Velika nekretninska kriza u Europi tek počinje

U zelenoj četvrti u Düsseldorfu, Milena i Manuel David planirali su ovog ljeta započeti izgradnju novog doma, ostvariti životnu odluku koja će ih izvući iz skučenog stana u kojem spavaću sobu dijele s dvoje djece.

No tijekom 16 mjeseci čekanja na dozvolu, hipotekarne stope su se utrostručile, a njihovi troškovi izgradnje porasli za 85 tisuća eura. Par se ponovno bacio na računanje troškova i suočio se s činjenicom kako se njihov san o izgradnji vlastitog doma urušio uslijed najgore građevinske krize u Europi u posljednjih nekoliko desetljeća.

Slične borbe vode se diljem kontinenta. Izgradnja stambenih zgrada je s porastom troškova usporila, a tome su pridonijeli i troma birokracija te sve stroži propisi o energetskoj učinkovitosti. S obzirom na to da je nekretninsko tržište već usporeno, cijene nekretnina bi mogle dodatno rasti i potaknuti političke napetosti s obzirom na to da nestašica pritišće sve više birača.

"Provela sam toliko noći ležeći budna", rekla je Milena, 37-godišnja učiteljica, gledajući u zaraslo grmlje i korov gdje su se trebala igrati njezina djeca. "Ljuti me što smo bili tako blizu."

Davidi su bili idealni kandidati za izgradnju kuće. Obitelj ima dva primanja, stabilne poslove u javnom sektoru, a što je najvažnije, nisu morali platiti građevinsko zemljište jer su im ga ustupili Manuelovi roditelji. Njihove muke pokazatelj su sloma europskog stambenog tržišta.

Manuel David u dvorištu roditeljske kuće u Düsseldorfu gdje je planirao sa svojom suprugom izgraditi obiteljsku kuću | Ben Kilb/Bloomberg

"Ako smo imali tu ogromnu prednost, a još se uvijek borimo, kako bi drugi uopće trebali uspjeti", rekao je Manuel, 35-godišnji voditelj projekta u neprofitnoj organizaciji.

Najteže pogođene su najbogatije zemlje. Broj izdanih građevinskih dozvola u Njemačkoj pao je više od 27 posto u prvom polugodištu. Broj dozvola u Francuskoj pao je za 28 posto do srpnja, a očekuje se kako će izgradnja kuća u Velikoj Britaniji ove godine pasti više od 25 posto. Švedska bilježi najgori pad od krize 1990-ih, sa stopama izgradnje manjim od trećine onoga što se smatra potrebnim kako bi se održao korak s potražnjom.

Stanogradnja u EU-u pretrpjela je udarac jer su kamatne stope porasle

Usporavanje nekretninskog tržišta utječe na obiteljske kuće poput one koju su planirali Davidi, ali i na velike stambene projekte. Vonovia, najveća njemačka tvrtka za stanogradnju, ove je godine odgodila sve novogradnje na neodređeno vrijeme. U Švedskoj, ključni projekt za proizvodnju baterijskih ćelija za automobile i smanjenje ovisnosti regije o opskrbi iz Kine strahuje kako neće moći privući dovoljno radnika zbog nedostatka stanova.

Očekuje se kako će stanogradnja u UK-u ove godine pasti više od 25 posto | Vivian Wan/Bloomberg

Situacija znači da vlade neće ispuniti obećanja koja su dale biračima. Švedska ima ustavno obećanje da će osigurati pristupačno stanovanje, ali ponuda stanova za iznajmljivanje nije desetljećima pratila potražnju, što je podiglo cijene kuća i prisililo ljude da traže stanove na crnom tržištu i žive u podstanarstvu. U Ujedinjenom Kraljevstvu stanogradnja neprestano promašuje cilj od 300 tisuća kuća godišnje koji je postavila vladajuća konzervativna vlada 2019. godine.

