Tržište nekretnina u Dubaiju raste unatoč ratu: stručnjaci savjetuju kako i zašto sada investirati

Samo godinu dana nakon ekspanzije novih višekatnica i vila u Dubaiju, za koje se utrkuju najbogatiji biznismeni i investitori, ovaj emirat i čitava regija našli su se u oblaku straha i neizvjesnosti. Istina je da su Ujedinjeni Arapski Emirati (UAE) vremenom formirali stabilnu oazu za stanovanje i biznis, tako da ovi dani prolaze bez velike panike. Ipak, kakve mogu biti posljedice rata na Bliskom istoku na tržište nekretnina u Emiratima i postoje li one uopće?

Vlatko Mrvoš, vlasnik agencije Proagent, s devet godina iskustva samo u Emiratima, za Bloomberg Adriju kaže da eskalacija regionalnih sukoba i posljedične logističke poteškoće u zračnom prometu nisu narušile stabilnost tržišta nekretnina u UAE-u.

"Podaci ukazuju na visoku razinu institucionalne otpornosti Dubaija i Abu Dhabija. Trenutna situacija je, zapravо, potvrda da je UAE primarna 'sigurna baza' u toj regiji, sposobna održati stabilnost unatoč nepovoljnim vanjskim faktorima. Početkom ovog tjedna, točnije 9. ožujka, Dubai je zabilježio čak 941 transakciju u ukupnoj vrijednosti većoj od 820 milijuna eura. Prodano je 715 stanova i kuća, 111 zgrada i 115 zemljišta. Iako tenzije postoje, one ujedno dodatno ističu institucionalnu snagu UAE-a. Dok su druge zemlje u regiji podložne brzim promjenama, Dubai i Abu Dhabi su i u ovom izazovnom periodu potvrdili svoje uloge 'utočišta'", kaže Mrvoš.

Ipak, prirodno je da u ovakvim situacijama postoji neka doza opreza i bojazni. Iako se transakcije nastavljaju nesmetano, Mrvoš kaže da klijenti iz Adria regije, koji su uložili u nekretnine u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, osjećaju zabrinutost, ali da nema mjesta panici.

"Upravo u najtežim trenucima sustav UAE-a pokazuje svoju punu snagu, koja ulijeva povjerenje investitorima. Interes za Dubai u proteklim danima ne samo da nije pao, već je dodatno porastao", ističe Mrvoš, naglašavajući da visok obujam trgovanja usred krize pokazuje transformaciju tržišta. To znači da kupci više ne moraju fizički biti prisutni kako bi osigurali svoju imovinu, već koriste napredne digitalne platforme za ulazak na tržište.

Đorđe Đorđević, konzultant za nekretnine u Brick Prou, kaže za Bloomberg Adriju da je posljednjih dana došlo do određene promjene raspoloženja među investitorima koji razmatraju kupovinu nekretnina u Dubaiju i drugim emiratima, ali da ona za sada više ima karakter kratkoročne opreznosti nego stvarnog povlačenja s tržišta.

"Iskusniji investitori uglavnom znaju da u situacijama, kakva je trenutno na Bliskom istoku, početni dojam ne mora uvijek u potpunosti odražavati realno stanje na tržištu, pa upravo u tim momentima pojedini vide i potencijalnu investicijsku priliku. Ima i onih koji često prelaze u takozvani 'wait-and-see' režim, odnosno privremeno odgađaju odluke dok ne dobiju jasniju sliku o razvoju konflikta. Istovremeno, treba naglasiti da je tržište ušlo u ovu situaciju iz vrlo snažnih pozicija. U 2025. godini Dubai je zabilježio rekordne transakcije od oko 917 milijardi dirhama (oko 250 milijardi dolara), što pokazuje duboku likvidnost i snažnu međunarodnu potražnju", dodaje Đorđević.

Bloomberg

Dva i pol desetljeća građenja carstva

Ako se nakratko vratimo u rane dvijetisućite, sve je počelo s ambicijom vlasti da privuku bogate strance. A kako to izvesti najefikasnije nego postavljanjem stabilne platforme za brzo i jednostavno cvjetanje biznisa i svakodnevnog života? Tržište nekretnina u UAE-u, s naglaskom na Dubai, raslo je paralelno s idejom da se Emirati pozicioniraju kao globalni centar za kapital, turizam i luksuz. Trebalo je ponuditi nešto što druga otmjena tržišta nemaju. Ključna prekretnica dogodila se 2002. godine, kroz "freehold" zonu, kada je strancima prvi put omogućeno da kupuju nekretnine u određenim dijelovima grada.

