne stanove i zaustaviti rast najamnina?

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) pokrenula je novi program priuštivog najma s ambicioznim ciljem: aktivirati tisuće stanova koji godinama stoje prazni i tako smanjiti pritisak na uzavrelo tržište najma.

Javni poziv vlasnicima otvoren je od 18. prosinca do 15. veljače, a nudi model u kojem država preuzima ulogu posrednika i jamca.

No, je li kombinacija sigurnosti i isplate dijela najamnine unaprijed dovoljan mamac da vlasnici odustanu od tržišne cijene? O tome je za Bloomberg Adria TV govorila Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica u agenciji za nekretnine Opereta.

Aktivacija praznih stanova

Novi model države usmjeren je na specifičnu skupinu vlasnika nekretnina. Ne cilja se na one koji aktivno posluju na tržištu, već na vlasnike čiji su stanovi prazni najmanje dvije godine. "Ovdje pričamo o nekretninama koje nisu na tržištu, gdje vlasnici možda nemaju nikakvog iskustva s najmom ili se jednostavno nisu odlučili staviti nekretnine na tržište", pojasnila je Kravoščanec Todorović.

Prema njezinim riječima, najčešće je riječ o vlasnicima koji ne žive u istom gradu gdje posjeduju nekretninu, ili čak ne žive u Hrvatskoj. Upravo njima program priuštivog najma nudi rješenje za strahove od loših najmoprimaca, neplaćanja ili složenog administrativnog procesa. Država im, naime, isplaćuje 60 posto medijalne najamnine unaprijed za ugovoreno razdoblje, koje može trajati od tri do deset godina. Preostalih 40 posto isplaćuje se nakon isteka polovice ugovora.

'Sigurnost iznad prinosa'

"Ideja ovog programa je da je sigurnost iznad prinosa. Vlasnici koji će staviti nekretninu na tržište ne gledaju je kao investiciju, nego kao pasivnu imovinu", istaknula je Kravoščanec Todorović. APN sklapa ugovor direktno s vlasnikom i jamči sigurnost, što je ključni faktor za one koji su se do sada bojali sami upuštati u iznajmljivanje zbog nepovjerenja, neznanja ili nemogućnosti adekvatne brige o stanu, objašnjava.

S obzirom na to da su cijene najma u snažnom porastu, s godišnjom stopom od oko osam posto, postavlja se pitanje financijske isplativosti za vlasnike. Medijalna cijena u Zagrebu ove je godine dosegnula 12,7 eura po kvadratu, dok je u Splitu tek neznatno niža, 12,2 eura. Fiksna cijena koju nudi APN kroz višegodišnji ugovor znači da je vlasnik "matematički gledano, vjerojatno na nekom gubitku" u odnosu na potencijalnu zaradu na slobodnom tržištu.

 

Međutim, Kravoščanec Todorović naglašava da klasični najam nosi svoje rizike i troškove. "Kod klasičnog najma imamo plaćanje najamnine mjesec za mjesec, dok se ovdje dobiva 60 posto unaprijed. To znači da nema praznih mjeseci, gubitka vremena na traženje najmoprimca niti nekakvih dodatnih troškova", objasnila je. Mnogi vlasnici, posebno u gradovima poput Zagreba i Splita, kupovali su nekretnine kao investiciju za čuvanje vrijednosti novca tijekom inflacije i nisu ih ni namjeravali iznajmljivati. Sada im se nudi prilika da tu pasivnu imovinu aktiviraju bez ikakvog angažmana i rizika.

Dugoročni utjecaj na cijene najma

Uspjeh programa, kako navodi Kravoščanec Todorović, ovisit će o dva povezana faktora: broju uključenih stanova i stvarnom utjecaju na cijene najma. "Ako se ovaj program pokaže uspješnim i ako se uspije pogoniti veći broj stanova, to će se svakako odraziti na ponudu na tržištu, a onda automatski i na cijene", smatra ona. Povećanje ponude stanova za najam moglo bi zaustaviti višegodišnji trend rasta cijena i olakšati pronalazak doma brojnim građanima koji se suočavaju s problemom priuštivosti.

Za najmoprimce, program predviđa da iznos najamnine ne smije prelaziti 30 posto neto prihoda kućanstva, što ga čini socijalno osjetljivom mjerom. Iako je još rano za prognoze, jer prijave tek pristižu, aktivacija značajnog broja nekretnina koje su trenutno "zamrznute" mogla bi dugoročno dovesti do stagnacije ili smanjenja pritiska na cijene najamnina.

Ovo je dugoročna mjera i tek će se za nekoliko godina moći procijeniti njezin puni učinak, naglašava i dodaje kako bi ona mogla predstavljati važan korak ka stabilizaciji tržišta nekretnina u najvećim hrvatskim gradovima, ako uspije motivirati vlasnike koji su dosad oklijevali. 

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.