Gdje se u Europi najviše isplati kupiti stan za najam, a kakve prinose nudi regija?

Ako planirate kupnju stana radi iznajmljivanja, imajte na umu da računica nije tako povoljna kao prije. Iako mnogima ova vrsta biznisa djeluje kao jednostavna i relativno laka, brza zarada, sve se više pokazuje da su visoke cijene nekretnina "pojele" dobar dio potencijalnog prinosa jer najamnine nisu svugdje rasle istim tempom kao cijene kvadrata. Tako je u Hrvatskoj i regiji, ali i diljem Europe. Ipak, ima iznimaka gdje su najamnine trenutačno možda jače od samih cijena ili je, barem, razlika među njima manja, pa ta tržišta sada dobivaju svojih pet minuta nekretninske slave.

Global Property Guide među trenutačno najprivlačnijim europskim tržištima za ulaganje u nekretnine izdvaja Moldaviju, Irsku, Italiju, Latviju, Rumunjsku i Poljsku. Na prvi pogled riječ je o prilično različitim tržištima, od skupe Irske do znatno pristupačnije Moldavije. Ono što ih izdvaja nije, dakle, sama cijena nekretnina, već odnos između novca potrebnog za kupnju i onoga što vlasnik može dobiti iznajmljivanjem, uz potencijal da nekretnina s vremenom dobije na vrijednosti.

Tu u prvi plan dolazi bruto prinos od najma, pokazatelj koliko godišnja najamnina donosi u odnosu na cijenu stana, prije nego što se odbiju porezi, održavanje i drugi troškovi. Drugim riječima, što je stan skuplji, a najamnina slabije prati njegovu cijenu, to je povrat na uloženi novac manji.

Od 70.000 eura u Cataniji do 300.000 u Dublinu

Najveći prinos među gradovima koje je Global Property Guide izdvojio u svojoj analizi nudi Catania. Medijalna cijena jednosobnog stana iznosi oko 70.000 eura, mjesečna najamnina oko 650 eura, pa bruto prinos doseže čak 9,17 posto.

Italija je zanimljiv primjer upravo zato što visoki prinosi ne dolaze zajedno sa snažnim rastom vrijednosti nekretnina. Cijene su tijekom pet godina nominalno porasle oko 15 posto, ali su, kada se uračuna inflacija, realno pale 2,22 posto. Investitor u Cataniji, dakle, prije svega kupuje budući prihod od najma, a znatno manje priču o brzom rastu vrijednosti samog stana.

Sasvim drukčiju računicu nudi Irska. Jednosoban stan u Dublinu stoji oko 300 tisuća eura, ali mjesečna najamnina doseže oko 2.000 eura, pa bruto prinos iznosi sedam posto. Istodobno su cijene nekretnina u zemlji tijekom posljednjeg desetljeća gotovo udvostručene, dok su najamnine porasle 71 posto. Investitor zato plaća znatno skuplju ulaznicu, ali ulazi na tržište koje iza sebe ima i snažan rast cijena i visoku potražnju za najmom.

Na vrhu europske liste nalazi se Moldavija. U Kišinjevu je u analizi cijena jednosobnog stana procijenjena na oko 79.000 eura, uz najamninu od 500 eura i bruto prinos od 8,23 posto. Uz to je indeks cijena stambenih nekretnina u trećem tromjesečju 2025. bio čak 33,91 posto viši nego godinu prije. Tako visok rast, međutim, istodobno otvara pitanje koliko dugo takav tempo može trajati, posebno ako ponuda nastavi rasti, a potražnja oslabi.

Visok prinos ne znači nužno i rast vrijednosti

Riga možda najbolje pokazuje zašto samo jedan pokazatelj nije dovoljan za procjenu investicije. Jednosoban stan stoji oko 125 tisuća eura, najamnina oko 750 eura, a bruto prinos je 7,47 posto. Ipak, realne cijene nekretnina u posljednjih pet godina pale su gotovo 24 posto.

Drugim riječima, relativno visoka najamnina u odnosu na kupovnu cijenu čini Rigu zanimljivom za investitora kojem je prioritet redovit prihod, ali ne nužno i za onoga koji računa na snažan rast vrijednosti stana.

Bukurešt nudi nešto uravnoteženiju sliku. Jednosoban stan u analizi stoji oko 110 tisuća eura, uz najamninu od 650 eura i bruto prinos od 7,52 posto. Rumunjsko tržište posljednjih godina bilježi nominalni rast cijena, ali je visoka inflacija pojela velik dio tog povećanja u realnom iznosu.

Poljska je, s druge strane, bliža klasičnoj priči o rastućem tržištu. Jednosoban stan u Varšavi stoji oko 174 tisuće eura, mjesečna najamnina oko 820 eura, a bruto prinos prema analizi iznosi 6,81 posto. Istodobno su cijene nekretnina u Poljskoj za pet godina nominalno porasle 73 posto, odnosno gotovo 19 posto kada se rast korigira za inflaciju.

Time se zapravo vidi i osnovna razlika između šest izdvojenih tržišta: Catania i Riga privlače prvenstveno odnosom cijene i najamnine, Poljska kombinira prihod i rast vrijednosti, dok je kod Dublina početno ulaganje veliko, ali ga prati vrlo visoka najamnina.

Gdje su u ovoj računici Hrvatska i regija

Kada se pogled s najatraktivnijih europskih tržišta pomakne na Adria regiju, Hrvatska je bliže skupini zemalja u kojima su visoke cijene nekretnina pritisnule prinose od dugoročnog najma.

U Hrvatskoj prosječan bruto prinos iznosi oko 4,2 posto. Zagreb je na oko 4,4 posto, Rijeka i Osijek na približno 4,5 posto, dok je Split s oko 3,5 posto na dnu među promatranim hrvatskim gradovima.

Zagreb je među hrvatskim gradovima s bruto prinosom od najma od oko 4,4 posto | Robert Anic za Pixsell

To je gotovo obrnuta logika od one koju vidimo u Cataniji: atraktivna lokacija i visoka vrijednost nekretnine ne znače nužno i visok prihod u odnosu na kapital uložen u kupnju. U Splitu visoka cijena stana toliko podiže početno ulaganje da dugoročna najamnina daje relativno skroman bruto povrat.

Slična je računica i u Sloveniji, gdje prosječan prinos iznosi 4,15 posto. U Ljubljani jednosoban stan, gledano kroz sve lokacije, stoji oko 333 tisuće eura, dok je mjesečna najamnina oko 1.000 eura. Bruto prinos tako iznosi svega 3,6 posto. Čak i stan u centru, vrijedan oko 448 tisuća eura uz najamninu od 1.150 eura, daje tek nešto više od tri posto godišnje.

Znatno bolju računicu investitorima trenutačno nude pojedina tržišta u ostatku regije, prije svega Sjeverna Makedonija i Srbija.

Skoplje ispred većeg dijela regije

Najviši prosječni prinos među promatranim tržištima regije trenutačno ima Sjeverna Makedonija. Prosječan bruto prinos iznosi 6,53 posto, dok je u Skoplju oko 6,75 posto.

Kod jednosobnog stana u centru Skoplja, čija je oglašena cijena oko 55 tisuća eura, a najamnina oko 280 eura, prinos iznosi 6,11 posto. Kod dvosobnog je 5,92 posto, dok kod trosobnog stana raste na 7,25 posto.

Upravo relativno niska cijena ulaska odvaja Skoplje od većine glavnih gradova regije. Za iznos koji je u Beogradu dovoljan za jednosoban stan, prema ovim podacima moguće je kupiti više od dva takva stana u centru Skoplja. To ne znači automatski da je investicija bolja. Veličina tržišta, likvidnost i potencijal budućeg rasta također su dio računice, ali objašnjava zašto je bruto prinos viši.

 

Beograd se približava atraktivnijim europskim tržištima

Srbija se ne nalazi među šest tržišta koje je Global Property Guide izdvojio kao najbolje u Europi, ali po prinosu od najma nije daleko od nekih od njih.

Prosječan bruto prinos na stambene nekretnine u Srbiji u trećem tromjesečju 2026. iznosi 5,14 posto. Iza tog prosjeka, međutim, krije se velika razlika između Beograda i Novog Sada.

U Beogradu je prosječan bruto prinos oko 6,02 posto. Kod jednosobnog stana, uz oglašenu cijenu od oko 132 tisuće eura i mjesečnu najamninu od 650 eura, iznosi 5,91 posto. Kod dvosobnih stanova raste na šest posto, a kod trosobnih na 6,86 posto.

Beograd po prinosima od najma nadmašuje većinu glavnih gradova Adria regije | Depositphotos

To znači da se Beograd po pojedinim kategorijama stanova približava tržištima koja su na europskoj listi. Dvosoban stan, primjerice, prema istoj metodologiji donosi bruto šest posto, naspram 6,81 posto u Varšavi.