U godinama koje su uslijedile, pokrenuti su veliki projekti kao što su "Palm Jumeirah", čija je izgradnja počela 2001. godine, Dubai Marina i kasnije Burj Khalifa, otvorena 2010. godine. Istovremeno su uvedene dugoročne vize za investitore i vlasnike nekretnina, dok je država masovno ulagala u infrastrukturu: aerodrome, luke i financijski centar DIFC.

Rezultat je bio snažan rast tržišta: cijene kvadrata u pojedinim luksuznim zonama porasle su preko 200 posto između 2002. i vrhunca tržišta 2008. godine. Nakon korekcije cijena poslije globalne financijske krize, tržište je ponovno dobilo zamah, naročito poslije pandemije: prema podacima Dubai Land Departmenta, broj transakcija nekretnina u 2023. godini premašio je 166.000, što je više nego dvostruko u odnosu na oko 80.000 transakcija zabilježenih 2020. godine, dok su cijene luksuznih vila u pojedinim četvrtima porasle više od 40 posto u samo dvije godine.

S obzirom na trenutnu situaciju, prirodno se nameće pitanje eventualne korekcije cijena. Prema riječima Vlatka Mrvoša, rizik od cjenovne promjene postoji i posljedice su već vidljive na tržištu polovnih nekretnina. Ipak, napominje da ne doživljavamo svi krizu na isti način te je mnogi koriste u svrhu "povoljne kupovine", što se događa i inače, kada se prodavaču žuri da proda svoju nekretninu iz bilo kojeg urgentnog razloga.

Ono na što treba obratiti pažnju, bilo da ste investitor ili kupac nekretnine za osobne potrebe, je ranjivost tržišta vezana za metodu kupovine, prije nego za sam sektor. Konkretno, najosjetljiviji je segment nekretnina koji se financira kreditima ili iz poslovanja. Ako je financiranje povezano s biznisom koji je zbog rata oslabio, takvi investitori često traže izlaz iz investicije, pokušavajući da barem sačuvaju uloženi kapital, iako bez profita. S druge strane, objašnjava Mrvoš, oni koji investicije financiraju vlastitim, već akumuliranim sredstvima - nastavljaju dalje s ulaganjima, a često ih i dodatno povećavaju, jer su neke nekretnine preko noći postale "prilika". Dakle, bilo da se radi o luksuznim projektima, srednjem segmentu ili nekretninama za izdavanje - tu nema velike razlike u otpornosti od posljedica rata jer su sva tri stupa stabilna.

Bloomberg

Baza za kapital i snaga Dubai blinga

Rat i geopolitičke napetosti često pokreću egzodus kapitala i ljudi iz pogođenih područja, a Dubai u takvim situacijama često profitira kao jedna od primarnih destinacija za priljev novca. Prethodne krize su to pokazale više puta, kao recimo nakon početka ruske invazije na Ukrajinu 2022. godine.

"Svaki put kada regija uđe u krizu, potražnja za nekretninama u Dubaiju raste jer bogati slojevi iz šire regije - uključujući Bliski istok, ali i Istočnu Europu - traže fizičku sigurnost za svoje obitelji i pravnu sigurnost za svoj kapital. Zbog toga tržište nekretnina ostaje relativno stabilno: Dubai je vremenom prerastao iz regionalnog centra u svojevrsno globalno utočište za kapital", objašnjava Mrvoš, ističući escrow račune kao ključni mehanizam zaštite.

 

"Jedan od najvažnijih mehanizama zaštite investitora u Ujedinjenim Arapskim Emiratima je escrow račun (eng. escrow account), koji predstavlja temelj sigurnosti prilikom kupovine nekretnina, posebno u razdobljima geopolitičke neizvjesnosti ili rata. Riječ je o sustavu koji osigurava da novac kupaca ne završava u privatnim fondovima graditelja, već se koristi isključivo za izgradnju konkretnog projekta. Graditelj ne može početi prodaju stanova niti primiti uplate dok ne dobije dozvolu regulatora RERA i ne otvori poseban escrow račun namijenjen upravo tom projektu. Na taj način, investitori imaju dodatnu pravnu i financijsku zaštitu da će njihova sredstva biti upotrebljena isključivo za realizaciju nekretnine koju kupuju."

