Kako uz malo truda povećati vrijednost nekretnine

Nekretnine su zlatna koka i pune kasice prasice brojnih hrvatskih kućanstava i tvrtki. No uvijek postoji način da se prodaje i iznajmljuje po boljoj cijeni, da novac ne kapa nego da se slijeva. Malim ulaganjima ponekad se može postići velika razlika. Potrudili smo se doznati kako "sitnim preinakama" podići vrijednost nekretnine.

Cijene nekretnina na hrvatskom tržištu toliko su glasovito skupe da se tema kako ih još povećati čini izlišnom jer dojam je kako svi već znaju kako nabiti visoku cijenu – "samo je postaviš". Međutim, ako se ne želite dovesti u situaciju da vam tu cijenu kupci nemilosrdno "srežu" nudeći neke realnije iznose, povećati vrijednost nekretnine ipak nije tako jednostavno. Nije ni previše komplicirano ako profesionalci preuzmu stvar u svoje ruke.

Renovacije koštaju, osobito uz inflacijske utjecaje koji trenutno vladaju. Anketa Bankratea o odgođenim ulaganjima Delayed Financial Milestones pokazala je kako je 25 posto Amerikanaca popravke i renovacije nekretnina odgodilo zbog gospodarskih uvjeta.

Uvjeti su, s druge strane, idealni za prodaju nekretnine. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), cijene novogradnje u Hrvatskoj su lani u usporedbi s 2021. godinom porasle za 17,5 posto, a starogradnje za 14,5 posto. Fokusiramo li se na Zagreb, cijena kvadrata stana u starogradnji varira između 1.750 i 4.900 eura. Za kupnju kvadrata u novogradnji potrebno je pak izdvojiti između 2.200 i 12 tisuća eura.

Taj se trend rasta cijena nekretnina nastavio. U prvom polugodištu ove godine, prosječna cijena četvornog metra novog stana u Hrvatskoj iznosila je 2.219 eura, što je 4,1 posto više nego u istom razdoblju prošle godine. Kako su pokazali podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS), kupci su u prosjeku za kvadrat novog stana morali izdvojiti gotovo dvije pune prosječne neto plaće od 1.150 eura.

Broj i površina novih stanova i struktura cijene u prvom polugodištu 2023. | DZS

Taj nekretninski balončić koji se usprkos brojnim prognozama još nije ispuhao, naprotiv, uhvatio je još zraka, nije baš dobra vijest za kupce. Neumoljivi su i iznajmljivači stanova. U Zagrebu se prosječni mjesečni najam garsonijere kreće oko 450 eura, jednosobnog stana oko 550 eura, za dvosobni stan potrebno je mjesečno izdvojiti 670, a za trosobni oko 750 eura.

Na takvom tržištu treba znati odobrovoljiti kupca i najmoprimca.

Prije prodaje ili najma, isplativo je nekretninu ušminkati  | Depositphotos

Američka stranica za osobne financije Bankrate navela je nekoliko trikova kako povećati vrijednost nekretnine. Prvo je na redu čišćenje i uklanjanje svega što je višak i stvara dojam nereda. Ako imate mogućnost, savjetuju, iskoristite sve dostupne kvadrate za povećanje životnog prostora. Dobra je ideja i ugrađivanje pametnog termostata ili bilo koji postupak koji može povećati energetsku učinkovitost prostora.

Sloj svježe boje na zidovima može pomoći da prostor bolje izgleda. Održavan okoliš, čisti prozori, pokošena trava, oblikovana živica i slično čine veliku razliku. Privlačniji vanjski izgled može povećati vrijednost nekretnine za sedam posto, pokazalo je 2020. godine objavljeno istraživanje koje su proveli sveučilišta Texas i Alabama. Ulazna i garažna vrata prvo su što potencijalni kupci vide. Ako ne izgledaju reprezentativno, zamijenite ih. Također, ne treba zaboraviti kako je kuhinja središnji dio doma i igra važnu ulogu u određivanju cijene, stoga treba razmotriti kakve adaptacije bi je učinile privlačnijom.

U SAD-u je vrlo popularno prije prodaje nekretninu prepustiti profesionalcima i platiti uslugu home staginga | Depositphotos

Naravno, uvijek se stvar može prepustiti profesionalcima da urede kuću za prodaju, odnosno da se pobrinu za home staging, što podrazumijeva uklanjanje svih osobnih predmeta te najam namještaja koji bi kupcima pokazao kako nekretnina može izgledati. To je godinama bilo vrlo popularno u SAD-u. Cilj je tog ulaganja učiniti nekretninu privlačnijom, vizualno većom, svjetlijom, prozračnijom i ugodnijom. No, sav namještaj pri kupnji nekretnine iznosi se van.

Budući da su došle nove tehnologije, u posljednje je vrijeme popularniji soft staging, što znači da mogući izgled prostora radi softverski. Dojam kako bi prostor mogao izgledati dobiva se 3D vizualizacijom. Također, koriste se tehnologije proširene stvarnosti (AR).

Istraživanje udruge Real Estate Staging Association (RESA) provedeno 2021. godine pokazalo je kako je 73 posto nekretnina koje su koristile usluge home staginga prodavalo devet dana brže od prosjeka ostalih izlistanih nekretnina.

U Hrvatskoj se više koristi home styling kojim se unapređuje postojeći prostor estetski i funkcionalno. Jedna od agencija koja već godinama prostor dotjera prije nego što ga ponudi tržištu su Stanolovke. To je boutique agencija koja je u pet godina poslovanja na tržište stavila i prodala ili pomogla iznajmiti 400 nekretnina. Rade po principu nekretnina po nekretnina, što bi značilo da sljedeći zadatak ne prihvaćaju dok ne uspiju u svojoj misiji.

