Vjerovali ili ne - za stan od 60 m2 u Zagrebu morate raditi 11 godina

Rast cijena nekretnina ne jenjava, budući da se potražnja pokazala dosta otpornom unatoč činjenici da smo prethodnih godina imali rast kamata i razdoblje sporijeg rasta kredita tijekom 2023. i početkom 2024. godine.

Uvjeti zaduživanja bili su lošiji, a kupci su se rjeđe odlučivali za stambeni kredit, s obzirom da se radi o dugoročnoj obvezi. S druge strane, razdoblje visoke inflacije poticalo je ulaganja u nekretnine, kako bi se očuvala vrijednost novca.

Trend ubrzanog rasta stambenih kredita vidljiv je početkom godine, budući da stambeni krediti rastu oko 10 posto na godišnjoj razini u regiji, a prednjače Sjeverna Makedonija i Bosna i Hercegovina s dvoznamenkastim stopama rasta.

Kamatne stope na novoodobrene stambene kredite u siječnju 2025. bile su niže – više u rangu kamatnih stopa koje vidimo u eurozoni. Srbija je izuzetak, bilježi najvišu kamatnu stopu u uzorku i nalazi se na gornjoj granici ograničenja središnje banke. Kao što smo vidjeli u 2023. godini, kamatne stope u Srbiji brzo su pratile rast Euribora, pa je kamata u kolovozu 2023. dosegla čak 6,8 posto, nakon čega je snižena za spomenuti limit.

Više kamatne stope bilježe Rumunjska, Poljska i Mađarska, no glavnu ulogu ima nestabilni tečaj, što podiže procjenu rizika. S obzirom na visinu kamatnih stopa, one nisu ključni čimbenik koji određuje trenutni trend rasta stambenih kredita, ali ga svakako podržavaju.

Cijene nekretnina jedan su od dominantnih čimbenika koji izravno i neizravno utječu na stambeno kreditiranje. Izravni učinak je matematički – kako cijene nekretnina padaju, potreban je veći iznos kredita za kupnju stana, a to je dominantan učinak. Neizravni učinak zapravo se odnosi na pad potražnje zbog visoke cijene nekretnina.

U nastavku ćemo se pozabaviti analizom neizravnog učinka, odnosno pokušati zaključiti u kojem smjeru on djeluje, budući da osim rasta cijena nekretnina, u posljednjih nekoliko godina raste i zarada.

Hrvatska i Srbija priuštivije

Pristupačnost nekretnina imala je različitu dinamiku prema posljednjim dostupnim podacima, gdje je samo u Hrvatskoj i Srbiji porasla pristupačnost stanova, jer su plaće rasle nominalno brže od cijene kvadrata.

Sam pokazatelj pristupačnosti sličan je u zemljama regije i kreće se između 2 i 2,5 mjeseca prosječne neto zarade potrebne za kupnju jednog četvornog metra stana u glavnom gradu.

Odnosno, ako izrazimo broj godina prosječne neto zarade potrebne za kupnju stana od 60 kvadrata, najbolja pristupačnost je u Hrvatskoj – nešto ispod 11 godina, dok je u Sloveniji i Srbiji potrebno 12 godina prosječne neto zarade.

Slabija pristupačnost implicira lošiju potražnju, a time i nešto sporiji rast stambenih kredita, pa Srbija i Slovenija bilježe nešto niže stope rasta stambenih kredita u odnosu na ostatak regije.

Proširimo li analizu pristupačnosti na kamatne stope, vidimo slične rezultate. Srbija ima najveće kamate i za kupnju stana (60 kvadrata, kredit na 30 godina s 20 posto učešća) trebalo bi izdvojiti oko 61 posto prosječne neto plaće, dok je u Hrvatskoj taj postotak oko 47 posto zbog nižih kamata i bolje pristupačnosti nekretnina.

Prognoze

Očekujemo nastavak rasta stambenih kredita do kraja godine, iako ne vidimo značajniju korekciju kamatnih stopa. Držimo da će rast plaća poboljšati pristupačnost stanovanja i podržati potražnju za nekretninama.

Svi navedeni čimbenici uzrokovat će daljnji rast cijena, ali po jednoznamenkastoj stopi, jer su one već značajno rasle u prethodnim razdobljima u cijeloj regiji. Imajući u vidu da cijene kvadrata utječu na dostupnost, ne vidimo prostora za brži rast cijena nekretnina.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar