Hrvatska treća u svijetu po rastu bogatstva - iluzija stvorena cijenama nekretnina

Prema najnovijem izvješću banke UBS, prosječna neto imovina punoljetnog stanovnika Hrvatske porasla je 29 posto u samo pet godina, čime se Hrvatska smjestila na impresivno treće mjesto u svijetu po rastu bogatstva. No iza te brojke krije se složenija priča u kojoj glavnu ulogu igraju cijene nekretnina.

Ako gledamo prosječnu neto plaću u Hrvatskoj (1552 eura u svibnju) i korigiramo je za inflaciju, kupovna moć plaće u posljednjih pet punih godina porasla je za otprilike 22 posto. Istovremeno, stroži uvjeti kreditiranja smanjili su kreditnu sposobnost za desetke tisuća eura građanima s tek blago iznadprosječnim primanjima. Koliko svoje imovine građani drže u nekretninama je li bolje kupiti stan danas ili pričekati godinu dana, u razgovoru za Bloomberg Adriju pojasnio je Hrvoje Travnikar, član Uprave tvrtke za kreditno posredovanje Fintastic.

Iako statistika zvuči ohrabrujuće, Travnikar upozorava da ona ne znači nužno i veću likvidnost ili kupovnu moć za prosječnog građanina. Glavni pokretač ovog rasta je skok cijena nekretnina, što je ključno u zemlji gdje je imovinska struktura izrazito koncentrirana.

"Dolazimo do analize HNB-a koja govori da Hrvati imaju 80 posto imovine u nekretninama. Kada tome dodamo podatak da su cijene nekretnina od 2020. naovamo porasle između 80 i 100 posto, dobivamo jasan dojam odakle dolazi to naše bogatstvo", objašnjava Travnikar.

Takvo bogatstvo je, međutim, "zaključano" i nelikvidno. "Ako danas imate nekretninu koja je nekad vrijedila sto tisuća eura, a sada vrijedi 200 tisuća eura, to vam ništa ne znači ako vam zatreba deset tisuća eura za neku hitnu potrebu. Bogatiji ste na papiru, ali niste likvidni", ističe. Drugim riječima, veća vrijednost stana ne pretvara se automatski u više raspoloživog novca na računu ili veću financijsku sigurnost.

Rastući jaz između vlasnika i kupaca

Ovakav rast cijena nekretnina stvara i sve veći jaz u društvu. S jedne strane su postojeći vlasnici, kojima vrijednost imovine raste i koji se s pravom osjećaju bogatijima. U posebno povoljnoj poziciji su oni koji su nekretninu naslijedili i sada posjeduju imovinu višekratno veće vrijednosti bez vlastitog zaduženja.

S druge strane su mladi ljudi i obitelji koje tek pokušavaju kupiti svoj prvi dom. Za njih snažan rast cijena ne predstavlja rast bogatstva, već upravo suprotno - pogoršanje financijske pozicije i smanjenje kupovne moći. Dok jedni akumuliraju vrijednost, drugi moraju preuzimati sve veće kredite kako bi uopće ušli na tržište.

Na tržište utječu i sve stroži uvjeti kreditiranja koje je propisao HNB. Iako su mnogima smanjila kreditnu sposobnost, Travnikar na ta ograničenja ne gleda isključivo negativno. Smatra ih korisnim alatom koji građane uči kako odgovornije raspolagati novcem i štiti ih od prezaduženosti u vrijeme visoke inflacije.

Nove mjere osjetno su smanjile iznose koje građani mogu posuditi. Primjerice, nekome s primanjima od oko 1500 do 1700 eura, a pogotovo onima s višim plaćama, kreditna sposobnost smanjena je za nekoliko desetaka tisuća eura, što izravno utječe na mogućnost kupnje stana prosječne kvadrature. Ipak, Travnikar podsjeća da se čak 70 posto nekretnina u Hrvatskoj kupuje bez kredita, što znači da "gotovinski" kupci uvelike diktiraju cijene.

Propusti u ulaganju i budućnost kredita

Tradicionalna sklonost Hrvata ulaganju u "ciglu" i držanju novca na štednim računima s minimalnim kamatama znači i propuštanje prilika za rast koje nude razvijenija tržišta kapitala. "Daleko smo od toga. Ljudi su konačno krenuli s drugačijim oblicima ulaganja, ali to je još na jako malim razinama. I dalje Hrvati više vjeruju u ciglu na koju mogu napisati svoje ime", kaže Travnikar.

Što se tiče budućnosti, unatoč zaoštravanju monetarne politike Europske središnje banke, Travnikar ne očekuje drastične promjene na domaćem tržištu. Njegova je procjena da će kamatne stope na stambene kredite u idućih godinu dana ostati na približno istim razinama kao danas.

"Mislim da ćemo tu negdje biti na istome", navodi i dodaje kako je Hrvatska trenutno u izuzetno povoljnom položaju. "S kamatnim stopama od tri do tri i pol posto mi smo među najnižima. U Americi je to trenutačno nezamislivo, a u Njemačkoj govorimo o četiri do pet posto. Sjećam se kad je uvijek bila priča 'zašto ja ne mogu dobiti kredit kao u Njemačkoj?'. Sad već godinama svi šute o tome. Trebamo se osvijestiti da i dalje živimo dobro u kontekstu kamatnih stopa."

S obzirom na to da je inflacija i dalje viša od kamatnih stopa, Travnikar zaključuje da je zaduživanje, pogotovo uz fiksnu kamatnu stopu na cijeli rok otplate, i dalje isplativa opcija za one koji si to mogu priuštiti.

 

-- Cijeli razgovor pogledajte u videu.