Cijena kvadrata past će za pet posto, porez na nekretnine je nužan

Promjena na tržištu stambenih nekretnina u Hrvatskoj počela se materijalizirati, unatoč tome što najnoviji podaci za prvi kvartal 2023. govore o (još jednom) najvećem (14 posto) godišnjem rastu cijena na razini EU27.

Na prvu, podatak koji govori da je Hrvatska rekorder rasta cijena nekretnina (na godišnjoj razini) u EU27 može se činiti kao očiti znak nepokolebljivosti hrvatskog nekretninskog tržišta, međutim treba se sjetiti da je razdoblje od prva tri ovogodišnja mjeseca obilježila još jedna, poželjno zadnja runda državnog subvencioniranja kupnje nekretnina. Stoga su prodavatelji i dalje bili motivirani "pumpati" cijene ne bi li ubrali posljednje mrvice tog sasušenog kolača.

Dodatan doprinos visokom rastu cijena stambenih nekretnina dolazi i od masovne aktivacije graditeljskih aktivnosti na područjima pogođenima elementarnim nepogodama, čija se rekonstrukcija dobrim dijelom financira i EU-ovim novcem, s često nerealno visokim troškovima.

S obzirom na to da sa svih strana (HNB, agenti za posredovanje na terenu, MMF…) dolaze informacije o tome kako je otprilike od početka 2023. godine krenula stagnacija, odnosno primjetno usporavanje kupoprodaje stambenih nekretnina, ne čudi podatak o tome kako su cijene nekretnina u prvom kvartalu 2023. zabilježile najsporiji kvartalni rast, od dva posto, još od trećeg kvartala 2021.

Na preokret trenda na tržištu nekretnina u ovoj godini snažno će utjecati promjena monetarnih politika, koje su se počele zahuktavati tijekom prošle godine, a jače će se materijalizirati ne samo u ovoj, već i u slijedećoj godini, te sentimenta, jer kupci više nisu toliko motivirani plaćati cijenu za koju smatraju da ne opravdava uloženo, imajući u vidu ostale pokazatelje u ekonomiji koji govore o općem gospodarskom usporavanju u odnosu na 2022. godinu.

Dodatan čimbenik je i recesija u Njemačkoj, gdje kvartalni pad cijena nekretnina u prvom kvartalu 2023. iznosi 3,1 posto, a godišnji čak 6,8 posto, te u drugim zemljama, čije stanovništvo u određenoj mjeri sudjeluje na hrvatskom tržištu nekretnina. Cijene na tromjesečnoj razini u EU27 padaju već drugi kvartal za redom.

Posljedica monetarnog zaoštravanja i kretanja sentimenta potrošača očituje se u slabijoj potražnji prvenstveno kupaca koji stambenu nekretninu kupuju na kredit, na što, prema nekim analizama HNB-a, otpada manje od 50 posto ugovora. Kamate na novoodobrene stambene kredite s 1. su srpnjem 2023. oko četiri posto, a ta brojka kupce uglavnom odvraća od višedesetljetnog zaduživanja kod banaka, jer im je preskupo.

Određen dio utjecaja (daljnjeg) rasta kamatnih stopa također se može primijetiti u godišnjem padu od četiri posto broja izdanih dozvola za stanogradnju u prvom tromjesečju 2023. godine, što predstavlja prvo smanjenje još od pandemijskog trećeg kvartala 2020. godine.

Vrlo je indikativan i podatak, posebno ako znamo da je omjer rasta plaća i rasta cijena nekretnina (tzv. priuštivost) u posljednjih nekoliko godina bio iznimno nepovoljan, odnosno da su plaće u prosjeku rasle sporije od cijena nekretnina (za razliku od primjerice Srbije!), što sve zajedno sugerira smanjenje potražnje za novim stanovima.

Odnos rasta plaća i cijena nekretnina - promjena u priuštivosti (%, 2018.-2022. CAGR)

Sve te činjenice ukazuju da će u drugom dijelu ove godine, a prvenstveno mislim na sam kraj 2023. godine, doći do korekcije cijena nekretnina u Hrvatskoj za oko pet posto u odnosu na prošlu godinu, što je, naravno, puno premalo, uzevši u obzir da ECB nije završio s podizanjem ključnih kamatnih stopa te činjenicu da se zemlja nalazi u svojevrsnom nekretninskom balonu.

Snažnija korekcija trebala bi se ostvariti u prvoj polovici 2024. godine, dobrim dijelom i pod utjecajem visoke baze. S druge pak strane, fundamenti zasad još uvijek ostaju relativno jaki: plaće rastu, inflacija slabi, a tržište rada odlikuje solidan rast zaposlenosti i rekordno niska nezaposlenost, što podržava pritisak na rast cijena. Potencijalni novi uteg budućim kupcima mogao bi doći od državnog uplitanja u regulaciju, odnosno subvencioniranje najma stanova, što će se gotovo sigurno pokazati iznimno lošim i kontraproduktivnim, ako je suditi prema efektima subvencioniranja kupnje.

Izvršna bi vlast na nacionalnoj i lokalnoj razini radi stabilizacije i smanjenja previsokih cijena stambenih nekretnina pod hitno, primjerice kroz smanjenje PDV-a na građevinski materijal koji je u ovoj godini bitno pojeftinio, tj. vratio se na razine prije nepredvidive 2022. godine, trebala poticati gradnju stanova za najam i to prvenstveno uz klauzule da se ne smiju koristiti za kratkoročni najam te da pravo prvenstva imaju osobe bez ijedne nekretnine u posjedu, s mjestom prebivališta u mjestu u kojem se ti stanovi grade. To je posebno bitno u turističkim mjestima, s obzirom na kronični nedostatak radne snage u turizmu, ali i u cijeloj zemlji, jer smo pri europskom vrhu po broju mladih koji žive s roditeljima.

Za kraj, možda je najbitnija činjenica da se jednostavno pod hitno mora uvesti progresivni porez na nekretnine, koji ne bi obuhvaćao jedinu nekretninu u vlasništvu, a smanjio bi atraktivnost gomilanja nekretnina i vrlo brzo povećao njihovu reaktivaciju na tržištu, rezultirajući povećanom ponudom koja efikasno ruši cijenu.