Novi Sad daje drukčiju sliku. Jednosoban stan prema podacima Global Property Guidea stoji oko 117.400 eura, a iznajmljuje se za oko 350 eura mjesečno, što prinos spušta na svega 3,58 posto. Kod dvosobnih stanova on je 3,74 posto, a kod trosobnih 3,88 posto.

Drugim riječima, dva najveća tržišta stanova u Srbiji više nisu ista investicijska priča. Odnos kupovne cijene i najamnine trenutačno je znatno povoljniji u Beogradu.

More podiže cijenu, ali ne nužno i prinos

Crna Gora zanimljiva je iz drugog razloga. Prosječan bruto prinos iznosi 4,84 posto, ali su razlike između Podgorice i primorja vidljive. Podgorica je na prosječnih 5,15 posto, Budva na 5,01, a Tivat na svega 4,36 posto.

Jednosoban stan u Podgorici stoji oko 118 tisuća eura i iznajmljuje se za oko 550 eura, što daje prinos od 5,59 posto. U Tivtu ista kategorija stana stoji oko 220 tisuća eura, dok najamnina od 800 eura daje svega 4,36 posto. U Budvi je odnos nešto povoljniji: 145 tisuća eura naspram najamnine od 650 eura i prinosa od 5,38 posto.

Visoka vrijednost nekretnina na crnogorskom primorju tako ne mora automatski značiti i visok povrat kroz dugoročni najam. Investicijska logika tog tržišta može više počivati na turističkom, kratkoročnom najmu i potencijalnom rastu vrijednosti nekretnine nego na klasičnom dugoročnom najmu.

Sarajevo na drugom kraju regionalne ljestvice

Još niže prinose bilježi Bosna i Hercegovina. Prosjek zemlje iznosi 3,96 posto, Sarajevo je na 4,14, a Banja Luka na 3,77 posto.

Jednosoban stan u Sarajevu, prema podacima Global Property Guidea, stoji oko 103.300 eura i donosi oko 310 eura mjesečne najamnine, odnosno bruto prinos od 3,6 posto. Dvosoban stan donosi oko 3,85 posto.

U usporedbi sa Skopljem ili Beogradom, nekretnina slične vrijednosti jednostavno ne donosi dovoljno visoku najamninu za isti povrat.

Sarajevo je među regionalnim tržištima s nižim povratom od dugoročnog najma | Bloomberg Adria

Koliko ostaje kada se odbiju troškovi

Kod svih ovih usporedbi postoji važna ograda. Riječ je o bruto, a ne neto prinosima. Global Property Guide računa odnos godišnje najamnine i kupovne cijene, bez poreza, troškova održavanja, razdoblja u kojima je stan prazan, provizija i drugih izdataka.

Prema njihovoj procjeni, neto prinos uobičajeno je oko 1,5 do dva postotna boda niži od bruto prinosa. To znači da se bruto šest posto u praksi može spustiti na oko četiri do 4,5 posto, dok tržište s bruto prinosom od 3,5 posto investitoru nakon troškova ostavlja znatno manje.

Tu se mijenja i pogled na visoke cijene nekretnina. Stan može godinama dobivati na vrijednosti i vlasniku donijeti dobru ukupnu zaradu prilikom prodaje, čak i kada prihod od najma nije naročito visok. Obrnuto, tržište s visokim prinosom od najma može imati slabu perspektivu rasta cijena.

Zato se odgovor na pitanje gdje se u Europi najviše isplati kupiti stan ne završava jednostavnom rang-listom.

Ako je cilj što veći tekući prihod od najma, tržišta poput Catanije, Kišinjeva ili Rige trenutačno nude znatno više od Ljubljane, Zagreba ili Sarajeva. Ako se, osim prihoda od najma, promatra i dosadašnji rast vrijednosti nekretnina, među izdvojenim zemljama posebno se ističu Irska i Poljska.

Adria regija u toj se podjeli praktički razdvaja na dva dijela. Skoplje i Beograd po prinosima se mogu približiti atraktivnijim europskim tržištima, dok je Hrvatska, zajedno sa Slovenijom i Bosnom i Hercegovinom, bliže dijelu regije u kojem visoke kupovne cijene znatno smanjuju povrat od dugoročnog najma.

U vremenu u kojem kvadrat gotovo svugdje stoji više, upravo ta razlika postaje sve važnija. Naime, nije presudno samo koliko će stan vrijediti, već i koliko novca može zaraditi dok ga vlasnik drži.