Stanolovke

Pogledaj galeriju

Stanolovke

Pogledaj galeriju

Stanolovke

Pogledaj galeriju

"Ljudi najviše griješe kada sami krenu u prodaju ili iznajmljivanje nekretnine jer izgleda jako jednostavno – fotografirati, otvoriti vrata ljudima, ali to nije tako. To je dosta emotivan proces, interesi prodavača i kupca nisu isti, iako im je konačan cilj zajednički. Netko tko to radi svaki dan zna kako tome pristupiti i smiriti situaciju. Također, zaboravlja se kako novac najčešće nemaju kupci, nego je potrebno prilagoditi cijeli predmet tako da se svidi banci koja treba odobriti kredit", za Bloomberg Adriju ispričala je Tamara Topo, suosnivačica agencije Stanolovke.

Kako bi se povećala vrijednost nekretnine, nisu potrebni veliki manevri ili bijesne svote novca, i s malo se može postići puno. Topo navodi primjer stana koji je uređivala prije nekoliko tjedana: "Stan u Zagrebu se iznajmljivao po 330 eura mjesečno. Angažirali su me, obavila sam šoping za 200 eura, kupila sam neke detalje jer sam točno znala koje sitnice bi u toj nekretnini, a svaka je različita, mogli povećati vrijednost. Time smo povećali vrijednost mjesečnog najma na 450 eura."

U pitanju su obično rasvjetna tijela, zavjese, jastuci, tepisi, dekorativni ukrasi. Ponekad se neki kutak u stanu učini funkcionalnijim, popravi se neki sitni kvar, sanira se šteta, promijene se neki električni uređaji, napravi se servis uređaja. Primjera je mnogo, no tajne zanata nikad se ne otkrivaju u potpunosti, pa tako ni Topo ne ide u detalje.

Vlasnike koji nisu spremni na promjene, iako im je namještaj iz 1960-ih i sve izgleda sumorno i ne uzimaju. "Znamo naletjeti na otpor promjenama jer vlasnici tvrde kako nema smisla mijenjati budući da je sve ispravno i funkcionalno. No to se događa sve rjeđe", kaže stanolovka koja je u poslovni pothvat krenula s prijateljicom Ivom Ćosić.

Tamara Topo je s Ivom Ćosić osnovala boutique agenciju za nekretnine koja nije zadužena samo za prodaju ili pronalazak iznajmljivača, već i uređuju prostor kako bi bio atraktivniji | Mario Vukelić/Bloomberg Adria

Topo tržište poznaje iz svih perspektiva jer je prvo radila u investitorskom građevinskom sektoru gdje je izbliza upoznala kako se velike poslovne zgrade grade. Nakon toga radila je za britanske brokere nekretnina, a kasnije i u tvrtki koja upravlja komercijalnim nekretninama. Međutim, stigla je 2008. i globalna financijska kriza svijet bacila na koljena. Topo je tada uz dvoje suosnivača u Dubrovniku pokrenula brend za rentijerstvo high-end nekretnina koji i danas radi. Sljedeći korak bio joj je boutique biznis u kojem se spajaju sva ta znanja i neki njezini gušti. Ispričala nam je to u malom vrtu ispred zgrade u kojoj živi.

"Ljudi nisu svjesni da se njihova odgovornost proteže i izvan kućnog praga te da zajednički prostor i cijeli objekt odražavaju situaciju unutar zgrade. Kupci će se okrenuti na peti da je ne znam koliko lijep stan ako je haustor derutan ili ako su poštanski sandučići razbijeni. To govori ili da tu nema sloge ili nema angažmana ili čak da ima novaca na pričuvi", napominje Topo koja je u svojoj zgradi predsjednica stanara.

Ona s ponosom ističe kako novce s pričuve u njezinoj zgradi redovito troše jer, kako ističe, oni tome služe. Kupili su tako nadstrešnice, napravili boks za smetlarnik, a priušte si i neke sitnice kao što su lampice za vrt ili mirisni štapići za hodnik kako bi im na zajedničkim površinama bilo ugodnije.

Novinarka Bloomberg Adrije Nikolina Oršulić (lijevo) s Tamarom Topo | Mario Vukelić/Bloomberg Adria

Kada je preuzela ulogu zgradopredsjednice, odmah je otkazala uslugu čišćenja, sada to čine sami i godišnje uštede oko 530 eura. "Kosimo sami, imamo komposter, brinemo se o vrtu, netko je kupio alate, netko močo, dogodila se promjena svijesti. Ljudi su počeli shvaćati 'ovo je moje, ovo je naše'. Kad se tako povežeš s tim prostorom, stalo ti je. Time se povećava vrijednost stana jer netko tko tu dolazi, on želi tu živjeti", priča Topo pokazujući na urednu okućnicu i visoki nasad desetak vrsti rajčica koji je bogato rodio. U malom vrtu zasađeno je mirisno bilje oko kojeg neumorno zuje pčelice. Naš snimatelj je alergičan na njihove ubode, pa gutamo knedle da se ne bi koja namjerila na njega. Ipak, teško se fokusirati na stres u toj zelenoj oazi koju brižno njeguju stanovnici zgrade.

Vrijednost nekretnine može se povećati i urbanim vrtlarstvom u dvorištu zgrade, isti učinak ima i kada se zelene površine trude i održavati | Tamara Topo/Privatna arhiva

"Nije teško posaditi bilje, urediti zelenilo, neki grm i time unijeti neki sadržaj u dvorište. Spustit će se klinci, popit će se kava sa susjedima, to je lijepo mjesto za život. Ljudi bi se trebali trznuti, potres je isto pokazao da nema te vlade, te države koja će ići sređivati njihove zgrade. Ako već odvajamo za pričuvu, onda to treba i uložiti", zaključuje Topo.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar