POS ne funkcionira, a na njemu se temelji nova stambena politika

Problemi priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj su iz godine u godinu sve veći. Toga su svjesni građani, posebno mladi koji pokušavaju kupiti prvu nekretninu, a dokazuju to i brojne analize međunarodnih institucija.

Od 2015. do 2023. rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj iznosi 79,9 posto, jedan od najvećih u Europskoj uniji (EU). To čak i prikriva razmjere problema, jer rast cijena u Hrvatskoj zadnjih godina ubrzava relativno prosjeku EU. Tako su stambene nekretnine u srpnju, kolovozu i rujnu u Hrvatskoj bile 102,19 posto skuplje nego 2015. Samo u godinu dana, tj. u usporedbi s istim razdobljem prethodne godine, rast cijena iznosio je 12 posto.

Zbog toga je Vlada RH na sjednici u srijedu donijela Nacionalni plan stambene politike do 2030. i uputila izmjene Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji u Sabor - kako bi ublažila povećanja cijena stanova za kupovinu prve nekretnine i povećanje ponude priuštivih stanova.

Donesen je Akcijski plan za razdoblje od 2025. do 2027. kojeg čine mjere za povećanje dostupnosti stanova, posebno onima koji ostvaruju ispodprosječna primanja ali su iznad granice siromaštva. Ukupni troškovi će biti 683 milijuna eura.

Od ukupno dva milijuna i 390.000 stambenih jedinica, 40 posto nije u funkciji stanovanja, otkrio je potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.

Svi podaci pokazuju da je vlastita nekretnina u Hrvatskoj mladima nedostižna

Da je stambeno zbrinjavanje u Hrvatskoj nedostižno velikom broju ljudi pokazuju i podaci koji nisu vezani za same cijene. Prosječna dob kada mladi iseljavaju iz roditeljskoj doma u Hrvatskoj iznosi 31,8 godina, najviše u cijeloj EU. 31,3 posto ljudi živi u pretrpanom kućanstvu, što je jedan od najvećih postotaka u EU.

Prema izvješću "Nepriuštivo i neadekvatno stanovanje u EU" Europske zaklade za poboljšanje životnih i radnih uvjeta, Hrvatska je jedna od sedam država EU u kojima je broj mladih između 25 i 34 godine koji žive s roditeljima narastao između 2010. i 2019. godine.

"Nedostatak pristupačnog stanovanje u najvećim hrvatskim gradovima posebno obeshrabruje mlađe od preseljenja na bolje radno mjesto ili u područja države s većom produktivnošću", navodi se u izvješću.

Pojačava je POS, politika koja nikada nije ni funkcionirala

Jedna od mjera pokušava ojačati najdugovječniji (ili bar jedan od najdugovječnijih) programa prištavog stanovanja u Hrvatskoj, društveno poticanu stanogradnju (POS). Izmjenama Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji (POS) bi se povećala najveća prodajna cijena POS-ovih stanova s 1792,50 eura/m2 na 1912 eura/ m2.

To se radi da bi se cijene uskladile s tržišnim. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) je prosječna cijena u prvih šest mjeseci 2024. iznosila 2473 eura/m2, što je 6,3 posto više u odnosu na prvih šest mjeseci 2023. godine. Iako cijene rastu i prema analizama stambenog fonda RH koje je proveo Ekonomski institut iz Zagreba postoji nedostatak od 236.731 stambenih jedinica u Hrvatskoj, promet stambenih nekretnina usporava.

Depositphotos

U prijedlogu izmjena Zakona o izmjenama i dopunama zakona o društveno poticanoj stanogradnji se navodi da tijekom 2024. u cijeloj Hrvatskoj nije ugovoren ni jedan projekt izgradnje tzv. POS-ovih stanova. Ali POS zapravo nikada nije funkcionirao, što se nenamjerno otkriva i u ocjeni stanja novog prijedlogu izmjena Zakona o izmjenama i dopunama zakona o društveno poticanoj stanogradnji.

Samo 2,84 posto stanova u Hrvatskoj je izgrađeno zbog POS-a

"Do sada je provedbom Zakona o društveno poticanoj stanogradnji izgrađeno ukupno 9126 stanova u 296 objekta u 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 9126 stanova iznosi 648.542.947,03 eura, a za što je Republika Hrvatska putem poticajnih sredstava uložila 167.645.455,77 eura.", navodi se u prijedlogu.

Ako je to istina, a nema razloga za vjerovati da nije, to znači da je POS od svog pokretanja davne 2001. bio sasvim nevažan u cjelokupnom kontekstu izgradnje novih stanova u Hrvatskoj.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), od 2002. do 2023. je godišnje završavano između najmanje 7736 (2014.) i najviše 25.015 stanova za stalno stanovanje. Situacija se nikada nije oporavila na stanje prije krize, kada se broj završenih stanova popeo na 25 tisuća, a unatoč velikom rastu cijena je 2023. završeno tek 16.496 stanova za stalno stanovanje.

U cijelom razdoblju je završeno 321,5 tisuća stanova za stalno stanovanje. POS-ovih 9126 stanova je kap u moru, tek 2,84 posto od ukupno završenih stanova za stalno stanovanje.

Zaključno, POS ne samo da praktički ne postoji od prošle godine jer preko njega nije ugovoren ni jedan novi stan nego je u cijeloj svojoj povijesti bio sasvim beznačajan.  Povećavanje najveće prodajne cijene po m2 za 119,5 eura neće napraviti ništa značajno po tom pitanju jer neefikasnost POS-a očigledno ne proizlazi samo iz cijene.

Povrat PDV-a onima koji već mogu priuštiti vlastitu nekretninu

To nije jedina mjera. Mlađi od 45 godina koji kupuju ili grade prvu nekretninu će dobiti 50 posto povrata PDV-a. Ali nitko iz uže obitelji ne smije imati stambenu nekretninu te moraju imati prijavljeno prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nalazi nekretnina za koju je ostvaruje pravo povrata PDV-a. Ugovor mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025., a ista prava i uvjeti vrijede za gradnju prve stambene nekretnine.

Ova politika je dobra za one koji mogu priuštiti prvu nekretninu, ali ne znači ništa za one koji jednostavno nisu kreditno sposobni za kupnju prve nekretnine. Ako je cilj da se mladima olakša stjecanje prve nekretnine ovo je sasvim promašena mjera, jer samo smanjuje teret onima koji su ionako već sposobni da kupe vlastitu nekretninu a nema nikakav utjecaj na one koji ne mogu priuštiti novu nekretninu.

Zadnja mjera je program priuštivog najma stanova uz naknadu vlasnicima stanova koji više godina stoje prazni. Time se želi pomoći onima koji svoje stambeno pitanje ne mogu riješiti na tržištu nekretnina tj. ne mogu priuštiti kupnju prve nekretnine.

Ne rješava se temeljni problem

Upitno je koliki će pozitivni utjecaj imati nove izmjene i programi. Vjerojatno ne velik. Temeljni razlog je to što se ni na koji način osim programa priuštivog najma ne rješava temeljni problem, a to je manja ponuda od potražnje na tržištu.

Malo korigiranje cijene kvadrata POS stanova neće oživjeti program koji nije nikada nije ni funkcionirao. Potreban je veći rast cijene da bi postao zanimljiviji građevinskim kompanijama i temeljito preispitivanje drugih dijelova POS programa jer je očito da ne pridonosi rješavanju problema nedostatka stambenih nekretnina na tržištu.

Povrat PDV-a ne znači ništa onima koji ne mogu sami priuštiti nekretninu jer nisu kreditno sposobni i nemaju dovoljno štednje. Oni su prepušteni sami sebi. Eventualno će im se pomoći priuštivim najmom stanova, ali upitno je koliko će najmodavaca biti voljno dati svoje stare nekretnine državi na upravljanje.