Međutim, mimo pravno-financijskih olakšica i mehanizama sigurnosti, ne treba podcijeniti društveno-kulturološki kontekst koji Dubai i Abu Dhabi nude. Ukratko, ta vrijednost je stil života. Iskustvo agenata za nekretnine upravo to i potvrđuje: stil života, kao životna vrijednost, jedan je od ključnih motiva zbog kojih kupci odlučuju investirati u nekretnine u UAE-u.

"Riječ je o načinu života koji podrazumijeva uživanje u onome što ste stekli vlastitim radom, dok motiv zarade od nekretnine često dolazi tek nakon toga. Mnogi investitori zato razmišljaju i o preseljenju, otvaranju kompanije u UAE-u i započinjanju novog životnog poglavlja", nadovezuje se Mrvoš.

Đorđe Đorđević napominje da je u ovakvim situacijama važno razumjeti fenomen da Dubai često paradoksalno profitira od regionalnih kriza. "Kada geopolitička nestabilnost u regiji poraste, dio kapitala iz susjednih zemalja, posebno od pojedinaca i kompanija s visokom neto vrijednosti, traži sigurniju i regulatorno stabilnu destinaciju, a Dubai se dosad uglavnom percipirao upravo kao takav financijski i poslovni centar. U praksi se vidi da su najviše pogođeni investitori koji su tek razmatrali ulaganja i još nisu bili blizu konačne odluke. Nasuprot tome, iskusni investitori zauzimaju strpljiviji pristup i čekaju jasnije signale prije donošenja odluke."

Ipak, kaže da je realno očekivati usporavanje tržišta nekretnina u određenoj mjeri, u odnosu na prethodni period, ali za ozbiljnije procjene eventualnih korekcija cijena potrebno je sačekati i pažljivo pratiti daljnji razvoj događaja. 

"Ukoliko bi se tenzije nastavile u dužem vremenskom razdoblju i ukoliko bi se Dubai počeo percipirati kao mjesto gdje se ljudi ne osjećaju potpuno sigurno, tada bismo svakako mogli očekivati ozbiljnije korekcije na tržištu. Ipak, za sada developeri pokušavaju amortizirati trenutnu situaciju kroz različite pogodnosti za kupce - prije svega kroz smanjenje početnog sudjelovanja na oko 10 posto, kao i kroz fleksibilnije planove otplate i dodatne benefite koji investitorima olakšavaju ulazak na tržište u ovom trenutku."

Također je, ističe Đorđević, važno napomenuti da lideri Emirata trenutno ulažu veliki napor kako bi zadržali percepciju Dubaija kao stabilnog i sigurnog globalnog investicijskog centra. "Upravo ta posvećenost očuvanju stabilnosti i povjerenja investitora predstavlja jednu od ključnih nada da će tržište i ovu situaciju uspjeti relativno dobro premostiti."

Bloomberg

 

Ultraluksuz, ostali emirati i širenje investicijske mape

Dubai i Abu Dhabi čine od 70 do 80 posto ukupne vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina UAE-a, a Ras al-Haima među emiratima bilježi najbrži rast cijena (do skoro 40 posto godišnje u nekim segmentima) zbog novih luksuznih projekata, casino-resorta i turizma.

Geopolitički rizici pogađaju sve sektore, pa ni ultraluksuzne nekretnine nisu potpuno imune. Ipak, kako objašnjava Mrvoš, razlika je u tome tko krizu dočekuje s velikim kapitalom, a tko s ograničenim budžetom. Brendirane rezidencije poput projekata Bvlgari ili Bugatti već samom cijenom "filtriraju" kupce - riječ je o investitorima sa snažnom financijskom osnovom, zbog čega kratkoročne krize na njih imaju znatno manji utjecaj. Takve nekretnine najčešće se promatraju kao dugoročna imovina i dio životnog stila, a ne samo kao investicija. Stoga je teško govoriti o prezasićenju tržišta skupocjenih nekretnina.

