Pušu li mali iznajmljivači na hladno? Izračunali smo koliko će im rasti porezi

Turizam Hrvatske se primarno oslanja na male iznajmljivače, po čemu je specifičan u Europi. Italija, Grčka, Španjolska, Portugal i Turska imaju puno manji udio malih privatnih iznajmljivača u ukupnoj ponudi kreveta, a u njima dominira hotelski smještaj.

Jedan od razloga za to je višedesetljetna porezna favoriziranost djelatnosti kratkoročnog najma, tj. iznajmljivanja apartmana turistima. To ne vrijedi samo u odnosu na druge industrije i načine investiranja, kao npr. investiranje u izgradnju tvornice i proizvodnju, nego i unutar same industrije, tj. turizma.

Dok hoteli, hosteli i kampovi plaćaju iste poreze kao sve druge djelatnosti u državi, s određenim umanjenim stopama, kratkoročni najam razmjerno plaćao daleko manje poreze. Država sada prekida tu praksu.

Prvo se ove godine povećao porez na kuće za odmor, koji se nije mijenjao od prve polovice 1990-ih. Jedni od obveznika tog poreza su mali iznajmljivači.

Novim poreznim izmjenama, koje stupaju na snagu 1. siječnja 2025., oporezivanje kratkoročnog najma se dodatno povećava s ciljem da se efektivno oporezivanje dovede na razinu ostalih djelatnosti. Želi se i potaknuti vlasnike nekretnina da ih više stavljaju u dugoročni najam kako bi se povećao stambeni fond i tako ublažio problem rasta cijena nekretnina i dugoročnog najma.

Prosvjed iznajmljivača u Zagrebu | Goran Stanzl/Pixsell

Mali iznajmljivači su nezadovoljni zbog najavljenih poreznih izmjena koje će povećati oporezivanje njihove djelatnosti. Građanska inicijativa "Spasimo male iznajmljivače" je 23. studenog održala prosvjed kod zagrebačkog Trga Francuske Republike, pod nazivom "Da slobodi rada iznajmljivača, ne diskriminaciji, zabranama i porezima koji nas uništavaju!".

Apartmani jesu svojevrsni nositelji hrvatskog turizma jer se većina kreveta nalazi u privatnom smještaju, najviše noćenja inozemnih turista ostvari se u privatnom smještaju, a ponegdje gospodarstva cijelih općina potpuno ovise o malim iznajmljivačima.

No postoji i druga strana medalje. Probleme hrvatskog turizma, kao što su visoka sezonalnost jer je većina dolazaka koncentrirana u tri ljetna mjeseca, zatim apartmanizacija, slab multiplikativni učinak turizma na ostatak gospodarstva, infrastrukturna i prometna zagušenost u ljetnim mjesecima itd. može se djelomično povezati s tzv. apartmanskim turizmom, po kojem je Hrvatska specifična u Europi jer nigdje drugdje privatni smještaj ne čini toliko velik udio kreveta, tj. ukupne ponude smještaja.

Izračun novog efektivnog poreznog opterećenja

Izračunali smo koliko bi prema novim stopama mogli plaćati iznajmljivači u pet gradova Hrvatske: Zagrebu, Splitu, Rijeci, Puli i Dubrovniku. Izračun je isključivo informativnog karaktera i rađen je na temelju nekoliko pretpostavki.

Prvo je pretpostavljena veličina nekretnine od 50 metara kvadratnih, što je važno jer se porez na kuće za odmor i budući porez na nekretnine plaćaju po površini. Podaci Hrvatske turističke zajednice pokazuju da je prosječna popunjenost privatnog smještaja prošle godine iznosila 60 dana, pa je izračun napravljen na temelju toga.

Pretpostavljena su četiri kreveta u nekretnini za kratkoročni najam, što je važno naglasiti jer se većina poreza na kratkoročni najam naplaćuje po krevetu.

Većina poreza na kratkoročni najam naplaćuje se po krevetu | Miljenko Klepac/Hina

Osim što je porez na kuće za odmor transformiran u porez na nekretnine i povećan, država je podigla i raspon paušalnog poreza po krevetu. Većina gradova i općina još nije izglasala koliko će u 2025. iznositi novi iznos paušalnog poreza na njenom području, pa smo pretpostavili maksimalnu granicu tj. najgori scenarij.

Naglašavamo da se radi o informativnom izračunu na temelju trenutačno dostupnih, ali nepotpunih podataka. Točan izračun moći će se napraviti tek kada općine i gradovi odrede koliko će na njihovom području iznositi porez na nekretnine i novi paušalni porez.

Također, veličina nekretnine od 50 kvadrata, četiri kreveta i 60 dana popunjenosti samo su aproksimacije, pa će stvarna efektivna porezna stopa biti drugačija od apartmana do apartmana. Sama cijena također mijenja efektivnu stopu oporezivanja, jer je većina poreza zadana u fiksnom iznosu (po kvadratu i krevetu).

Koliko će se oporezivati apartmani u Zagrebu?

Uz sve navedene pretpostavke te uz pretpostavku plaćanja usluge neke platforme za iznajmljivanje (npr. Booking, Airbnb...), trenutačno efektivno porezno opterećenje apartmana u Zagrebu iznosi oko 13,95 posto.