U Njemačkoj je pristupačno stanovanje bilo jedna od ključnih obveza koje je preuzela vladajuća koalicija kancelara Olafa Scholza kada je došla na vlast 2021. godine, ali ekonomisti procjenjuju kako bi vlada cilj dodavanja 400 tisuća novih domova godišnje mogla postići tek 2026. godine.

"Osigurati da građani imaju gdje živjeti jedna je od najvažnijih dužnosti države", rekao je Kolja Müller, jedan od čelnika Scholzove socijaldemokratske stranke u Frankfurtu. "Očito ne uspijeva."

Smanjena ponuda stambenog prostora dovodi u opasnost od povećanja društvenih podjela jer prisiljava ljude da izdvajaju veći dio prihoda za smještaj. Stavovi prema migrantima također bi se mogli dodatno pogoršati jer se na njih sve više gleda kao na konkurente u borbi za životni prostor. U Lörrachu, gradu u južnoj Njemačkoj, nekoliko desetaka stanara bilo je prisiljeno iseliti se iz stanova ove godine kako bi napravili mjesta za izbjeglice.

"Ako ne možemo riješiti stambenu krizu, to će biti stvarna prijetnja našoj demokraciji", rekao je Müller, koji uspon krajnje desne Alternative za Njemačku (Alternative für Deutschland – AfD), druge najjače stranke u anketama, dijelom pripisuje napetosti oko stanovanja.

Njemačko tržište nekretnina ne uspijeva održati korak s potražnjom

Trendovi nisu posvuda jednako loši. U Portugalu i Španjolskoj izgradnja stambenih objekata znatno je iznad razine iz 2015. godine, kada su posljedice dužničke krize gotovo zamrznule gradnju na tim tržištima. No još uvijek postoje ozbiljne nestašice, što pokazuje koliko je problem teško riješiti, a inicijative za privlačenje investitora poput portugalskog programa zlatne vize uzrokovale su skok cijena nekretnina.

Muke oko izgradnje dovoljnog broja pristupačnih domova u konačnici proizlaze iz loše vladine politike. Stanovanje je negdje između tržišno vođene imovine i reguliranog javnog dobra. Ta kombinacija usporava investicije dok sektor izlaže nestabilnosti, a trenutni preokret u financiranju i troškovima izgradnje često čini gradnju neisplativom, osim za luksuzne kuće.

Troškovi ključnih građevinskih materijala porasli su

Vlasti su prije imale aktivniju ulogu u stambenom zbrinjavanju. Značajan udio postojećih domova u Švedskoj izgrađen je kao dio državne inicijative za dodavanje milijuna stanova između 1965. i 1974. godine. U Njemačkoj su gradovi poput Berlina izgradili ogromna stambena naselja za radnike koji su migrirali u urbana središta nakon završetka Prvog svjetskog rata.

No to se promijenilo. U Njemačkoj je ponovno ujedinjenje donijelo i oslanjanje na privatni sektor, čime je smanjen dotok novca iz javne blagajne, a mnogi gradovi prodali su nekretnine. Kasnih 1980-ih Njemačka je još uvijek imala oko četiri milijuna socijalnih stambenih jedinica, ali taj je broj pao na malo više od milijun u 2020. godini. Slična je situacija u Velikoj Britaniji, gdje su općinski stanovi rasprodani stanarima 1980-ih.

"Država je sklona favorizirati pojedinca, a ne zajednicu, i većinom prepušta privatnim vlasnicima da osiguraju odgovarajući smještaj", rekla je Kerstin Brückweh, povjesničarka na Europskom sveučilištu Viadrina u Frankfurtu na Odri.

U EU prihodi stagniraju, a cijene nekretnina i zaduživanja rastu

U Istočnoj Njemačkoj, gdje ekstremno desničarski AfD ima najveću potporu, zabrinutost oko stambenih pitanja posebno je akutna. Nakon ponovnog ujedinjenja, mnogi su izgubili pravo živjeti u kućama koje je nekoć pružao komunistički režim. Danas je još uvijek manja vjerojatnost da će istočni Nijemci posjedovati imovinu usporedi li ih se s njihovim vršnjacima iz zapadne Njemačke.

