Hektar nadmašuje burzu – zašto poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj još nije investicijska klasa

Poljoprivredno zemljište u svijetu sve se više prepoznaje kao samostalna imovinska klasa, ulaganje koje nudi stabilnost, zaštitu od inflacije i solidan prihod. U Hrvatskoj su cijene od 2015. do 2024. godine porasle za impresivnih 119 posto, dok je, za usporedbu, Crobex u istom razdoblju ostvario rast od 83 posto.

Unatoč prinosima koji nadmašuju čak i europska dionička tržišta, poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj i regiji i dalje se primarno koristi kao resurs u proizvodnji, a ne kao financijski instrument.

O razlozima zašto je to tako te što Hrvatsku koči u razvoju ovog investicijskog modela, za Bloomberg Adria TV govorio je Mihael Blažeković, glavni analitičar Bloomberg Adrije.

Globalni divovi vide priliku, Hrvatska kaska

Dok se u Hrvatskoj poljoprivredno zemljište uglavnom veže uz operativnu proizvodnju, na globalnoj sceni situacija je bitno drugačija. Blažeković ističe kako u praksi u Hrvatskoj ne postoji fond ili privatna osoba koja bi isključivo ulagala u poljoprivredno zemljište kao dio svog portfelja, bez namjere da se bavi poljoprivredom.

"Dobar primjer je u Americi gdje je Stanley Kroenke najveći privatni zemljoposjednik s 2,7 milijuna hektara, a uopće nema veze s poljoprivredom. Posljednjih godina i Bill Gates te Jeff Bezos sve više ulažu u poljoprivredno zemljište, upravo zbog zaštite od inflacije i diversifikacije portfelja", pojašnjava Blažeković. Za usporedbu, cijela Hrvatska ima oko 2,5 milijuna hektara obradivog zemljišta.

Cjenovna razlika također je drastična. Prosječna cijena hektara u Hrvatskoj iznosi oko šest tisuća eura, dok je u susjednoj Sloveniji 28 tisuća eura. U Nizozemskoj, zemlji s ograničenim prostorom, cijena doseže nevjerojatnih 200 tisuća eura po hektaru, što naravno zahtijeva i daleko veće prinose s te površine. U Hrvatskoj, ističe Blažeković, fokus je često na poticajima po hektaru, a ne nužno na maksimizaciji proizvodnje.

Birokratska močvara i usitnjeni posjedi

Na pitanje o glavnim preprekama za razvoj tržišta, Blažeković navodi nekoliko ključnih problema. Prvi je, kako kaže, opća nezainteresiranost domaćih investitora za alternativne investicijske klase. "Mi smo tek sada došli u fazu da prosječni čovjek zna što je dionica, a kamoli da zna što je alternativni fond ili alternativna vrsta imovine", slikovito objašnjava.

Ipak, puno veći problem leži u strukturalnim zaprekama. Fragmentiranost zemljišta, odnosno usitnjene čestice i neriješeni imovinsko-pravni odnosi najveća su kočnica. "Iz vlastitog iskustva, ali i iskustva kolega, proces rješavanja vlasništva, pogotovo ako su neki od vlasnika preminuli, traje oko godinu i pol do dvije, ovisno o gradu i zemljišno-knjižnom odjelu. Kada tome dodate troškove geodeta i mjernika, trošak po hektaru postaje puno veći od same kupoprodajne cijene", ističe Blažeković.

 

Dodatni udarac razvoju tržišta zadala je i činjenica da su iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti ukinuta sredstva za okrupnjavanje zemljišta, ključan proces koji bi omogućio stvaranje većih i investitorima zanimljivijih parcela. Danas veće komade zemljišta u Hrvatskoj drže velike kompanije poput Belja, Vupika ili Žito grupe, no one ga koriste kao input za vlastiti biznis, a ne kao imovinu kojom se trguje.

Stvarni prinosi ipak postoje

Unatoč svim poteškoćama, rast cijena u proteklom desetljeću bio je stvaran. Blažeković tvrdi da bi vlasnik većeg komada zemlje u Slavoniji ili Baranji bez problema mogao unovčiti svoju imovinu i ostvariti prinos od oko 100 posto u posljednjih deset godina, što je dvostruko više od prinosa na europskim dionicama u istom razdoblju.

Tome treba dodati i prihod od zakupa. Iako službeni podaci govore o 100 do 110 eura po hektaru godišnje, što je prinos od oko dva posto, u praksi se, zbog sive ekonomije, te brojke penju i do 200 eura, odnosno na prinos od tri do tri i pol posto. "Kada usporedimo s najmom stana u Zagrebu, gdje je prinos oko četiri posto, to nisu velike razlike, a posla s poljoprivrednim zemljištem, koje je dovoljno dva puta godišnje pokositi, ima osjetno manje", zaključuje Blažeković.

 

--Cijeli razgovor pogledajte u videu.