Bvlgari Resort Dubai Marina and Residences | Foto: Bvlgari Resort Dubai

"Pola svijeta prodaje, a pola kupuje", kaže on, podsjećajući da svijet broji oko 60 milijuna milijunaša i oko 3.000 milijardera. Upravo ta globalna baza vrlo bogatih kupaca stalno podiže standard luksuza i održava potražnju. "Njihova ulaganja imaju i širi učinak jer potiču ekonomski rast i nove projekte."

Istovremeno, investicijska mapa UAE-a posljednjih godina počinje se širiti i izvan dva najpoznatija centra - Dubaija i Abu Dhabija. Ras al-Haima i Umm al-Quwain sve više privlače investitore koji traže drugačiji profil rizika i prinosa.

Lounge u Bvlgari Resort Dubai | Bvlgari resort Dubai

Đorđević također iz svog iskustva potvrđuje da su brendirane rezidencije jedan od najizraženijih trendova na tržištu luksuznih nekretnina u Dubaiju posljednjih godina. "Projekti povezani s poznatim svjetskim brendovima ili luksuznim hotelskim lancima često podižu vrijednost nekretnine jer kupcima nude nešto više od same kvadrature: određeni stil života, prepoznatljiv dizajn, vrhunsku razinu usluge i reputaciju brenda. Takvi projekti su posebno traženi među međunarodnim investitorima i kupcima visoke platežne moći, pa se u praksi često događa da brendirane rezidencije imaju višu cijenu po kvadratnom metru u odnosu na standardne luksuzne projekte na istoj lokaciji."

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

 

U posljednje vrijeme je posebno Ras al-Haima ušao u fokus nakon najave izgradnje integriranog luksuznog resorta s licencom za kasino na otoku Al Mardžan (Al Marjan), što je projekt koji je već privukao milijarde dolara stranih investicija. Taj emirat se pozicionira i kao destinacija za luksuzni i avanturistički turizam, zahvaljujući atrakcijama poput planine Džebel Džajs (Jebel Jais) i najdužeg ziplinea na svetu.

Prema riječima Mrvoša, izgradnja resorta Wynn Al Marjan Island predstavlja svojevrsni "tektonski poremećaj" na investicijskoj mapi Bliskog istoka. UAE je desetljećima gradio gospodarstvo na nafti, trgovini, turizmu i nekretninama, dok ovaj projekt uvodi potpuno novi sektor - gaming i integrirane resorte. Upravo zbog toga Ras al-Haima počinje privlačiti novu vrstu institucionalnih investitora, poput mirovinskih i hedge fondova, koji ranije nisu bili aktivni u tom dijelu Emirata.

Đorđević se nadovezuje, ističući kao glavnu prednost ovog emirata dugoročni potencijal rasta koji investitori već prepoznaju. Ipak, kaže da je teško očekivati da će ovaj emirat i drugi, van Dubaija i Abu Dhabija, u skorije vrijeme značajno promijeniti investicijsku mapu u UAE-u. Dubai i Abu Dhabi i dalje imaju ogromnu prednost - prije svega zbog tri desetljeća ranijeg razvoja i globalne prepoznatljivosti. S druge strane, za investitore koji su propustili rani val rasta u Dubaiju, ovaj emirat se sada često promatra kao "druga prilika" za ulazak na tržište s visokim potencijalom kapitalne dobiti.

"Iskustvo iz prethodnih kriza pokazuje da se tržište nekretnina u Dubaiju relativno brzo oporavlja i često izlazi iz takvih razdoblja još snažnije. Poslije globalne financijske krize, pandemije i regionalnih tenzija, Dubai je među prvima ponovno privlačio investitore, uz rast cijena i broja transakcija. Posebno tijekom pandemije, kada su cijene u pojedinim segmentima pale, investitori koji su tada kupovali kasnije su ostvarili značajan rast vrijednosti imovine. Zbog toga dio investitora i danas ovakve situacije promatra kao potencijalnu priliku, a ne samo kao rizik. Likvidno tržište, stabilan regulatorni okvir i snažna međunarodna potražnja omogućavaju relativno brz oporavak kada se situacija stabilizira. Ipak, u ovakvim razdobljima ključan je racionalan i dugoročan pristup jer se upravo takva strategija na tržištu Dubaija u prošlosti pokazala kao najisplativija", zaključuje Đorđević.