Zašto iznajmljivači misle da je svaka sezona sve gora?

Rasprave o turizmu i uspješnosti sezone mogu se voditi unedogled. Uvijek će biti nezadovoljnih i zadovoljnih, ne samo po pitanju broja dolazaka, nego i po strukturi smještaja u turizmu, učincima turizma na lokalne sredine i gospodarstvo, infrastrukturnim te društvenim faktorima.

Iako se o turizmu uvijek raspravlja kao o gospodarskoj grani, on je ustvari relativno raznolik. Zapravo ga se ne može karakterizirati kao jednu djelatnost, zbog čega ga nacionalne i svjetske statistike ne izdvajaju kao zasebnu djelatnost, kao što je slučaj kod prerađivačke industrije, obrazovanja, zdravstva itd.

Ta širina turizma dovodi do toga da je sasvim moguće imati dio sezone, cijelu sezonu ili više sezona u kojima su rezultati jedne grane turizma zadovoljavajući, a u drugoj grani nisu. Primjer za to su apartmani i hoteli, djelatnosti koje su jako slične, ali opet različite. Kojoj od njih zadnjih godina ide bolje i zašto?

Hrvatska je u širem smislu turistička država. Djelatnosti vezane za turizam čine velik dio ekonomije i BDP-a, zapošljavaju puno ljudi, pune lokalne, regionalne i nacionalni proračun.

U užem je se smislu može opisati kao apartmansko-turističku državu. Nijedna država na Mediteranu i u EU-u nema toliko nizak udio hotela i visok udio apartmana u ukupnom smještaju.

Od ukupnog broja noćenja ostvarenih u Hrvatskoj 2023. godine, samo 26,77 posto bilo je u hotelima i sličnom smještaju. U apartmanskom i sličnom smještaju ostvareno je 49,79 posto noćenja.

Taj odnos jedinstven je u EU-u i šire. Prosjek EU-a je 62,59 posto noćenja u hotelima i 23,57 posto u apartmanima. U ljetnim turističkim destinacijama na Mediteranu udio hotela u ukupno ostvarenim noćenjima kreće se između 61,58 posto u Italiji i 99,98 posto na Cipru.

U Europi i na Mediteranu puno je turističkih država, a samo jedna apartmansko-turistička država, Hrvatska. To je važno razumjeti jer hoteli i apartmani posluju na različite načine, pa su zakonitosti turizma u Hrvatskoj drugačije nego u ostalim državama.

Koja je razlika između hotela i apartmana?

Jedna od glavnih razlika je sezonalnost, tj. koliko se noćenja ostvari u dvama najfrekventnijim mjesecima u godini. Ako se velika većina noćenja ostvari u samo dva mjeseca u godini, onda je sezonalnost velika, a ako dva mjeseca s najviše noćenja nisu toliko dominantna, onda je sezonalnost mala.

Upravo velika sezonalnost turizma Hrvatske otežava poslovanje hotelima, koji praktički moraju cijelu godinu održavati hladni pogon da bi zarađivali u tri-četiri mjeseca vrhunca sezone i okolnih mjeseci. Naravno, to produžuje vrijeme povrata na investiciju, pa su kompanije manje sklone ulagati u hotele.

Apartmani najčešće nisu profesionalna djelatnost nego sporedni posao za dopunjavanje kućnog budžeta. Potrebna je puno manja investicija, troškovi hladnog pogona puno su manji i u konačnici je vrijeme potrebno za povrat na investiciju puno kraće.

No apartmani imaju veliku manu u odnosu na hotele. Popunjenost im je puno manja, a razlika je dramatična. Apartmanski i slični smještaj tek u lipnju doseže popunjenost veću od 30 posto, dok su hoteli na toj razini dva mjeseca ranije.

Čak i na vrhuncu sezone, tj. u srpnju i kolovozu popunjenost apartmana manja je. Hotelima je između 90 i 100 posto, a apartmanima 70 i 80 posto. Već u rujnu popunjenost apartmana i sličnog smještaja pada ispod 35 posto, a hotelima u listopadu. Ukupno je prosječna popunjenost hotela kroz godinu zadnjih godina bila 46,36 posto, a apartmana 27,83 posto.

Zadnjih je godina primjetan zabrinjavajući trend da popunjenost apartmana pada, posebno na vrhuncu sezone. Godine 2022. bila je 76,70 posto, a 2024. 71,40 posto u srpnju. Pad popunjenosti manje je izražen u predsezoni i postsezoni zbog toga što se sezonalnost u Hrvatskoj postupno (ali sporo) smanjuje.

S druge strane, popunjenost hotela raste. 2022. iznosila je 43,81 posto na razini cijele godine, a 2024. 47,83 posto, što je snažan uzlazni trend suprotan od padajuće prosječne popunjenosti apartmana kroz godinu.

Apartmani bujaju više od hotela

Zašto se to događa, može se vidjeti iz podatka o broju postelja u hotelima u odnosu na apartmanski i sličan smještaj (uključuje sobe, apartmane, studio-apartmane, kuće za odmor, ruralne kuće za odmor, hostele, lječilišta, prenoćišta, odmarališta za djecu, gostionice s pružanjem usluge smještaja, planinarske domove, lovačke domove i slično).

Pandemijska 2020. dovela je do zatvaranja mnogih hotela i apartmana te godine jer je turizam praktički stao. Oporavak je počeo 2021. ali je tek 2022. bila relativno normalna godina za turizam.

Ni broj postelja u apartmanima ni u hotelima nije dosegao razine iz 2019. Međutim, između 2022. i 2024. broj postelja u hotelima narastao je za 0,5 posto, a u apartmanskom i sličnom smještaju za 6,9 posto. Točnije, 2024. bilo je gotovo 55 tisuća postelja više u apartmanskom i sličnom smještaju nego 2022. To je vjerojatno i razlog pada popunjenosti apartmana tih godina, dok je popunjenost hotela rasla.

Sezone su rekordne, popunjenost sve manja

Sudeći po dosadašnjim podacima za 2025., trend pada popunjenosti apartmana nastavit će se. U prvih pet mjeseci broj noćenja znatno je pao za objekte u domaćinstvu (minus od 7,95 posto), objekte na OPG-u (minus od 13,07 posto) i kampove (minus od 18,36 posto). Hoteli su imali puno manji pad broja noćenja (minus od 1,15 posto). Stoga hoteli nisu imali apsolutno nikakav problem s prvih pet mjeseci ove godine, a apartmani zaista jesu bili puno slabije popunjeni nego se to očekivalo.

Lipanj je bio rekordan i hotelima i apartmanima. Vjerojatno će i popunjenost biti bolja nego prošle godine. No jedan mjesec ne čini cijelu predsezonu. Velika je vjerojatnost da će na razini cijele godine popunjenost apartmana nastavi padati kao 2022., 2023. i 2024.

Hotelska i apartmanska djelatnost srodne su, ali ne iste. Različiti su profili gostiju, način poslovanja, mjerila uspješnosti i učinak na opću ekonomiju. Manjak hotelskog smještaja stari je problem u Hrvatskoj, velikim dijelom održavan poreznim favoriziranjem apartmana.

Bujanje apartmana naglo je prestalo u pandemiji, ali se nastavilo 2021. To ima svoju cijenu, pad popunjenosti. To objašnjava zbunjenost dijela iznajmljivača oko pitanja zašto je prema službenim podacima svaka sezona bolja od prethodne, a njima je sve teže popuniti apartmane.