Državna 'mrkva' za prazne stanove nije dovoljna, treba i porezna 'batina'

Državna Agencija za promet nekretninama (APN) u prosincu raspisuje javni poziv vlasnicima stanova (koji najmanje dvije godine stoje prazni) da ih uključe u novi državni Program priuštivog najma. U trenutku kada cijene najma dosežu povijesne maksimume, ovaj je program jedan od ključnih stupova Nacionalnog plana stambene politike.

Prosječna cijena četvornog metra prodanog novoga stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2025. iznosila je 2.754 eura, što je 15,9 posto više nego u prvom polugodištu 2024. te 5,3 posto više nego u drugom polugodištu 2024., pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Značajno su rasle i cijene najma.

Može li ovakav program dovoljno motivirati najmodavce I tako pomoći stabilizaciji tržišta nekretnina? O potencijalu, rizicima i dugoročnim posljedicama ove Vladine mjere za Bloomberg Adria TV govorio je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Mrkva i batina za stotine tisuća praznih stanova

Program priuštivog najma, kako ga vidi Ranilović, samo je jedan segment Nacionalne stambene politike. On ga opisuje kao "mrkvu" za vlasnike praznih stanova, dok bi "batina" trebala biti odlučnija porezna politika. "Problemi su dobro locirani. Nekretnina je postala investicija, a ne mjesto za stanovanje, i imamo ogroman broj praznih stanova", istaknuo je Ranilović.

Prema podacima temeljenim na priključcima HEP-a, u Hrvatskoj bi moglo biti i do 600 tisuća praznih stambenih jedinica. Ranilović smatra da bi aktivacija i malog dijela tog fonda imala značajan učinak.

"Gledajte, ako mi imamo 600 tisuća praznih stanova i samo jedan posto aktiviramo, to je već nešto. Na ovaj način najbrže dolazimo do učinka, brže nego da gradimo tisuće novih kvadrata, za što trebaju godine", pojasnio je.

Program nudi vlasnicima sigurnost naplate preko APN-a. Ostvarit će pravo na naknadu u visini lokalne medijalne najamnine. Isplata je zamišljena po principu 60 posto najamnine unaprijed, što bi moglo motivirati one čije nekretnine zahtijevaju obnovu. 40 posto dobit će nakon isteka prve polovice razdoblja ugovorenog najma. Ipak, ključno je pitanje hoće li to stvoriti kritičnu masu koja može stabilizirati cijene.

Progresivni porez kao rješenje koje nije zaživjelo

Kao ključni problem Ranilović ističe nedovoljno ambicioznu poreznu politiku. Trenutni porez na nekretnine, koji se kreće od 0,6 do osam eura po kvadratu godišnje, prepušten je lokalnim upravama, što, prema njegovim riječima, dovodi do "politiziranja" i izbjegavanja nepopularnih odluka.

"Taj je porez prenizak. Ja sam zagovarao da se porez temelji na vrijednosti nekretnine, a ne samo na kvadraturi. Mi danas imamo alate za to, poput cjenovnih blokova. To bi spriječilo manipulacije i uvelo pravedniji sustav", naglasio je Ranilović.

Na primjeru stana od sto kvadrata u Zagrebu, maksimalni godišnji porez po trenutnom modelu iznosio bi 800 eura. "Ne zvuči puno, ali bi sigurno potaknulo vlasnike da razmisle hoće li držati stan praznim ili ga staviti na tržište, bilo za najam ili prodaju", smatra on. Takav pristup bi, tvrdi, bio prava "batina" koja bi natjerala vlasnike da komercijaliziraju neiskorištenu imovinu.

Tržište se hladi, ali cijene ne padaju

Iako se na tržištu osjećaju promjene, pad cijena se ne nazire. Ranilović otkriva kako podaci za ovu godinu pokazuju značajno hlađenje tržišta.

"Uspoređivali smo prvo polugodište ove godine s prošlogodišnjim i vidimo pad prometa od 15 posto na razini cijele Hrvatske. Interes stranaca se prepolovio, pogotovo jer je Europa u recesiji", kaže Ranilović.

Unatoč tome, cijene ne padaju. Tržište nekretnina je tromo i sporo reagira, slično kao u krizi 2008. godine, kada su cijene počele padati tek godinu dana nakon početka krize. Na pitanje o prognozi za 2026. godinu, Ranilović ne očekuje pad, već stagnaciju cijena u Zagrebu.

 

"Godišnje se u Hrvatskoj proda oko 28 tisuća stanova, a u oglasima ih je stalno 80 do 90 tisuća. To znači da se proda tek svaki treći oglašeni stan. Očito je da dio vlasnika može priuštiti držati visoke cijene", zaključuje.

Dok je državni program priuštivog najma korak u pravom smjeru, čini se da bez odlučnijih poreznih reformi neće doći do značajnog preokreta. Aktivacija praznih stanova ostaje ključna za rješavanje stambenog pitanja, posebice za mlade ljude kojima je priuštivo stanovanje postalo gotovo nedostižno.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.