Sigurna luka ili iluzija? Geopolitika mijenja percepciju Dubaija

Dubai je godinama uživao reputaciju sigurnog utočišta, blještavog i modernog simbola prosperiteta koji je poput magneta privlačio međunarodni kapital i ekspate. Međutim, rat koji tinja na granicama Ujedinjenih Arapskih Emirata, zajedno s već postojećim fundamentalnim slabostima tržišta, mijenja računicu za sve koji su svoj kapital vezali uz tu regiju.

O tome je li narativ o Dubaiju kao sigurnoj luci za kapital gotov te što to znači za tržište nekretnina, u programu Bloomberg Adrije govorio je analitičar Finaxa, Emilio Gučec.

'Matematika koja ne štima'

Čak i prije eskalacije geopolitičkih napetosti, analize su upozoravale na krhkost tržišta nekretnina u Dubaiju. Agencija Fitch je projicirala pad cijena do 15 posto u sljedećoj godini. Ključni razlog leži u drastičnoj neravnoteži ponude i potražnje.

"Ako gledamo čisto tržišnu matematiku, situacija već sada djeluje dosta napeto", upozorava Gučec. Ove godine na tržište dolazi više od 120 tisuća novih stambenih jedinica. "Za osjećaj razmjera, to je kao da u jednoj godini izgradite stanove za grad veličine Splita", pojašnjava. Istovremeno, procjene govore o rastu stanovništva od oko pet posto, dok bi ukupna stambena ponuda u nekoliko godina mogla porasti za približno 16 posto. "Drugim riječima, broj stanova vam raste otprilike tri puta brže nego broj ljudi koji bi u njima trebali živjeti", zaključuje Gučec.

Dosad je Dubai takve skokove uspijevao apsorbirati zahvaljujući statusu magneta za međunarodni kapital, privučen poreznim pogodnostima, luksuznim stilom života i relativno otvorenom ekonomijom. No, sada se u jednadžbu uključuje novi, nepredvidivi faktor.

Zaboravljeni rizik: 'Geografija se ne može promijeniti'

Ratna i sigurnosna situacija na Bliskom istoku podsjeća investitore na činjenicu koju su u blještavilu Dubaija možda zaboravili. "Geografija se ne može promijeniti. Dubai je moderan, dinamičan i brzo rastući grad, ali on se i dalje nalazi u regiji koja je dugoročno okružena nestabilnim i autoritarnim režimima", ističe Gučec.

Ovo ne znači da će tržište nužno sutra doživjeti kolaps, ali znači da investitori moraju računati na ponavljanje ovakvih šokova. Povijest uči da kada se geopolitička nesigurnost poveća, kapital vrlo brzo potraži sigurniju luku. Sentiment investitora ključan je za tržište nekretnina, koje je na njega iznimno osjetljivo. Dok god ulagači vjeruju u daljnji rast, tržište može izgledati stabilno. No, ako se pojavi osjećaj da su cijene dosegnule vrhunac, dinamika se može promijeniti brže nego što analitički modeli predviđaju, kao što se dogodilo u samom Dubaiju nakon 2014. godine, kada je snažan rast zamijenjen višegodišnjom korekcijom.

Što čeka investitora s 300 tisuća eura?

Za investitora koji, primjerice, ima 300 tisuća eura uloženih u jednu nekretninu u Dubaiju, najveći rizik nije toliko pad cijene od deset ili 15 posto, koliko god on bio neugodan. "Pravi problem nastaje kada vanjski investitori, ajmo reći, zatvore financijsku pipu i tržište postane nelikvidno", objašnjava Gučec.

Nekretnine su same po sebi nelikvidna imovina. Proces prodaje, koji uključuje pronalazak kupca, pregovore i administraciju, može trajati mjesecima, a ponekad i godinama. U situaciji kada investitor mora brzo prodati, gubi pregovaračku moć. "Ako u prostoriji imate deset zainteresiranih kupaca, cijena će brzo rasti. Ali ako se pojavi samo jedan ili dva, prodavatelji često moraju prihvatiti ono što se nudi", kaže Gučec. U takvim okolnostima, ne samo da se prodaje brzo, već se prodaje i značajno ispod očekivane cijene.

 

Gučec povlači paralelu s hrvatskim investicijskim mentalitetom, gdje postoji snažan afinitet prema ulaganju u nekretnine, što je dijelom posljedica, kako kaže, niže financijske pismenosti, ali i ukorijenjenog uvjerenja da je "cigla" najsigurniji oblik imovine. Problem nastaje kada se sav kapital koncentrira u jednoj nekretnini, pogotovo na tako udaljenom i specifičnom tržištu. On to uspoređuje s nogometnom momčadi. "Ako imate ekipu koja ovisi o jednom igraču i on se ozlijedi, cijeli sustav igre se raspada. Zato dobre momčadi teže širini kadra." Slično tome, globalno diverzificiran portfelj, koji ulaže u tisuće kompanija iz različitih država i sektora, ne ovisi o "jednoj ulici u Dubaiju", zaključuje Gučec.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.