Treba li investirati u zemljišta? Milijarderi misle da treba

Dionice, obveznice, investicijski fondovi, mirovinski fondovi, ETF-ovi, kriptovalute, NFT-jevi, umjetnine, zlato...prilike za investiranje nikada u povijesti nisu bile toliko brojne i raznolike. Zahvaljujući tehnološkim inovacijama investiranje je danas potpuno demokratizirano, ne samo s aspekta mogućnosti nego i s aspekta informacija.

Pregršt je internetskih platformi za investiranje koje omogućuju početak investiranja s minimalnim početnim kapitalom, uz minimalno truda. Doslovno je nužan samo mobitel s internetskom vezom. Slijedom toga sve više raste broj ljudi koji su investicijama izloženi "modernim" tržištima.

Dok se obični ljudi sve više okreću od tradicionalnih načina investiranja, kao što su nekretnine, prema modernim načinima kao što su kripto valute i ETF-ovi, među najbogatijim ljudima na svijetu se zadnjih godina razvio interes obliku investiranja koji je većinu ljudske povijesti bio glavni, i često jedini, način na koji su ljudi investirali: zemljištu.

Bill Gates i Jeff Bezos su poznati kao tehnološki magnati te vlasnici desetaka milijardi vrijednosti u dionicama, ali su sve više zainteresirani za kupnju zemljišta, i to poljoprivrednog. Najveći vlasnici zemljišta u SAD-u posjeduju i preko dva milijuna hektara zemljišta. Oko 460 tisuća hektara u vlasništvu Jeffa Bezosa i 270 tisuća Bill Gatesa blijede u usporedbi s 2,7 milijuna hektara najvećeg pojedinačnog vlasnika zemljišta u SAD-u, Stana Kroenkea. Za usporedbu, ukupna površina Sjeverne Makedonije je 2,5 milijuna hektara.

Zašto je zemljište dobro imati u portfelju?

Razlozi zbog kojih bi milijarderi mogli zaželjeti biti vlasnici velikih površina poljoprivrednog zemljišta su raznoliki. Jedan od važnijih je zasigurno diverzifikacija investicija, za što je zemlja jako pogodna zbog toga što je korelacija njene cijene s burzovnim i obvezničkim tržištima jako niska do nikakva. U razdobljima kriza amortizira gubitke od ostalih oblika imovine a njeno svojstvo da ne korelira značajno ni s dionicama ni s obveznicama ni sa zlatom je čini jako korisnim dijelom svakog velikog portfelja.

Korisna je i kao zaštita od inflacije, posebno ako se prelijeva na hranu. Malo koji val inflacije je prošao a da se nije prelio na cijene hrane, što dovodi do rasta cijene poljoprivrednog zemljišta.

Iako nije pretjerano uzbudljivo kao investiranje u volatilnije klase imovine i potencijal za brzu zaradu je jako ograničen, dugoročno se radi o aprecirajućoj imovini sa stabilnim prinosima ako se daje u zakup.

 

Dodatan razlog zbog kojeg može biti zanimljiva milijarderima je relativna porezna favoriziranost. Efektivno je zemlja vječna, ne amortizira se ni knjigovodstveno jer se smatra da nema ograničen vijek trajanja i ne troši se.

Ta razliku od dionica kojima relativno naglo može pasti cijena, država koje mogu prestati vraćati dug po obveznicama i kompanijama koje mogu bankrotirati, zemljište preživljava i najgore krize.

U konačnici poljoprivredno zemljište ne mora uvijek ostati poljoprivredno. Prenamjena u industrijske, rezidencijalne i energetske (solarne i vjetroelektrane) namjene je uvijek mogućnost s velikim potencijalom za zaradu.

Ne treba zanemariti ni ljudski poriv da posjeduje nešto "konkretno". Većinu ljudske povijesti je zemlja bila glavna investicija i imovina najvećeg broja ljudi, stoljetno obiteljsko nasljeđe i izvoz identiteta. Najbogatiji ljudi na svijetu su najčešće ostvarili većinu svojih profesionalnih ciljeva, pa je sasvim prirodno da u jednom trenutku počinju razmišljati o ostavštini. Vlasništvo nad velikim poljoprivrednim imanjem je kulturološki i društveno romantizirano kao ideal slobode, tradicije, neovisnosti i obiteljske povezanosti.

Poljoprivredno zemljište može "pobijediti" dionice

Iznenađujuće, pravilo da se kupuju dionice za dugoročni potencijal rasta i visoku likvidnost (ali kratkoročnu volatilnost) a poljoprivredno zemljište za dugoročno čuvanje vrijednosti uz nisku aprecijaciju i ograničenu likvidnost nije potpuno točno.

Ako se usporedi rast cijena poljoprivrednog zemljišta s rastom burzovnih indeksa od 2015. do 2024. postaje jasno da su poljoprivredna zemljišta u mnogim državama imala bolje rezultate od burzi.

Iako je ukupni rast indeksa S&P 500 iznosio respektabilnih 188 posto, rast cijene poljoprivrednog zemljišta po hektaru u Rumunjskoj (+327 posto) i Češkoj (+211 posto) je bio još veći i tehnički bi potencijalni investitor mogao više zaraditi kupujući tu imovinu na početku 2015. te prodajući krajem 2024. nego investiranjem u S&P 500.

U Hrvatskoj je cijena poljoprivrednog zemljišta po hektaru u razdoblju 2015.-2024. narasla za 119 posto (s 2726 eura na 5965 eura), dok je Crobex rastao 91 posto. 28 postotnih bodova razlike je značajno. Europski STOXX 600 je rastao samo 39 posto, manje od svih poljoprivrednih zemljišta u EU za koje Eurostat ima podatke, osim u Švedskoj.

U obzir nisu uzete dividende i mogući prihod od zakupa, tečajne razlike, porezi, inflacija, brokerske naknade, troškovi održavanja itd. To znači da usporedba burzovnih indeksa i poljoprivrednih zemljišta nije savršena i pati od ozbiljnih metodoloških problema, ali može poslužiti za ilustriranje poante da ulaganje u poljoprivredno zemljište može biti podjednako privlačno kao dugoročno ulaganje u dionice.

Na umu treba imati i da su dionice puno likvidnije od zemljišta, koje uz to ima problem da su cijene često utemeljene na procjenama s jako malo recentnih tržišnih cijena.

Ali cijene zemljišta u Hrvatskoj su još uvijek relativno niske, zemljištem se slabo trguje i odavno više nema svrhu investicije kao nekada. Tomu je pridonijela generalna nesređenost vlasništva, neusklađenost zemljišnih knjiga i katastra, fragmentacija i parcelizacija, nekonzistentna regulativa, birokratsko-administrativni problemi te niska likvidnost.

Ipak, oni koji pronađu dobru priliku po pitanju poljoprivrednog zemljišta bi mogli razmisliti da kupnjom diversificiraju svoj portfelj.