Posljednjih se godina sve češće spominje kako je nesigurnija ekonomska situacija potaknula povećanu aktivnost takozvane prodaje i povratnog najma kojima tvrtke koriste nekretnine kao put do pristupa kapitalu. No iako se ugovori poznati i pod nazivom sale and lease back (SLB) češće koriste na stranim tržištima, njihove dobre strane sve više uočavaju i kompanije u Hrvatskoj.
Sale and lease back odnosi se na aranžman u kojem tvrtka koja prodaje imovinu tu imovinu istovremeno iznajmljuje od kupca. Dakle, u takvim transakcijama prodavatelj imovine postaje najmoprimac, a kupac postaje najmodavac, za Bloomberg Adriju objašnjava Klara Matić, članica uprave tvrtke za komercijalne nekretnine Avison Young u Zagrebu.
"Bitno je naglasiti da u ovim transakcijama, prodavatelj nekretnine zadržava operativnu kontrolu i upravljanje samom nekretninom, što je važno za kupca koji najčešće tretira ove transakcije kao svojevrsni financijski proizvod sličan obveznici koji mu donosi stabilan i predvidljiv dugoročni novčani tok od rente koji je najčešće indeksiran te postoji potencijal za povećanje same tržišne vrijednosti nekretnine", dodao je za Bloomberg Adriju Karlo Jurić, analitičar capital marketsa u Colliersu Hrvatska, Slovenija i BiH.
Čitaj više
Croatia Airlines traži održivost novom flotom i novim destinacijama
Croatia Airlines je u prvih devet mjeseci ostvarila neto profit od 7,1 milijun eura nakon neto gubitka od 13,1 milijun eura u istom razdoblju prethodne godine.
31.01.2024
Kako izbori utječu na tržište luksuznih nekretnina
Izvješće se odnosi na izbore od Ujedinjenog Kraljevstva do SAD-a i od Južne Afrike do Indije.
11.07.2024
Troškovi posjedovanja nekretnine u SAD-u od 2020. skočili za 26 posto
Prosječni godišnji trošak za posjedovanje i održavanje tipične obiteljske kuće, ne uključujući plaćanje hipoteke, iznosio je 18.118 dolara u ožujku.
24.06.2024
Novi poremećaj na tržištu nekretnina, najam skuplji od rate kredita
Cijene najma u Zagrebu ovise o lokaciji, a u Rijeci i Splitu više o kvadraturi, Split rekorder po cijenama.
15.04.2024
Gdje se najčešće koriste?
Taj tip ugovora moguć je u različitim industrijama, ali poglavito se koristi u industrijama u kojima tvrtke u vlasništvu imaju bazu nekretnina koje svakodnevno koriste, objašnjava Jurić.
Karlo Jurić | Colliers Hrvatska, Slovenija i BiH
Tako primjerice SLB ide u prilog tradicionalnim trgovcima koji su upravljali velikim sredstvima, pa je zato maloprodajna industrija među najpoznatijim industrijama koje vrše te transakcije. Posljednjih se godina SLB sve više javlja i kod telekoma koji svoju infrastrukturu, odnosno tornjeve izdvajaju u zasebne kompanije te ih zatim prodaju.
"Neke od industrija u kojima su ove transakcije prisutne su špedicija i logistika, metalna proizvodnja s velikim brojem proizvodno-skladišnih nekretnina, maloprodaja s velikim brojem nekretnina (trgovine i skladišta svih veličina) te razne nišne industrije koje obavljaju svoje glavne djelatnosti u tim nekretninama te su im one nužne i kritične za svakodnevno poslovanje, pošto u njima zarađuju glavninu svojih prihoda (tzv. mission critical real estate)", kaže Jurić.
No ti ugovori nisu rezervirani samo za nekretnine. SLB transakcije mogu se odnositi i na pokretnine poput zrakoplova, ističe Jurić, pa u tom slučaju zrakoplovne tvrtke prodaju svoje zrakoplove te ih povratno uzmu u zakup.
"Sredstva dobivena od prodaje zrakoplova tvrtke onda mogu koristiti za daljnja povećanja ili optimizaciju svojih flota, plaćanja dugova ili za ulaganje u daljnji razvoj tvrtke", dodaje Jurić.
Zastupljenost u Hrvatskoj
Takvi ugovori inače su češći u inozemstvu, pogotovo u zapadnim i sjevernim državama gdje je veća razvijenost tržišta komercijalnih nekretnina i tržišta kapitala, kaže nam Matić.
Svejedno, Jurić dodaje da iako trend SLB transakcija u Hrvatskoj i Sloveniji tek dolazi do izražaja, može se očekivati da će sve više hrvatskih tvrtki početi koristiti tu vrstu financiranja u nadolazećim godinama.
To ne čudi s obzirom na to da su cijene nekretnina narasle te više nisu isplative za kupovinu. Tako se primjerice trgovcima, koji su ionako najčešći korisnici tih transakcija, više isplati iznajmljivanje prostora.
Depositphotos
"Ima više primjera tvrtki u Hrvatskoj koje su se odlučile za tako nešto u zadnjih 20-ak godina, najčešće zbog teškog dolaženja do kredita u bankama. Isto tako, vidjeli smo primjere tvrtki koje su u pripremi za prodaju core businessa razdvojile poslovanje i nekretnine u posebne tvrtke", objašnjava Matić.
Neki od domaćih pionira SLB transakcija u Hrvatskoj su Konzum za vrijeme Agrokora, Emmezeta te Alca logistički centar čiji je investitor Primo (AZ mirovinski fond), govori Jurić.
No upravo su zbog Konzuma SLB transakcije u Hrvatskoj došle na loš glas, pa se postavlja pitanje gdje je točno nastao problem?
"U slučaju Agrokora, odnosno Konzuma su nekretnine bile prodavane puno iznad tržišne vrijednosti, a Konzum se zauzvrat obvezao plaćati nerealno visoke cijene zakupa. S obzirom na to da su te zakupnine kasnije ispregovarane na tržišne razine, investitori su prošli sa značajno manjim prinosom od inicijalno ugovorenog", objašnjava Matić.
Zašto se koriste?
Svejedno, SLB transakcije imaju niz prednosti, pa Jurić naglašava kako takve transakcije mogu poslužiti kao alternativni način financiranja ako su javna dionička i obveznička tržišta nedostupna toj tvrtki, ako komercijalne banke ne žele ili ne mogu pratiti tvrtku ili ako tvrtki treba brz i efikasan način financiranja kojeg drugdje ne može dobiti.
"Prednosti za tvrtke koje prodaju svoje nekretnine uz povratni najam su otključavanje imovine, odnosno dolazak do značajnih likvidnih sredstava koji se onda mogu uložiti u širenje core businessa ili za razduživanje. Također, za investitore su prednosti predvidljiv novčani tok i pasivni oblik investicije u nekretninu jer je najčešća praksa da je to jedan zakupnik koji zakupljuje cijelu nekretninu te na sebe preuzima redovno i investicijsko održavanje", dodaje Matić.
Klara Matić | Bloomberg Adria
S druge strane, kod sklapanja takvih ugovora ipak treba paziti na nekoliko stvari. Prije svega, ugovorena cijena zakupa mora biti održiva za poslovanje tvrtke. Također, ako je lokacija nekretnine od strateškog značaja za zakupnika, postoji rizik da se izgubi prilikom istjecanja ugovora o zakupu, navodi Matić.
"Osim toga, tvrtkama dugi ugovori o zakupu po računovodstvenim standardima (MSFI 16) ulaze pod dug u bilanci, pa im to može stvarati različite probleme. Primjerice, partneri, kreditori ili klijenti mogu firmu smatrati rizičnijom jer im se povećao omjer duga u odnosu na vlastiti kapital", govori nam Matić.
No Matić zaključuje da se u pravilu ugovori o prodaji uz povratni najam ugovaraju na jako dugi rok (10 do 20, ponekad i 30 godina), što daje sigurnost i zakupcu i predvidljivost novčanog toka za investitora.
.webp){kind=icon}
