Stroži uvjeti kreditiranja pogodili srednju klasu, ali kamate na stambene kredite nastavljaju padati

Makrobonitetne mjere Hrvatske narodne banke, uvedene sredinom 2025. godine s ciljem obuzdavanja snažnog rasta zaduživanja građana, počinju pokazivati prve učinke.

Ipak, službeni podaci otkrivaju da je godišnji rast kredita u prvih pet mjeseci usporio tek neznatno, s 13,5 na 12,5 posto. Pritom, stambeni krediti ostaju glavni motor kreditne ekspanzije, unatoč postroženim uvjetima.

O tome tko su stvarni dobitnici, a tko gubitnici novih pravila te što građani i poduzetnici realno mogu očekivati, u emisiji Spotlight na Bloomberg Adria TV govorio je Vjeko Peretić, osnivač i direktor tvrtke Fintastic.

Mjere djeluju, ali puni efekt tek slijedi

Na pitanje daju li nove mjere željeni rezultat, Peretić odgovara potvrdno, ali uz važnu napomenu. Blago usporavanje rasta ukupnih kredita dobar je pomak u smjeru koji je HNB želio postići, a to je prvenstveno zauzdavanje rasta gotovinskih kredita. Međutim, stvarni učinci ovih mjera bit će vidljivi tek tijekom 2026. godine.

"Tehnički, tek smo u zadnjem kvartalu 2025. svi skupa jače osjetili usporavanje. Treba uzeti u obzir da je prije stupanja mjera na snagu vladala prava akcija u bankarskom sustavu, gdje su se banke natjecale u spuštanju kamatnih stopa. Mnogi koji su bili u procesu podizanja stambenog kredita požurili su se kako bi realizirali kupoprodaju po starim pravilima", pojasnio je Peretić. Procjenjuje da je oko 70 do 80 posto svih kredita te godine realizirano prije ljeta, što znači da će se pravi efekt novih, strožih pravila odraziti na statistiku tek u nadolazećem razdoblju.

Potražnja za nekretninama jača od svih ograničenja

Unatoč svemu, podaci pokazuju da je doprinos stambenih kredita ukupnom rastu kreditiranja porastao na povijesno visokih 7,3 postotna boda. To, prema Peretiću, jasno govori o iznimno snažnoj potražnji za nekretninama u Hrvatskoj.

"Istina je da je potražnju jako teško suzbiti. Proces kupnje nekretnine je dugotrajan, često je to životna akcija. Od trenutka kada netko krene gledati nekretnine, interesirati se i procijeniti svoju kreditnu sposobnost do realizacije kredita prođe puno više od dva ili tri mjeseca. Ono što vidimo u statistikama za 2025. zapravo je odjek priprema i odluka koje su donesene još tijekom 2024. godine", istaknuo je Peretić.

Teže do kredita, srednja klasa na udaru

Za prosječnog građanina, put do stambenog kredita danas je osjetno teži nego prije godinu dana. Peretić navodi nekoliko ključnih "rezova" koji su smanjili kreditnu sposobnost. Prvi je rez HNB-a, koji je ograničio maksimalni anuitet na 45 posto plaće za stambene kredite i ukinuo mogućnost financiranja 100 posto vrijednosti nekretnine. Sada je potrebno osigurati učešće od najmanje deset posto procijenjene vrijednosti.

Drugi rez događa se svake godine s objavom Državnog zavoda za statistiku o novoj prosječnoj plaći, što utječe na izračun zaštićenog dijela primanja prema Ovršnom zakonu. "Zbog rasta prosječne plaće, kreditna sposobnost se dodatno smanjila. Netko iz srednjeg sloja, s plaćom od 1600 do 1800 eura, danas ima za otprilike 100 do 150 eura manju kreditnu sposobnost nego u travnju 2025. godine. Upravo se kod srednje klase dogodio rez koji se možda nije trebao dogoditi", smatra Peretić.

Potražnju za nekretninama teško je suzbiti | Pixsell

Unatoč tome, kada se situacija usporedi s drugim članicama EU, Hrvatska je i dalje u povoljnijem položaju. Peretić ističe da su pravila u Hrvatskoj i dalje znatno fleksibilnija od onih u Njemačkoj, Austriji ili Sloveniji, gdje je financiranje ograničeno na maksimalno 80 posto vrijednosti nekretnine, što zahtijeva učešće od najmanje 20 posto.

Rizik od 'sive zone' minimalan, uloga posrednika raste

Iako stroži uvjeti i nastavak rasta cijena nekretnina stvaraju pritisak, Peretić ne smatra da postoji značajan rizik od prebacivanja potražnje na alternativne, manje legalne oblike financiranja, barem kada je riječ o stambenim kreditima.

"Klijenti koji dižu stambene kredite su 'premium' klijenti. Oni se najčešće dugo pripremaju za tu životnu odluku, nemaju drugih zaduženja i traže savjet. U ovim novim, složenijim okolnostima, još je veća potreba i logika da se građani obrate kreditnim posrednicima. Na jednom mjestu mogu besplatno dobiti usporedbu uvjeta svih banaka i vidjeti gdje im je, s obzirom na njihovu specifičnu situaciju, najbolja kreditna sposobnost", savjetuje Peretić.

Kamate padaju unatoč svemu, slijedi li novi val pojeftinjenja?

Paradoksalno, unatoč mjerama za hlađenje tržišta, kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj su među najpovoljnijima u Europskoj uniji i bilježe trend daljnjeg pada. Peretić to objašnjava kombinacijom visoke likvidnosti banaka nakon uvođenja eura, regulatornih popuštanja i snažne tržišne utakmice.

"Mi smo 2024. godine imali jedne od najpovoljnijih kamatnih stopa na svijetu. Trenutno smo u trećini najpovoljnijih zemalja EU. S obzirom na to da se osjetio pad realiziranih kredita, očekujem da će banke u proljeće 2026. ponovno krenuti u tržišno natjecanje kako bi privukle klijente", prognozira on.

Prema njegovim predviđanjima, kamatne stope koje se trenutno kreću u rasponu od 2,9 do 3,3 posto, mogle bi se spustiti na razinu od 2,8 do 2,9 posto. "To možda ne zvuče kao velike razlike, ali kada dižete kredit na dugi niz godina, svaki postotni bod je važan", zaključuje. Dodaje i zanimljivu matematičku računicu – uz trenutnu inflaciju od 3,4 posto, realna kamatna stopa na stambeni kredit od tri posto je negativna, što teoretski pomaže u otplati duga.

Iako su makrobonitetne mjere HNB-a donijele željeno usporavanje kod nenamjenskih kredita, nenamjerno su otežale rješavanje stambenog pitanja srednjem sloju. Ipak, snažna potražnja, konkurencija među bankama i očekivani daljnji pad kamatnih stopa ukazuju na to da tržište stambenih kredita u Hrvatskoj ostaje iznimno dinamično. Za građane, to znači da je pažljivo informiranje i traženje stručnog savjeta postalo ključnije no ikad.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.