"Nade više nema": Zašto Europa i dalje gubi tvrtke za nekretnine

Europska dionička tržišta izgubila su tvrtke za nekretnine vrijedne više od 81 milijarde eura od kraja 2020. godine, budući da uporno niske cijene dionica čine te kompanije osjetljivima na preuzimanja.

Ukupno je 61 nekretninska tvrtka napustila javna tržišta od vrhunca na početku desetljeća, uglavnom spajanjem s drugim uvrštenim konkurentima, ali i zbog povlačenja s burze te preuzimanja od strane privatnih ulagača, pokazuju podaci koje je prikupila Europska udruga za javne nekretnine (EPRA). Samo u Ujedinjenom Kraljevstvu 49 nekretninskih tvrtki napustilo je tržište od 2017. godine.

Dionicama europskih tvrtki za nekretnine redovito se trguje ispod vrijednosti njihovih portfelja još od financijske krize, a skok troškova financiranja nakon inflacijskog šoka 2022. dodatno je pogoršao taj trend.

To je dovelo do toga da veći konkurenti gutaju manje tvrtke – a pod rizikom su čak i oni na samom vrhu tržišta. Aktualni posao u kojem Prologis Inc. preuzima Segro Plc, najveći fond za ulaganje u nekretnine u Ujedinjenom Kraljevstvu, u ugovoru vrijednom 14 milijardi funti (18,9 milijardi dolara), pokazao je da su čak i najveće nekretninske tvrtke osjetljive na ponude većih igrača.

Pritisak u Europi dobra je vijest za američke nekretninske tvrtke koje traže prilike za povoljnu kupnju diljem sektora. "Činjenica da imamo prednost u troškovima kapitala i da imamo razmjer omogućuje nam da uđemo, ponudimo rješenje i pomognemo u konsolidaciji industrije", izjavio je Sumit Roy, glavni izvršni direktor i predsjednik tvrtke Realty Income Corp., u intervjuu na marginama konferencije Europske udruge za javne nekretnine.

Ipak, neki ulagači smatraju da bi upravljački timovi trebali činiti više kako bi se zaštitili od ponuda potencijalnih kupaca. "Ako nemate jasnu ambiciju, ako postanete plijen, ako ste meta u procesu spajanja i preuzimanja, ili ako se aktivistički dioničar vrati u vlasničku strukturu, bit ćete prisiljeni reagirati. Zašto onda ne biste sami upravljali situacijom?", rekao je Matthew Norris, voditelj odjela za vlasničke papire u nekretninskom sektoru u tvrtki Gravis.

Atmosfera na konferenciji u hotelu Principe di Savoia u Milanu ove je godine bila osobito sumorna. Sukob na Bliskom istoku, u kombinaciji s predstojećim predsjedničkim izborima u Francuskoj i usporavanjem nekih od najvećih europskih gospodarstava, narušio je povjerenje sudionika koji su se nadali oporavku uvrštenih nekretninskih tvrtki na kontinentu.

"Prošle su se godine ljudi još nadali", rekao je Rogier Quirijns, viši menadžer portfelja i voditelj odjela za europske nekretnine u tvrtki Cohen & Steers. "Nade više nema."

Za pojedine ulagače ovo je izgledalo poput reprize starih problema nakon godina slabih rezultata cijena dionica europskih nekretninskih tvrtki, bez naznaka kraja padu koji je započeo pandemijom bolesti covid-19, a nastavio se naglim završetkom ere iznimno niskih kamatnih stopa nakon ruske invazije na Ukrajinu.

Uz cijene nafte koje su u danima prije konferencije ponovno dosegnule 100 dolara, sudionici su pokušavali pronaći način za nastavak poslovanja usred stalne neizvjesnosti. "Crni labudovi se množe i više ne dolaze pojedinačno, nego u čitavim jatima odjednom", izjavila je Bronwen Maddox, direktorica i glavna izvršna direktorica u institutu Chatham House.

 

Priljev novca u privatne kreditne fondove stvorio je dodatni pritisak na uvrštene tvrtke da opravdaju svoju prisutnost na javnim tržištima. Ulagači sada mogu tražiti prinose u infrastrukturi, privatnim tržištima i instrumentima s fiksnim prinosom, bez oscilacija koje prate cijene dionica.

Ipak, postoji nekoliko tvrtki za nekretnine koje nastoje prkositi tom trendu. Blackstone Inc., najveći globalni vlasnik nekretnina, razmatra izlazak na javno tržište za dva svoja portfelja, Hotel Investment Partners i Indurent.

Apetiti za izlaskom na burzu mogli bi dobiti zamah i zahvaljujući podatkovnim centrima, najatraktivnijoj klasi imovine u nekretninskom sektoru, dok se tehnološke tvrtke natječu u izgradnji svojih kapaciteta za obradu podataka diljem svijeta.

"Čuju se najave o četiri do pet inicijalnih javnih ponuda (IPO) do kraja godine, pri čemu se sve, očekivano, čine povezane s podatkovnim centrima", rekao je Tom Walker, suvodič odjela za globalne uvrštene realne nekretnine u tvrtki Schroders Plc, iako je dodao da će se većina aktivnosti "vjerojatno odvijati u SAD-u i Aziji".

To je dobrodošao znak za javno tržište koje se smanjuje, čak i ako geopolitička neizvjesnost prodavateljima otežava odabir pravog trenutka.

"Mislim da je proteklih godina bilo sasvim jasno da je ponuda novih javnih izdanja bila potpuno presušila", rekao je Dominique Moerenhout, glavni izvršni direktor udruge EPRA, ističući nedavni debi jedne švicarske tvrtke za zdravstvene nekretnine na tržištu kao razlog za optimizam. "Smatram da danas možemo reći kako bismo do kraja godine mogli vidjeti još jedno ili dva slična ugodna iznenađenja."