Nepopunjenost premium ureda u Zagrebu pala na 0,5 posto - cijene najma idu i preko 25 eura po kvadratu

Zagrebačko tržište uredskih prostora proživljava sljedeći scenarij - dok popunjenost doseže rekordno niske razine, cijene najma nezaustavljivo rastu. U situaciji gdje je pronalazak kvalitetnog ureda postao gotovo nemoguća misija, na tržište u iduće dvije godine stiže oko 100 tisuća četvornih metara novih prostora.

Može li ta ponuda promijeniti odnos snaga i što moderne kompanije danas uopće i traže od radnog prostora, u razgovoru za Bloomberg Adria TV pojasnila je Kristina Singer iz tvrtke Colliers.

Gotovo nemoguća misija: Potraga za uredom u Zagrebu

"Tržište uredskih prostora u Zagrebu već je duži niz godina obilježeno jako malom stopom nepopunjenosti, odnosno visokom stopom popunjenosti", ističe na početku Singer. Podaci su neumoljivi - ukupna stopa nepopunjenosti iznosi oko dva posto, dok u premium segmentu, koji obuhvaća urede najviše klase, pada na tek 0,5 posto. To znači da je za kompaniju koja danas traži, primjerice, dvije ili tri tisuće kvadrata kvalitetnog prostora, izbor iznimno sužen.

Iako je potražnja u prvoj polovici godine bila nešto slabija, što Singer pripisuje globalnim kretanjima i svojevrsnom iščekivanju novih projekata, temeljni interes i dalje je iznimno velik, pogotovo za modernim uredskim prostorima. "Unatoč tome, potražnja je i dalje velika, pogotovo za modernim uredskim prostorima više kvalitete", kaže ona, dodajući kako se novi projekti dobrim dijelom daju u zakup i prije dovršetka.

Cijene najma u novogradnji probijaju plafone

Visoka potražnja i ograničena ponuda, logično, rezultiraju rastom cijena. "U novim projektima koji su u najavi još ima dostupnih prostora, no zakupnine koje se traže su nešto više", kaže Singer. Prosječne cijene u takozvanim prime prostorima kreću se od 16 do 18 eura po četvornom metru, no za najatraktivnije lokacije i najmodernije zgrade cijene dosežu i 25 eura, a ponekad i više.

Važno je naglasiti da to nije konačan trošak. "Na tu cijenu još se dodaju zajednički troškovi održavanja, odnosno režijski troškovi, kao i trošak samog uređenja ureda pri ulasku", pojašnjava Singer. Ipak, nove zgrade donose i dugoročnu uštedu. Građene su da budu energetski održivije, što znači da, unatoč višoj početnoj renti, režijski troškovi mogu biti znatno niži u usporedbi sa starijim zgradama, gdje će troškovi održavanja s vremenom samo rasti.

Stiže 100.000 novih kvadrata: Kap u moru ili promjena odnosa snaga?

Najava dolaska 90 do 100 tisuća novih kvadrata u iduće dvije godine zvuči ohrabrujuće, no Singer upozorava da to neće dramatično promijeniti sliku tržišta. "Ako gledamo ukupni fond uredskih prostora u Zagrebu, koji iznosi oko milijun i pol kvadrata, ovo nije veliki dodatak", ocjenjuje.

Međutim, kada se fokus stavi isključivo na nove i moderne zgrade A klase, tih 100 tisuća kvadrata čini značajnu razliku. Očekuje se da će dobar dio kompanija iskoristiti priliku za preseljenje u kvalitetnije prostore, čime će se osloboditi uredi u kojima su se dosad nalazili. "Dolazi do jednog kaskadnog pomicanja po tržištu", predviđa Singer, što će stvoriti novu dinamiku, ali ne nužno i drastičan pad cijena ili promjenu odnosa snaga u korist zakupaca.

Ured više nije samo radni prostor, već alat za privlačenje talenata

Pandemija i uspon hibridnog načina rada trajno su promijenili filozofiju uredskog prostora. Ured više nije samo mjesto gdje se odrađuje posao, već postaje ključan alat za privlačenje talenata i poticanje produktivnosti. "Uredi evoluiraju. Od klasičnih hodnika s puno malih soba i velikih open space prostora, sada se sve više teži fleksibilnosti", objašnjava Singer.

Moderne kompanije traže prostore koji zaposlenicima nude različite zone: za timski rad i sastanke, za tihi i koncentrirani individualni rad, za videopozive, ali i za druženje i neformalnu razmjenu ideja. "Poslodavci gledaju kako da svojim zaposlenicima rad učine što ugodnijim. To se onda reflektira i na potražnju", dodaje ona. Taj se trend odražava i na odabir lokacije. Više nije važna samo prometna povezanost, već i mikrolokacija - dostupnost restorana, kafića, trgovina i zelenih površina. Cilj je stvoriti okruženje koje je u potpunosti prilagođeno potrebama zaposlenika.

Dok Zagreb ostaje dominantno središte poslovanja, a kompanije rijetko razmatraju preseljenje u druge gradove poput Rijeke ili Splita isključivo zbog cijene, raste interes za lokacije unutar zagrebačkog prstena koje su dobro prometno povezane s gradom. Tržište se, unatoč dolasku novih projekata, neće tako brzo okrenuti u korist zakupaca. Cijena ostaje ključan faktor, no sve veću ulogu u odlučivanju igra kvaliteta prostora i njegova sposobnost da odgovori na potrebe modernog zaposlenika, čineći ured ne samo mjestom rada, već i poželjnom destinacijom.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.