Hoće li nove mjere olakšati kupnju prve nekretnine ili opet podići cijene?

Država ima novi nacionalni plan stambene politike. APN je pao u zaborav, vraćamo se na sustav prije njega s pokojom modifikacijom. Naime, na velika vrata vraća se oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretninama kod kupnje prve nekretnine. Ona koja je izazvala mnogo polemike u javnosti je povrat 50 posto PDV-a na kupljenu nekretninu u novogradnji.

"Te dvije mjere bile su dovoljne da od 13. siječnja mobiteli agencija i prodavatelja počnu zvoniti kao u doba APN subvencija", poručuje za Bloomberg Adriju Sanjin Rastovac, vlasnik agencije Sky nekretnine.

Goruća tema prošla je javno savjetovanje s 300-tinjak primjedbi i komentara, a tijekom veljače Bačićevo ministarstvo će se pozabaviti s njima, unijeti prilagodbe, zatim ga uputiti na konačna mišljenja i Vladi na donošenje. Iz Ministarstva poručuju da će se pitanje povrata poreza i povrat 50 posto PDV-a za kupnju prve nekretnine za mlade detaljnije urediti kroz izmjene i dopune Zakona o društveno poticanoj stanogradnji. Zakon će uskoro ići u javno savjetovanje, a planira se donijeti u hitnoj proceduri. Nakon toga bit će donesen Pravilnik o povratu poreza te će građani moći podnositi zahtjeve za povrat.

Dok sve to ne ugleda svjetlo dana, bacili smo pogled na dosadašnje Vladine mjere i kako su se odrazile na stanje na tržištu.

APN nikome neće nedostajati

Nakon sedam godina subvencija i naglog rasta cijena, uključujući nekretnine, konačno je došao kraj, prema Rastovcu, ionako već suludim mjerama.

Zašto suludim? "Pa zato što smo imali situaciju s nikad većom potražnjom za nekretninama, a država je subvencijama dodatno dolijevala ulje na tu vatru. Prošla godina bila je jedna od mirnijih po pitanju tržišta nekretnina jer napokon nismo imali niti jednu sezonalnu mjeru koja bi radila kaos, a svi kupci koji su rubno kreditno sposobni čekali su što će država smisliti kao sljedeću mjeru", objašnjava.

Zagrebačka vlast suočava se s rušenjem GUP-a | Pixsell

Dok su tako čekali, na cijenama nekretnina već su izgubili više od 12 posto koliko su njihove cijene porasle. No početkom ove godine država je napokon odlučila donijeti godinama najavljivani Nacionalni plan stambene politike, a ključne izmjene su kao i prije APN-a – kupci prve nekretnine neće plaćati tri posto poreza na promet rabljenim nekretninama uz novost kako će kupci prve nekretnine u novogradnji koja je u sustavu PDV-a dobiti povrat polovice PDV-a.

"Navedene mjere imaju pozitivne elemente, ali potrebno je da i ostali dijelovi te stambene politike imaju efekta kako bi stabilizirali odnos ponude i potražnje", ističe Rastovac.

Država se djelomično uhvatila ukoštac s povećanjem ponude donošenjem raznih novih poreza i regulacija po pitanju turističkog najma, no Rastovac smatra da to neće biti dovoljno za uvođenje reda. Ne pomaže niti prijedlog novog GUP-a u Zagrebu koji za cilj ima smanjiti mogućnosti gradnje u većini grada, što će neminovno dovesti do dodatnog povećanja cijena. No on je trenutno na čekanju i pitanje je kada će i ako (u ovom obliku) ugledati svjetlo dana.

Predstavljanje novog GUP-a | Josip Regović/Pixsell

No kako bi se osiguralo zadržavanje mladih i omogućila im se kupnja nekretnine, potrebno je da cijeli sustav bude usklađen. Prije svega da plaće dođu na prihvatljive razine, da postoji fond nekretnina za socijalno ugrožene, da mjere ne utječu negativno na tržište, ali i da prostorni planovi koji se donose imaju sluha za potrebe tržišta. "Kada bi se svi dionici uigrali, došli bi do stabilnog tržišta kojem subvencije ne bi bile potrebne", mišljenja je Rastovac.

Povratak na stare postavke

Dugi niz godina svi kupci svoje prve nekretnine bili su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretninama. Navedena mjera bila je jedan od detalja koji je svaki kupac znao, do te mjere da se i danas zna dogoditi da ljudi pitaju plaćaju li porez ako im je prva nekretnina, ne znajući da su se u međuvremenu dogodile razne promjene navedenog poreza.

Depositphotos

"Poanta priče je: naviknuli smo se kao narod na neki popust, odnosno subvenciju u kojem god obliku ona postojala", objašnjava vlasnik agencije Sky nekretnine.

