Hrvatsko tržište nekretnina prkosi zakonima logike: transakcije pale za 42 posto, a cijene i dalje rastu

Cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavile su rasti i u prvoj polovici 2026. godine. Ipak, ono što iznenađuje jest otpornost tržišta na potencijalne šokove. Nedavno objavljeni stres-test Hanfe pokazao je kako bi, čak i u scenariju ozbiljnog makroekonomskog šoka i pada BDP-a od 3,5 posto, cijene nekretnina i dalje zabilježile blagi rast od 1,4 posto.

O tome što hrvatsko tržište čini toliko otpornim i gdje su granice rasta, za Bloomberg Adria TV govorio je Ivan Kovačić, direktor tvrtke Remington Real Estate.

Pad potražnje ne znači i pad cijena

Iako bi se očekivalo da će smanjena potražnja dovesti do korekcije cijena, hrvatsko tržište nekretnina funkcionira drugačije. Prema riječima Kovačića, ono na pad potražnje primarno reagira padom broja transakcija, a ne padom cijena. To potvrđuju i najnoviji statistički podaci.

"Mi već sada vidimo u podacima za prvi kvartal 2026. godine pad broja transakcija rezidencijalnih nekretnina od 42,2 posto. Istovremeno imamo dvoznamenkasti rast cijena od točno 14,3 posto", ističe Kovačić. Objašnjava kako pad potražnje sam po sebi nije dovoljan za spuštanje cijena. Ključni faktor su, kako kaže, "motivirani prodavatelji", a njih na hrvatskom tržištu trenutno nema dovoljno.

Glavni razlog leži u tome što velik dio vlasnika jednostavno nije prisiljen prodavati svoju nekretninu i može si priuštiti čekanje. Trošak držanja nekretnine još uvijek nije dovoljno visok da bi motivirao prodavatelje na spuštanje cijena. Dodatno, u segmentu nekretnina za odmor, vlasnici ostvaruju značajan prihod od turističkog najma, što im služi kao alternativa i omogućuje da duže čekaju kupca koji je spreman platiti traženu cijenu.

Tržište je, napominje Kovačić, fragmentirano, s manjkom institucionalnog kapitala i velikim brojem manjih developera koji posluju s vlastitim kapitalom. To znači da su financijske poluge manje, pa nema ni pritiska banaka da se nekretnine prodaju u što kraćem roku uz korekciju cijene.

Što bi moralo srušiti cijene?

Scenarij pada BDP-a, kako je pokazao i Hanfin test, ne bi bio dovoljan da značajno obori cijene. Za pravu korekciju, tvrdi Kovačić, morao bi se dogoditi domino-efekt koji bi trajao dovoljno dugo da vlasnike natjera na prodaju.

"Morali bismo imati rast nezaposlenosti, smanjenje realnog prihoda, rast kamatnih stopa i teži pristup financiranju. Puno elemenata bi se moralo promijeniti da bismo vidjeli značajan pad cijena, a sve bi to moralo trajati dovoljno dugo da prodavatelji ili moraju ili žele korigirati svoje cijene", pojašnjava Kovačić.

Pixsell

U slučaju takvog šoka, pritisak bi se prvo osjetio na kreditnim kupcima, koji bi zbog nesigurnosti zaposlenja i težeg pristupa financiranju prvi smanjili potražnju. S druge strane, gotovinski kupci, koji čine značajan dio investicijskog tržišta u Hrvatskoj, i dalje bi raspolagali kapitalom, ali bi postali znatno selektivniji, više bi pregovarali i duže čekali s odlukom o kupnji.

Znakovi hlađenja su već tu

Iako cijene ne padaju, određeni znakovi usporavanja tržišta već su vidljivi. Činjenica da je broj transakcija gotovo prepolovljen govori da nekretnine stoje duže na tržištu. Kupci su postali selektivniji, posebice na sekundarnom tržištu i na Jadranu, gdje se više pregovara i duže čeka na donošenje odluke.

Kovačić naglašava i veliku razliku između oglašenih i realiziranih cijena, što je specifičnost hrvatskog tržišta. "Postoji velik broj prodavatelja koji ulaze na tržište usporedbom sa susjedovom oglašenom cijenom. Tu možemo pričati o razlikama od 10, 20, 30, pa čak i 40 posto iznad realne tržišne vrijednosti", kaže on. Do korekcija oglašenih cijena dolazi, ali pad realiziranih cijena za kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama se ne događa. Statistika bilježi upravo te transakcije, što i objašnjava rast prosječne cijene unatoč padu aktivnosti.

Za značajniji pad cijena, bio bi potreban istovremeni udar na više frontova. Uz pogoršanje makroekonomskih uvjeta, jedan od ključnih okidača mogao bi biti i snažan pritisak na turistički najam, bilo kroz regulatorne i porezne promjene ili kroz značajan pad potražnje gostiju, kaže Kovačić. Dok se takav scenarij ne ostvari, čini se da će hrvatsko tržište nekretnina i dalje ostati iznimno otporno.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.