Privremene stambene jedinice za zaposlenike Northvolta u Skellefteu u Švedskoj. Tvrtka strahuje kako neće moći ostvariti ambiciozne planove zbog nedostatka stambenih jedinica | Mikael Sjoberg/Bloomberg

U Skelleftei u sjevernoj Švedskoj, ta situacija predstavlja rizik tvrtki Northvolt da će joj se izjaloviti planovi da proširi prvu tvornicu baterijskih ćelija. Tvrtka zapošljava više od 100 ljudi mjesečno, ali s padom stanogradnje u gradu od 36 tisuća stanovnika gotovo je nemoguće održati korak s tim potrebama.

"Mogli bismo naići na značajnu prepreku", rekao je Patrik Larsen, voditelj zemljišta i razvoja u općinskoj upravi. "To je veliki izazov."

Pad građevinskih aktivnosti potaknuo je apeliranje na poticaje i podršku industriji, ali vlade imaju smanjen apetit za dodatnom potrošnjom nakon pandemije koronavirusa i borbe da obuzdaju inflaciju. Rezultat toga je val propadanja poduzeća i restrukturiranja, što predstavlja rizik da se dugoročno smanje kapaciteti stanogradnje.

U proteklih pet godina u Ujedinjenom Kraljevstvu zatvoreno je oko 45 tisuća građevinskih tvrtki. U Švedskoj je 1145 tvrtki u građevinskoj industriji podnijelo zahtjev za stečaj u prvih deset mjeseci ove godine, što je, prema podacima Creditsafea, povećanje od 35 posto u odnosu na 2022. godinu.

Stoljetna zgrada policijske stanice u Frankfurtu čiji je graditelj predao zahtjev za stečaj | Ben Kilb/Bloomberg

Sudbina starog sjedišta frankfurtske policije simbol je problema sustava koji ponudu stanova ostavlja u privatnim rukama. Zemljište od 15 hektara u središtu financijskog središta bilo je napušteno više od 15 godina prije nego što ga je Gerchgroup preuzeo i obećao obnoviti velebnu građevinu iz 1914. godine i izgraditi više od 440 djelomično subvencioniranih stanova.

No u kolovozu, developer je podnio zahtjev za stečaj, ostavljajući rupu u centru grada gdje su potrebne nekretnine. U pet godina koliko je Gerch posjedovao to znamenito mjesto, nijedan bager nije upalio motor.

Političari oprezno važu što učiniti. Britanska Laburistička stranka obećala je paket reformi za ubrzanje tromog sustava planiranja u zemlji i izgradnju 1,5 milijuna nekretnina tijekom sljedećeg mandata parlamenta. Portugalska vlada ima za cilj povećati količinu nekretnina dostupnih za stambenu upotrebu i pojednostaviti postupke izdavanja dozvola. Njemačka je obećala pojednostaviti pravila gradnje i potaknuti javna ulaganja, no ne očekuje se da će mlaka mjera donijeti puno olakšanja.

Palete s ciglama na gradilištu u Hamburgu. Stambena zgrada je propala jer su troškovi naglo rasli | Maria Feck/Bloomberg

"Ove promjene u pritoku kapitala stvaraju potpunu neizvjesnost među graditeljima", rekao je Wolfgang Schubert-Raab, predsjednik ZDB lobističke skupine građevinskog sektora. Umjesto da odmah počnu s projektima, čekat će još bolje subvencije sljedeće godine, "kada će situacija izgledati još mračnije", rekao je.

Što se tiče Davida, obitelj se nada da će, ako promijene tlocrte, odustanu od podruma i dobiju više državnih sredstava, ipak moći započeti izgradnju, ali se ne zanose.

"Iskreno, prestala sam biti optimistična da će ovo uspjeti sve dok ne počnemo graditi", kaže Milena.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar