Analiza BBA: Montažne kuće sve popularnije u Europi, osvajaju i regiju

Potrebe za bržom gradnjom, lakša prilagodba željama korisnika, ekonomičnost i smanjenje ovisnosti o deficitu kvalificiranih građevinskih radnika čimbenici su na kojima se temelji razvoj industrije montažne gradnje. Iako je europski trend prelaska s tradicionalnog načina gradnje na panelna rješenja spor, povećana potražnja posljednjih godina potaknuta je mogućnošću dobivanja bržih rješenja za stanovanje ili poslovanje, tj. vremenski okvir završetka projekta montažne gradnje predvidljiviji je.

Europski trendovi modularne (montažne) gradnje

Povećana je svijest ljudi o zaštiti okoliša kroz primjenu energetske učinkovitosti u svim sferama života s ciljem manjeg rasipanja materijala i manje emisije ugljičnog dioksida. Ti čimbenici su na strani modularne gradnje u odnosu na klasičnu gradnju, pa je u zapadnoeuropskim zemljama sve više montažnih objekata. Tvrdnja da su montažne zgrade sinonim za vikendice i nekretnine za kratkotrajnu uporabu je stvar prošlosti – sada ih možemo pronaći u stambenom, poslovnom i industrijskom sektoru.

Prema izvješću Europskog arhitektonskog barometra za 2023. godinu, Nizozemska i Belgija najveći su zagovornici modularne gradnje u Europi s najvećim postotkom projekata koji uključuju neki oblik predmontiranih komponenti. Te dvije zemlje imaju približno 47 posto projekata u kojima se primjenjuje modularna gradnja. Španjolska slijedi te dvije zemlje s oko 34 posto, dok su projekti u Francuskoj i Njemačkoj u zamahu s oko 23 posto zastupljenosti modularnih projekata. Prednost modularne konstrukcije koja potiče rast europskog tržišta je jednostavnost rastavljanja, što omogućuje dekonstrukciju dijelova koji se mogu ponovno sastaviti ili distribuirati na druge lokacije ili koristiti u drugim projektima.

European Architectural Barometer, USP research, Bloomberg Adria analitika

 

Osim toga, popularnost e-trgovine je faktor koji također gura modularnu gradnju kao preferirani izbor gradnje. Skladišni prostor za tu vrstu trgovine kratkoročno je postao rijedak. Brzina gradnje i prilagodljivost objekata specifičnim zahtjevima trgovaca postali su imperativ.

Kriza u građevinskom sektoru

Europsko tržište bilježi pad potražnje za proizvodima modularne gradnje zbog općeg usporavanja građevinske industrije, točnije visokogradnje. Situacija u istočnom bloku Europe utjecala je na poremećaje opskrbnog lanca, posebno za materijale uvezene iz tih zemalja, što je dovelo do kašnjenja i većih troškova za projekte modularne gradnje.

Modularni građevinski projekti koriste uglavnom drvene module koji smanjuju rasipanje energije. Također, drvena konstrukcija nudi bolju izolaciju od betona ili čelika, a njena struktura omogućuje zadržavanje toplinske energije. Dakle, drvo je bitan materijal u projektima i tvrtke su vrlo ovisne o njegovoj cijeni, kako s troškovne strane tako i sa stajališta formiranja prodajne cijene proizvoda.

Cijene drva (bazirano na cijenama terminskih ugovora, u dolarima po tisuću veparskih stopa) | Bloomberg i Bloomberg Adria analitika

Više cijene drva u postpandemijskom razdoblju također su posljedica velike ovisnosti o ovom materijalu u građevinarstvu, kako u modularnoj gradnji tako i zbog povećane potrebe za obnovom postojećih objekata. Za više detalja o trendovima u uradi sam (DIY) segmentu pročitajte našu analizu OVDJE.

