Porezna politika brzo bi i efikasno riješila kaos na tržištu nekretnina

Skupi kvadrati, prazni stanovi, tržište koje u vrhuncu turističke sezone nalikuje divljem zapadu, trenutačna je to slika hrvatskog tržišta nekretnina. Posljedice toga su već poprilično dramatične i dodatno narušavaju ionako katastrofičnu demografsku situaciju jer mladi ne mogu doći do svoje prve nekretnine. Građevinare i investitore pak sve više muči problem previsokog PDV-a, zbog čega im se na brojnim lokacijama naprosto ne isplati graditi.

Kako smo se našli u toj situaciji, kolika je odgovornost Vlade za takvo stanje i kako iz njega što bezbolnije izaći, otkrila nam je Klara Matić, voditeljica odjela tržišta kapitala u Colliersu.

Bi li porez na nekretnine mogao drastičnije utjecati na cijene? Postoji li bolji alat za to?

Mada se često govori da je tržište nekretnina prepušteno sami sebi, to nije točno. Njega oblikuju moćni alati koje regulatori imaju na raspolaganju, poput porezne politike, zakona i prostornog planiranja. Porezna politika je među najučinkovitijim alatima. Djeluje brzo i zahvaća cijelo tržište. Trenutno imamo gorući demografski problem jer mladi ljudi ne mogu doći do svoje prve nekretnine zbog toga što stanova nema ili si ih ljudi teško priušte. To se lako riješi poreznom politikom. Možemo igrati i u napadu, pa povećavati plaće i smanjiti porez na dohodak, no potrebno je s druge strane raditi na povećanju dostupnosti nekretnina. Ne samo novogradnja. Tu imamo problem previsokog PDV-a, pa se na mnogim lokacijama ne isplati graditi. Imamo i pitanje uspostave stambenog fonda koji trenutačno nije u funkciji stanovanja nego kratkoročnog najma. Puno je tu nelogičnosti. Porez na dugoročni najam mnogo je veći nego na kratkoročni najam koji je simboličan. Imamo vlasnike nekretnina u središtima gradova koji dobivaju socijalnu pomoć od novca ljudi koji nemaju riješeno stambeno pitanje. Jamčim da kad bismo uveli porez na kratkoročni najam ili ga izjednačili s porezom koji imaju hoteli da bude fair game, već bismo od jeseni dobar dio tih nekretnina imali ili u ponudi za dugoročan najam ili u prodaji.

Što s praznim nekretninama u vlasništvu države ili onih koje zjape prazne nakon što su neki u njih "parkirali" novac?

I tu je alat porezna politika. Te nekretnine nisu u najmu jer vlasnici nisu penalizirani. Nije ih se lupilo po novčaniku. Štede u nekretninama i smanjuju stambeni fond stanovnicima. Porez na drugu, treću, četvrtu ili petu nekretninu penaliziralo bi te vlasnike jer im se ne bi isplatilo imati ih prazne.

Velik problem je i rast broja apartmana koji su zapravo prenamijenjeni stanovi. Kako to riješiti?

To je veliki izazov s kojim se suočavaju stanovnici nekih višestambenih zgrada ili kvartova koji nisu zamišljeni da tu borave turisti. Boljom suradnjom između odjela za prostorno planiranje i upravnih odjela koji izdaju dozvole za turističke apartmane treba napasti taj problem. Zbog turističke namjene nekretnina nemoguće je planirati javnu infrastrukturu poput vrtića, škola, autobusnih stanica i nadalje sve što koristi stanovništvu. Tako se planiraju četvrti. Ovo miješanje trajnih i kratkoročnih stanara nije na dobrobit susjeda. Znamo kako se stranci znaju ponašati. Govorimo o buci pa nadalje.

Neregulirano je i upravljanje napuštenim privatnim i javnim zgradama. Tko bi trebao preuzeti odgovornost za njih?

Imamo regulativu, ali ona ili nije dobra i brza ili se ne provodi u praksi. Osim prava, vlasnici imaju i obaveze koje bi trebale garantirati da nema opasnosti za druge stanare. Imamo u Zagrebu brojne zgrade s upozorenjima na opasnost, no unatoč tome i dalje je moguće kretati se ispod njih. Potrebno je ubrzati regulativu koja je dobra i korigirati onu koja to nije. Osim napuštenih zgrada problem je i preniska razina minimalne pričuve za održavanje zgrade. Taj iznos često nije dovoljan ni za tekuće, a kamoli investicijske troškove. I to bi se moglo zakonski regulirati.

Možemo li onda očekivati da ćemo uskoro dobiti porez na nekretnine?

Teško pitanje. Nitko ne želi riskirati gubitak glasova, ali je mnogo ljudi bez riješenog stambenog pitanja i takav bi im porez koristio. Osobno, ne bih išla na oporezivanje prve nekretnine, ili se može odrediti minimalni broj kvadrata po osobi koji se ne oporezuje. Recimo 50 kvadrata. Tako najugroženije skupine neće biti oporezovane, ali će oni koji štede u nekretninama ili imaju neki vid luksuza, taj će ih porez motivirati da nekretinine stave u funkciju. Da im se tako više isplati, da ih prodaju ili da ih iznajme.