Točni postotak razlikuje se od objekta do objekta jer se većina poreza naplaćuje u apsolutnom iznosu. U relativnom iznosu se samo naplaćuje PDV koji se plaća na usluge platformi za iznajmljivanje. Porez na kuće za odmor, paušalni porez po krevetu, turistička pristojba i članarina Turističkoj zajednici naplaćuju se po krevetu.

Zato apartmani s većom cijenom efektivno plaćaju manju poreznu stopu od jeftinijih apartmana. Prema našem izračunu, efektivna porezna stopa će za hipotetski apartman od 50 kvadrata, četiri kreveta i s prosječnom cijenom od 200 eura po noćenju narasti s 13,95 na 18,53 posto.

Koliko će se oporezivati apartmani u Splitu?

Split ima nižu stopu poreza na kuće za odmor od Zagreba, a pretpostavili smo da će se za nekretnine u centru gada odrediti maksimalni iznos poreza na nekretnine od osam eura po kvadratu. Najavljeno je da će turistički najrazvijenije općine i gradovi, u što Split spada, od 1. siječnja sljedeće godine moći naplaćivati 300 eura paušalnog poreza po krevetu.

Pretpostavljamo da će Split za centar grada odrediti maksimalnu stopu, a za ostale dijelove grada manji paušalni porez po krevetu, ovisno o zoni.

Trenutačna efektivna stopa oporezivanja opisanog hipotetskog apartmana u centru Splita iznosi 13,81 posto, a s novim poreznim izmjenama narast će na 20,33 posto.

Naravno, stvarna efektivna porezna stopa ovisit će o cijeni, veličini i broju kreveta, jer oporezivanje prema broju kreveta umjesto prema prihodima i cijeni pogoduje skupljim apartmanima.

Koliko će se oporezivati apartmani u Rijeci?

Rijeka ima manje poreze na iznajmljivanje nego Zagreb i Split, ali je i prosječna cijena apartmana manja. Zbog toga smo pretpostavili cijenu od prosječno 150 eura po noćenju, manje nego u Splitu i Zagrebu, ali uz istu popunjenost.

Trenutačno efektivno porezno opterećenje iznosi 13,86 posto, praktički kao i u Splitu i Zagrebu, ali uz pretpostavljenu nižu cijenu. Novim poreznim izmjenama bi efektivno oporezivanje moglo narasti na 19 posto, ali uz maksimalne iznose.

Rijeka ne spada među turistički najrazvijenije regije, pa će maksimalni iznos paušalnog poreza iznositi 200 eura po krevetu.

Koliko će se oporezivati apartmani u Puli?

Sama Istra je turistički najrazvijenija regija u Hrvatskoj, a to posebno vrijedi za Pulu. Zbog toga su i cijene veće nego u ostatku države (osim u Dubrovniku), a već smo objasnili da efektivna porezna stopa pada s rastom cijene apartmana zbog toga što je većina poreza zadana u apsolutnom iznosu, tj. isti su bez obzira na cijenu i visinu prihoda.

Uz pretpostavku o 220 eura po noćenju, trenutačna efektivna porezna stopa iznosi 10,46 posto. Paušalni porez je 99 eura po krevetu, manje od maksimalnog iznosa od 199 eura po krevetu.

Ako Pula uvede maksimalne iznose poreza do 1. siječnja, efektivna porezna stopa predmetnog hipotetskog apartmana narast će na 17,69 posto.

Koliko će se oporezivati apartmani u Dubrovniku?

Apartmani u centru Dubrovnika su načelno najskuplji u Hrvatskoj. Zbog toga smo pretpostavili prosječnu cijenu od 270 eura po noćenju, ali ovisno o kvaliteti to je možda i podcijenjeno.

Dubrovnik ima maksimalni iznos paušalnog poreza po krevetu, maksimalni porez na kuće za odmor, ali ne i maksimalnu turističku pristojbu. Uz pretpostavku da će od 1. siječnja biti uvedeni maksimalni mogući porezi, a turistička pristojba ostati na trenutačnoj razini, efektivno porezno opterećenje narast će s 11,6 na 14,09 posto.

Hoće li novo oporezivanje iznajmljivača biti pravedno?

Izneseni izračuni su samo ilustrativni. U stvarnosti svaki mali iznajmljivač mora izračunati vlastitu efektivnu poreznu stopu.

Ministar financija Marko Primorac je nekoliko puta u javnosti iznio podatak da je kratkoročni najam oporezivan stopom od dva posto, što matematički nikako ne može biti istina.

S druge strane, ostaje činjenica da je kratkoročni najam trenutačno porezno favoriziran. To će se ubrzo promijeniti, ali pitanje je hoće li i nova efektivna porezna stopa biti zaista usporediva s porezima u drugim djelatnostima.

Depositphotos

Praktički je nemoguće da kratkoročni najam bude oporezivan kao rad, razlika je prevelika. No s obzirom na to koliko poreza plaćaju poduzetnici i kompanije, može se argumentirati da je novi rast poreza na kratkoročni najam uvjetno rečeno "pošten".

Efikasnost upotrebe tih poreza, tj. troši li država sredstva oduzeta stanovništvu kroz poreze na efikasan način, drugo je pitanje. U Hrvatskoj nitko nije zadovoljan kvalitetom upotrebe novaca koje su platili kroz poreze. No to ne znači da ne treba uspostaviti najpravedniji mogući sustav koji će proizvoditi što je moguće manje distorzija na tržištu.