Prenapuhane cijene nekretnina počet će se korigirati

Uvjeti visokih kamatnih stopa i neizvjesnog ekonomskog okruženja nisu se značajno oslikali na cijene nekretnina u regiji koje su rasle i u trećem tromjesečju 2023. godine.

Tržišta nekretnina Adria regije su dosta specifična jer je visok udio vlasništva nekretnina u kojima vlasnici žive, ali je kupovina nekretnine nerijetko i investicijski alat.

U Hrvatskoj, Srbiji i Sloveniji više od 30 posto ispitanika ima u vlasništvu dodatne nekretnine (ne nužno stambene), osim onih u kojima žive, prema podacima iz 2020. godine. U EU27 taj je postotak bio nešto iznad 20 posto.

Dobar primjer je aktualna inflatorna epizoda koja je dala vjetar u leđa cijenama nekretnina zbog dobre potražnje, jer se općenito nekretnine smatraju dobrom zaštitom od inflacije. Naravno, postoji i taj troškovni element - skuplji su materijali i radna snaga koje sve više nedostaje, što je također doprinijelo rastu cijena.

Trendovi kretanja cijena nekretnina u Adria regiji su slični - nakon razdoblja intenzivnog rasta cijena, vidimo usporavanje u 2023. godini, ali i dalje cijene nekretnina rastu.

Bloomberg Adria

Cijene stanova u Srbiji u trećem tromjesečju 2023. godine porasle su 8,2 posto u odnosu na isto razdoblje 2022., što nam ukazuje da usprkos značajno smanjenom broju transakcija i usporenom stambenom kreditiranju prodavači i dalje imaju prostora za povećanje cijena, ali po najnižoj stopi od 2018. godine.

U Sloveniji cijene su rasle najsporije od pandemijske 2020. godine i to po stopi od 5,4 posto u trećem kvartalu 2023. u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.

Cijene novogradnje u BiH u istom razdoblju porasle su četiri posto na godišnjoj razini, ali ovakva stopa zapravo oslikava djelomičnu stablizaciju cijena koje su tijekom 2022. godine intenzivno rasle (na primjer 47,5 posto na godišnjoj razini tijekom trećeg kvartala 2022. godine).

Depositphotos

U Sjevernoj Makedoniji također i dalje rastu cijene, ali opet sprije od sedam posto koliko je iznosio rast na godišnjoj razini u četvrtom tromjesečju 2023. godine, nakon čak osam kvartala dvoznamenkastog rasta cijena.

Hrvatska je jedina zemlja koja i dalje bilježi dvoznamenkastu stopu rasta cijena nekretnina od 10,9 posto na godišnjoj razini u trećem kvartalu 2023 godine (na prvom je mjestu po rastu cijena u eurozoni), ali opet nižu u odnosu na prethodna tromjesečja usprkos one-off efektima kao što su bili ulazak u eurozonu i posljednji program stambenog kreditiranja.

Ovo na prvi pogled ukazuje na popriličnu otpornost cijena nekretnina, ne samo kada se usporede s kretanjem kamatnih stopa, već i s određenim zemljama u kojima je tržište nekretnina u krizi, naročito skandinavskih u kojima cijene već nekoliko tromjesečja padaju u tolikoj mjeri da ugrožavaju sam ekonomski rast.

Depositphotos

Na razini Europske unije cijene nekretnina padaju već dva uzastopna tromjesečja, na što u velikoj mjeri utječe pad u Njemačkoj i Švedskoj, ali i u nekim ostalim zemljama. Unutar EU, 10 od 27 zemalja zabilježilo je pad cijena stambenih nekretnina na godišnjoj razini.

Međutim, kod svih zemalja, osim kod Finske, radi se o korekciji cijena u okviru trogodišnjeg horizonta - cijene jesu u padu, ali su i dalje iznad cijena stambenih nekretnina u odnosu na treći kvartal 2020. godine. Ovakav trend nam samo potvrđuje neodrživost rasta cijena iz prethodnih razdoblja. Drugim riječima, napuhane cijene nekretnina iz prethodnih razdoblja počele su padati, čim je došlo do faze povišenih kamatnih stopa kao jednog od najrelevantnijih triggera.

Bloomberg Adria

Sličan scenarij očekujemo i u Adria regiji, iako će on biti značajno ublažen rastom priuštivosti stanova i očekivanjima da će se kamatne stope krenuti snižavati u 2024. godini. Rast priuštivosti stanova vidimo u bržem rastu plaća u odnosu na rast cijena stambenih nekretnina, koji je vidljiv na primjeru svih zemalja u regiji.

Rast priuštivosti, naravno, ne znači automatski i bolju potražnju, jer ne uključuje stope inflacije, kao ni rast kamatnih stopa, ali ipak djelomično ukazuje na bolji kapacitet zaposlenih da kupe nekretninu - dijelom zbog većeg štednog potencijala, a dijelom zbog većeg limita za uzimanje kredita. To je jedan od faktora koji će ograničiti nagliji pad cijena nekretnina, a na koji možemo dodati i poboljšanja na tržištima rada tamo gdje postoji potencijal za rast zaposlenosti, kao i visok depozitni potencijal koji se može aktivirati čim cijene krenu padati.

Ako na to dodamo i smanjenje kamatnih stopa u 2024. godini, očekujemo korekciju cijena nekretnina od oko -5 posto do kraja godine u Adria regiji, s pristranošću više prema stabilizaciji tržišta nego jačoj korekciji.