Osim učinaka potražnje, cijena drva u velikoj mjeri ovisi i o vremenskim prilikama. Šumski požari diljem svijeta destabilizirajući su i nepredvidivi faktor za tu vrstu robe, vršeći pritisak na cijene. Nedvojbeno je da su se otkupne cijene morale prenijeti na krajnjeg potrošača, čime su montažni objekti poskupjeli. Usporenom graditeljskom aktivnošću tijekom 2022. cijena tog materijala stabilizirala se, no cijenu montažnih objekata diktirale su zalihe iz prethodnog razdoblja.

Učinkovitost proizvodnih procesa modularnih građevina

Tvrtke primjenjuju proizvodne procese izvan gradilišta, što poboljšava cjelokupni proces izgradnje poboljšanjem operativne učinkovitosti, identificiranjem i procjenom mjera poboljšanja procesa. Dakle, uštede u troškovima izgradnje dolaze iz samog procesa proizvodnje.

Prvo, integrirani procesi uklanjaju potrebu za podizvođačima i maržama koje uključuju u svoje ponude. Zatim, ušteda na skupoj radnoj snazi ​​na gradilištu i smanjenje ovisnosti o nedostatku kvalificiranih radnika na gradilištima prevladavaju se u proizvodnom procesu koji se odvija unutar proizvodnih hala jer postoji manji broj manje kvalificiranih, ali odanih radnika.

Kako se proizvodni proces odvija na jednom mjestu uz pomoć proizvodnih linija i automatizacije, smanjuju se logistički troškovi. Proizvodno okruženje zatvoreno je, što znači da su strojevi i radnici na istom mjestu i manje podložni kašnjenjima i preprekama uzrokovanim vremenskim prilikama. Ekonomija razmjera u korištenju materijala utječe na uštede pri nabavi, jer za izgradnju više projekata proizvođači koriste (gotovo) identične standardizirane materijale.

Modularni projekti obično imaju veće početne troškove projektiranja, ali niže troškove prerade i redizajniranja jer su krajnji proizvodi unificirani, tj. proizvođači svojim kupcima nude samo nekoliko vrsta objekata, uz manje izmjene prema njihovim zahtjevima.

Gledajući vrijeme potrebno od ideje do realizacije, modularni elementi sklapaju se u proizvodnim halama istovremeno s izvođenjem potrebnih radova na gradilištu (temelj ili izgradnja pristupnih cesta), što omogućuje bržu realizaciju projekta  u odnosu na tradicionalni način gradnje. Konačno, zgrade se useljavaju brže, što omogućuje brži povrat investicije ako je riječ o nestambenim zgradama. Potvrda tome je hotelski lanac Marriott International koji je 2019. godine tom metodom izgradio hotel s više od 350 soba u Hawthornu u Kaliforniji, čime je, prema internim procjenama, uštedio godinu dana na izgradnji, odnosno ranijem početku rada (ako bi se gradio tradicionalnom metodom).

Montažna gradnja u Adria regiji

Šampionsku titulu nedvosmisleno drži Slovenija kada su u pitanju proizvođači u Adria regiji. Slovenski proizvođači ostvaruju najveće prihode od prodaje, dok za Srbiju možemo reći da razvijeno tržište montažne gradnje gotovo i ne postoji. Ne postoji nijedno poduzeće u Srbiji koje ostvaruje razinu prihoda konkurencije iz regije, pa zato nisu uzeta u obzir prilikom analize.

Na prvi pogled, 2022. je zlatna godina za proizvođače modularnih konstrukcija kada su ostvarili najveću stopu rasta prihoda od prodaje (prosječni prilagođeni rast je 63,1 posto). Međutim, rast ulaznih troškova, prije svega skupih akumuliranih zaliha osnovnog materijala od 2021. godine te suočavanja s još uvijek visokom cijenom u tekućoj godini, proizvođači su svoj rast prihoda temeljili na cjenovnoj komponenti. Iduća 2023. godina donosi rast kamata, ograničeno kreditiranje, pad kupovne moći i nagli rast troškova života, pa je neizvjesna ekonomska perspektiva kupaca odgodila kupnju modularnih nekretnina. Stoga ne čudi pad prodaje od 3,2 posto. Proizvođači u Adria regiji, mjereno prosječnom prilagođenom stopom neto dobiti, povećali su svoju zaradu tijekom 2022. godine prenošenjem viših ulaznih cijena na krajnje kupce i zadržali tako formirane cijene u 2023. godini jer je prosječna prilagođena stopa neto dobiti ostala gotovo nepromijenjena.

Financijski izvještaji kompanija, Bloomberg Adria analitika

Zemljopisni položaj Slovenije otvorio je vrata proizvođačima u susjednim zemljama, pa su okolne zemlje (npr. Italija i Austrija) pogodno tržište za prodaju. Povećana potražnja u tim zemljama i njihova blizina ide im u prilog jer su visoki troškovi transporta predimenzioniranih proizvoda jedan od glavnih izazova s ​​kojima se proizvođači suočavaju.

Na Balkanu još uvijek vrijedi tvrdnja da je zgrada bez betonskih stupova i konstrukcije samo kratkotrajna građevina i u tom smislu naše zemlje daleko zaostaju za Europom. Slovenija je jedina zemlja koja je napravila značajan iskorak u spoznaji prednosti modularne gradnje te počela pratiti trendove europskih zemalja. Prije deset godina montažni objekti činili su tek oko tri posto, dok je procjena za 2023. da će se taj postotak kretati oko razine od 10 posto, pokazuju podaci istraživanja tržišta slovenske stranice Montažne hiše.

Kako modularna gradnja uzima maha na strani potražnje, regionalni proizvođači svoje tipične objekte stavljaju na raspolaganje i B2C i B2B kupcima. Lumar je ipak pronašao prijelazno razdoblje i jedan je od proizvođača koji trenutno gradi svoje stambene jedinice namijenjene prodaji, što odstupa od definicije modularne gradnje gdje se objekti grade za namjenskog kupca.

Troškovna strana proizvođača u Adria regiji pokazuje da trošak osnovnog materijala najviše opterećuje prihod. Gotovo kod svih proizvođača opterećenje je oko 50 posto i više. No i ovdje je Slovenija iznimka.

Povećana potražnja i/ili nedostatnost postojećih kapaciteta natjerali su proizvođače u Sloveniji da ih zastupljenost troškova usluga ponovno odvaja od regionalnih konkurenata, a istovremeno utječe na nižu zastupljenost materijalnih troškova. Iako za modularne proizvođače nije uobičajeno angažirati kooperante, preuzimajući sav profit za sebe, slovenske tvrtke svoje prihode opterećuju s oko 40 posto troškova usluga. Ostale analizirane tvrtke imaju zanemariv postotak tog troška. Naposljetku, podupire tezu da podizvođači grabe velik dio dobiti budući da Marles Hiše, Richter i Riko Hiše imaju nižu maržu neto dobiti od gotovo svih promatranih regionalnih konkurenata.

 

Budućnost modularne gradnje

Troškovi dozvola i taksi ne razlikuju se između modularne i tradicionalne gradnje, kao i administrativnog postupka prije izgradnje objekata. Posebnost je da se proizvođač modularnog objekta bira vrlo rano, da je cijena objekta fiksna pri ugovaranju projekta, s dodatnim adaptacijama ili bez njih u odnosu na tip koji proizvođač nudi. Time se rizik promjene cijena materijala, radne snage i drugih ulaznih troškova prenosi na proizvođače.

O fazi dorade objekta (siva faza ili ključ u ruke) ovise i trenutne cijene na tržištu, ali sigurno možemo tvrditi da su višestruko manje nego kod tradicionalne gradnje. Sa strane potražnje je izazov da se objekt ne može financirati po fazama izgradnje, već u cjelini, što je, pored sumnje u kvalitetu gradnje, osnovna prepreka po našem mišljenju.

Nedvosmisleno očekujemo da će se takvi tipovi objekata proširiti na sve zemlje Adria regije zbog prenaseljenosti velikih gradova i sve slabije kvalitete moderne gradnje u njima, kada govorimo o stambenim objektima, i brzine izgradnje i adaptivnosti objekata kada govorimo o poslovnim objektima.