Unatoč velikoj potražnji u Hrvatskoj se ne isplati graditi stanove za najam

Temeljni problem na tržištu najma nekretnina u Hrvatskoj, jednako kao i na tržištu prodaje nekretnina, nedostatak je kvalitetne ponude, ocijenila je voditeljica odjela za investicijske transakcije u tvrtki Colliers Klara Matić.

"Nedostatak ponude je iz razloga što se developerima u pravilu ne isplati graditi stanove i stavljati ih u najam po prosječnom prinosu od tri do pet posto, što je nedovoljno da kompenzira rizik i gnjavažu sa stanarima. Puno je brža, veća, sigurnija i lakša zarada prodati stanove nego ih davati u najam", ocjenjuje Matić u razgovoru za Bloomberg Adriju.

Također, kako ističe, Hrvati preferiraju kupiti nekretninu iz kulturoloških i povijesnih razloga, ali i upravo zbog nedostatka kvalitetne ponude stanova za najam.

"Kao i u mnogočemu drugome, veliki je problem isto tako u sporom i lošem pravosuđu, pa se najmoprimci i najmodavci u slučaju problema ne osjećaju zaštićenima. Recimo, kad vas netko izbaci na ulicu iako nije istekao ugovor o najmu ili kad vam netko demolira stan", kaže Matić.

Prema podacima zadnje studije koju godišnje radi Ekonomski institut Zagreb o stanju na tržištu nekretnina, a odnosi se na 2021. godinu, najviše prosječne mjesečne cijene najma po četvornom metru bile su u Zagrebu, Zagrebačkoj županiji, Istri te Dubrovačko-neretvanskoj županiji. U Zagrebu je cijena bila 58,29 kuna, odnosno 7,7 eura po četvornom metru. Ne treba posebno naglašavati da su cijene u međuvremenu samo rasle.

Također, u općem ushitu oko što viših turističkih prihoda, pretvaranje stambenih nekretnina u apartmane za najam turistima, kao što su to već iskusile i druge zemlje na Mediteranu, samo smanjuje dostupnost i priuštivost stanova za najam te, naravno, povećava cijenu.

Već se i na razini Europske unije osjeća potreba za akcijom kako bi se uvelo reda u taj segment, pa Bruxelles razmišlja o pravilima kojima bi se stanovi koji se nude turistima morali registrirati, odnosno imati dozvolu za ulazak u takvu vrstu ponude.

Hrvatska je Vlada nedavno iznijela zamisao o subvencioniranju najma za mlade obitelji, no, kako pojašnjava Matić, problem je kao i u slučaju programa subvencioniranja stambenih kredita (APN) što se rješenje traži na strani potražnje, a ne na strani ponude, gdje problem zapravo leži.

"Subvencioniranje najma nije dobra ideja jer će kao i APN samo dovesti do rasta cijena najma i nekretnina. U Vladi, usprkos upozorenjima cijele struke i Hrvatske narodne banke te štetnosti APN-a, ne razumiju da je problem nedostatak ponude i ako u situaciji nedostatka ponude povećavate potražnju, sa subvencijama samo pogoršavate situaciju i dolijevate ulje na vatru te indirektno povećavate cijene. Postoji mnogo alata kako da se poveća priuštivost nekretnina bez direktnih subvencija koje su loše", pojašnjava Matić.

U nekim od europskih zemalja, poput Njemačke ili Španjolske, bilo je pokušaja da se ograniče cijene najma ili zabrani iznajmljivanje stambenog prostora turistima.

"To su promašene mjere jer samo dodatno obeshrabruju novu ponudu i unose dodatnu nesigurnost investitorima. Ograničenja renti i cijena u inozemstvu su u pravilu pala na sudu. Zabranjivanje iznajmljivanja turistima je u redu unutar područja koja su u prostornom planu označena kao stambena zona, dakle za područja koja u prostornim planovima imaju oznaku S (stambena namjena), a ne T (turizam). U svakom slučaju, promašen je sukus priče, a to je da imamo problem na strani ponude", smatra Matić.

Klara Matić, Colliers

Ona navodi Beč kao jedan od rjeđih primjera u svijetu koji ima veliku količinu gradskih stanova za najam.

"To nije spriječilo dvoznamenkasti rast cijena i najamnina na otvorenom tržištu. Kad su shvatili da je tržište pregrijano, grad Beč je pokrenuo novi program izgradnje velike količine javnih stanova. Grad Zagreb ima preko 7000 stanova u vlasništvu, što je samo oko dva posto ukupnog fonda stambenih jedinica u gradu, ali čak i s tako relativno malim fondom upravlja se dosta loše i netransparentno. Tu su i velika razvojna zemljišta u centru grada – primjerice Gredelj, Zagrepčanka i druga – koja nažalost godinama zjape zapuštena", napominje Matić.

Ona navodi više alata kojima se može poboljšati stanje na tržištu najma nekretnina kombinacijom povećanja standarda građana i ponude nekretnina.

Kako kaže, trebalo bi povećati raspoloživi dohodak smanjenjem poreza na rad, odnosno dohodak od plaće. Zatim, trebalo bi ukinuti porez na dodanu vrijednost (PDV) na novogradnju i građevinska zemljišta koji je trenutačno 25 posto od osnovice, odnosno 20 posto u cijeni koju plaća kupac.

"Ukidanjem PDV-a na novogradnju postaje isplativije graditi i dolazi do veće ponude nekretnina. Također, micanjem prihoda države iz cijene stana oslobađa se prostor za sniženje cijena", pojašnjava Matić.

Nadalje, potrebno je brže i aktivnije prostorno planiranje u skladu s tržišnim trendovima, odnosno promjena postojećih prostornih planova ili donošenje novih kao i planova niže razine mora biti brža. Isto se odnosi na izdavanje građevinskih dozvola.

Važno bi bilo i podići porez za turističke apartmane s paušalnog, koji je simboličan, barem na istu razinu koju u PDV-u plaćaju hoteli. Matić ističe da bi to odmah dio apartmana dovelo u ponudu za dugoročni najam ili prodaju.

Zabrana turističkog najma u području namijenjenom za stanovanje koristila bi i za planiranje javne infrastrukture kao što su škole ili vrtići.

Matić dodaje i da je nužna aktivacija neiskorištene javne imovine, odnosno tisuća stanova i zemljišta u gradskom i državnom vlasništvu i kod javnih poduzeća kroz prodaju i najam. Dobro bi bilo i ukinuti porez na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine.

"Ukidanje APN-a i subvencija za najam je bitno jer te mjere samo napuhavaju cijene i štete svim kupcima, iako ih koristi mali dio ljudi. Potrebna je i stvarna primjena regulative u smislu provjere podrijetla novca za sve transakcije u gotovini, kao i reguliranje tržišta najma na način da se stvori pravna sigurnost i za najmoprimce i za najmodavce", upozorava Matić.

Kad je riječ o najmu, valja napomenuti da postoji razlika u riziku i prinosu između komercijalnih i stambenih nekretnina. Za najbolje uredske zgrade prinos može doći i do sedam posto na investiciju, odnosno biti i dvoznamenkast uz korištenje financijske poluge, dok je kod stambenih tri posto, zato što su one sigurnije i likvidnije.

"Gospodarski rast i razvoj, smanjenje porezne presije, odnosno poreza na dohodak, i mjere koje će povećati ponudu nekretnina bilo bi najbolje rješenje. Što više ponude, to je manji pritisak na cijene i veći i bolji izbor za kupce ili najmoprimce", zaključuje Matić.