Uzlet i propast APN-a

U 2017. dolazi do preokreta, ukida se oslobođenje plaćanja poreza na promet nekretnina i dolazi nova mjera – APN, tj. subvencionirani stambeni krediti. Mnogi su tog 5. rujna 2017. probdjeli noć da prvi predaju zahtjeve, a u prostorijama APN-a vladao je kaos.

Dolaskom APN subvencija na tržištu nekretnina pojavio se novi moment koji je nažalost bio u konačnici kontraefektan.

"Mjera koja je za cilj imala pojeftiniti kupnju prve nekretnine mladima postala je jedan od razloga zašto će ti isti mladi do nekretnine doći još težim putem", objašnjava Rastovac. Logika koja je iza mjere stajala, kaže, išla je u smjeru da s relativno malim budžetom bude od koristi što većem broju korisnika. Budžet za prvi krug natječaja iznosio je 2,35 milijuna eura, bio je dovoljan da subvencionira preko 2200 kupaca, odnosno da plati kamate bankama za 2200 kredita.

Broj korisnika mjere povećavao se iz godine u godinu. Kupljeni su stanovi, kuće, ali i apartmani te razne druge nekretnine koje nisu korištene za stanovanje nego za turizam. Rastovac ističe kako je struka upozoravala konstantno na ista dva glavna problema tih subvencija, ali vladajući iz nekog razloga nisu imali sluha.

Brojni su problemi pratili APN, a prvi je bio rok. Kupci koji su htjeli iskoristiti subvenciju imali su kratak rok u kojem su trebali pronaći nekretninu, prikupiti razne papire te što prije predati u APN kako bi konkurirali za subvenciju.

"Navedenu činjenicu iskorištavalo je tržište te u tom periodu podizalo cijenu i spomenute kupce dovodilo u situaciju da moraju prihvaćati razne cijene i uvjete kako bi došli do toliko željene nekretnine. Gužve koje su se stvarale u bankama i APN-u odužile su dobivanje kredita sa standardnih mjesec i pol, na četiri do šest mjeseci. Kada je cijeli proces (muka) završio, tada su isti ti kupci imali potrebu praktički svi u isto vrijeme kupiti namještaj, angažirati majstore, opremiti te svoje nekretnine, pa su posljedično sve spomenute usluge i proizvode učinili još poželjnijima, čitajte – skupljima. Da je mogućnost dobivanja subvencije bila otvorena tijekom cijele godine, gotovo svi navedeni problemi bili bi izbjegnuti. Zašto to nije bila opcija, odgovor ni danas nemamo."

Gužva kada je započeo APN 5. rujna 2017. u prostorijama APN-a | Davor Puklavec/Pixsell

Drugi po redu problem bilo je neograničavanje maksimalnog prihoda, odnosno plaće. Ako država kaže da želi pomoći mladima doći do prve nekretnine i da cilja na kupce koji si sami ne mogu priuštiti kredit, onda bi logično bilo i ograničiti iznos plaće koju korisnik subvencije može imati.

"Koji je bio smisao da osoba koja zarađuje u tom trenutku 20 tisuća kuna mjesečno i može dobiti kredit koji god poželi, od države prima subvenciju!? Da na slikovitiji način objasnim, istu priliku za subvenciju je imala osoba na minimalcu i predsjednik uprave."

Puno problema, malo odgovora, tako da je mjera subvencioniranih stambenih kredita završila nakon sedam godina provođenja.

Što možemo očekivati u 2025. godini?

Ova godina donosi puno novih izazova u svijet nekretnina. Vraćamo se opet na stare postavke, uz nove uvjete za novogradnju, pa se logično nameće pitanje kako će to utjecati na cijene. Dvojbe nema – cijena novogradnje te kvalitetnih nekretnina i dalje će rasti. Rastovac smatra kako bi cijena raznih "luksuznih" vila bi mogla padati jer ih je u mnogim područjima previše.

 

Podsjetimo kako HNB uvodi izvanredne mjere za obuzdavanje kreditiranja građana, koje će se početi provoditi od početka travnja. Naime, središnja banka ograničit će iznos mjesečne otplate duga u odnosu na primanja građana za sve kredite, a kod stambenih kredita i dodatno ukupan iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine u zalogu. Za stambene kredite građani će smjeti otplaćivati najviše 45 posto svojih primanja, pa stoga ne čudi što su mnogi požurili riješiti svoje stambeno pitanje prije tih mjera.

Jednako tako, mnogi čekaju da cijene padnu još od COVID-a i svake godine uvjereni su da je to ta godina kada će sve pasti barem 20 do 30 posto. Dogodilo se upravo suprotno i vrijednost nekretnina koje su tada mogli kupiti do danas je skočila 50 do 120 posto.

Hoćemo li za par godina žaliti što danas nismo kupili neki stan? Ostaje za vidjeti, ali prema trenutnom stanju na tržištu, Rastovac prognozira kako niti ove godine nećemo vidjeti pad cijena. Ali barem više nećemo plaćati porez na promet nekretnina.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar