Tržište nekretnina se hladi, no slaba ponuda držat će cijene i u 2024.

Hlađenje tržišta nekretnina, odnosno pad volumena prodaje stanova u Hrvatskoj, realnost je u trenutku kada je stambeni prostor za veliki dio stanovništva postao toliko nepriuštiv da je tržište praktično pretvorio u ponudu za strance i svojevrsnu špekulativnu kategoriju.

Kako ističe voditeljica odjela tržišta kapitala u Colliersu Klara Matić, u prvih šest mjeseci ove godine u Hrvatskoj i Zagrebu prodano je oko 20 posto manje stanova nego u istom razdoblju 2022. godine.

"Nagrizena kupovna moć zbog visoke i duge inflacije, rast kamatnih stopa te stroži uvjeti financiranja utječu na pad potražnje kupaca koji rješavaju stambeno pitanje. Očito takvi kupci više ne mogu pratiti rast cijena stambenih nekretnina. Nadalje, rast prinosa na druge vrste imovine, poput obveznica, trenutačno čini stambene nekretnine manje atraktivnima za one koji ih kupuju kao investiciju", navodi Matić.

Takvu ocjenu dijeli i Dubravko Ranilović iz tvrtke Kastel koji je ujedno predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

"Kod usporavanja tržišta prvo dolazi do pada prometa, što se već dogodilo i nastavit će se u 2024. godini", kaže Ranilović.

Logičan bi zaključak mogao biti da će pad prometa dovesti do snižavanja cijena nekretnina, no to se, kako se čini, neće baš tako odvijati. Barem ne brzo i linearno.

"Ne treba očekivati značajnije korekcije cijena stambenih nekretnina, pogotovo ne u kratkom roku, a glavni je razlog nedostatak ponude. Vrijedi zabilježit da je u razdoblju od 2014. do 2023. izgrađeno oko 67 tisuća stanova manje na razini države, što je pad od oko 40 posto, i oko 27 tisuća manje u Zagrebu, što je pad od oko 60 posto u odnosu na prethodni devetogodišnji period od 2005. do 2014. godine. Povrh slabog oporavka građevinske aktivnosti, fond postojećih stambenih nekretnina smanjio se zbog oštećenja u potresima i zbog sve većeg korištenja stambenog prostora za kratkoročni najam", pojašnjava Matić.

Ranilović kaže da su prognoze nezahvalne i da bi rado svi imali kristalne kugle, no da može reći kako će do korekcije cijena doći, iako ne na svim nekretninama jednako.

Domograd 

Analitičar Bloomberg Adrije Ivan Odrčić ipak napominje da cijene kada prodaja padne ne tavore na istoj razini godinama, a ako se to i dogodi, zbog rasta plaća cijene nekretnina se realno opet smanje.

Pritom podsjeća da se procjenjuje kako samo u Zagrebu oko 50 tisuća stanova zjapi prazno, a na razini Hrvatske i do 100 tisuća, što upućuje na to da postoji golema potencijalna ponuda, a ne samo velika potražnja koju ponuda ne prati.

Matić upozorava da je jedan od većih problema i loša vrijednost za novac kod kupnje stambenih nekretnina.

"S obzirom na nedostatak novogradnje, cijene starogradnje otišle su u nebo, pa kupci, ako žele riješiti stambeno pitanje, pristaju na puno kompromisa. To se neće promijeniti u 2024. godini jer je broj projekata u najavi i dalje malen. On je nizak velikim dijelom zbog nedostatka zemljišta, posebice većih, i aktivnijeg prostornog planiranja, kao i sporosti pri izdavanju građevinskih dozvola. Naši najveći gradovi Zagreb i Split ne rade dovoljno po pitanju urbane regeneracije velikih brownfield projekata i aktivacije javne imovine. Rast kamatnih stopa djeluje negativno i na developere jer im poskupljuje financiranje, a kad tome pribrojimo rast troškova gradnje i zastrašujuće visoki PDV na novogradnju od 25 posto, lako bi se moglo dogoditi da bude još manje projekata", ističe Matić.

Odrčić misli da bi iduće godine na tržištu ipak moglo biti u ponudi nešto novih stanova s obzirom na broj izdanih građevinskih dozvola tijekom ove godine, ali i situacije u kojoj mnoge novogradnje nisu prodane od početka 2023. s obzirom na to da je u pojedinim zgradama ili projektima prodano daleko manje od 50 posto stanova.

Kad je riječ o hrvatskom tržištu komercijalnih nekretnina, Matić napominje da je ono manje volatilno nego tržišta u inozemstvu, pa cijene u dobrim vremenima sporije rastu, a u lošima sporije padaju.

"Kod komercijalnih nekretnina se dogodio rast očekivanih prinosa za u prosjeku jedan postotni bod uslijed skupljeg troška financiranja. Zabilježeni rast očekivanih prinosa je blaži od rasta kamatnih stopa. Prinosi prilagođeni za rizik su u Hrvatskoj i dalje nekoliko postotnih bodova iznad prinosa na komercijalne nekretnine u Zapadnoj Europi. Trenutačno je prosječni prinos na kvalitetne komercijalne nekretnine oko sedam do osam posto. Prinos s financijskom polugom je dvoznamenkast, u takozvanim low teensima. Investitori očekuju da će se u narednih godinu-dvije smjer kamatnih stopa preokrenuti, pa će onda moći refinancirati dug i imati opet high teens prinose na vlastiti kapital. Budući da su fundamenti na svim glavnim podsektorima komercijalnih nekretnina snažni (visoka popunjenost, stabilne zakupnine, visoka potražnja zakupaca, mala konkurencija, a potražnja investitora visoka), ne očekujemo daljnje korekcije cijena komercijalnih nekretnina. Štoviše, nedostatak ponude i usporavanje novih projekata, kao posljedica viših kamatnih stopa i sporosti administracije, podržat će poslovanje i cijene postojećih nekretnina", ocjenjuje Matić.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar